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1、阳阳 江江 市市 华华 美美 印印 刷刷 包包 装装 有有 限限 公公 司司 住住 宅宅 小小 区区 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 中国中国华华西工程西工程设计设计建建设设有限公司有限公司 二二 一三年七月一十八日一三年七月一十八日 2 91 编编写人写人员员 项目负责人 张欣 注册房地产估价师 土地估价师 主要参加人员 张欣 注册房地产估价师 土地估价师 黄敏 注册咨询工程师 投资 何惠初 一级结构师 廖文汉 一级建筑师 陈惠华 高级工程师 何训华 工程师 路桥 郭俊雄 工程师 给排水 审核 黄敏 注册咨询工程师 投资 审定 王启安 高级工程师 3 91 目录 第 1
2、 章总 论 1 1 1 项目概述 1 1 2 可行性研究的依据与范围 3 1 3 可行性研究的结论 4 第 2 章项目建设的必要性 7 2 1 项目建设的背景 7 2 2 项目建设的必要性 10 第 3 章 市场分析与预测 17 3 1项目市场前景 17 3 2项目目标市场分析 24 第 4 章项目场址与建设条件 27 4 1 自然条件 27 4 2 基础设施状况 30 第 5 章工程技术方案 31 5 1 规划设计依据 31 5 2 项目设计主题和开发理念 31 5 3 项目总体规划方案 32 5 4 建筑设计 33 5 5 结构设计 34 5 6 给排水设计 35 第 6 章节能节水措施
3、36 4 91 6 1 设计依据 36 6 2 建筑部分节能设计 36 6 3 节水措施 38 第 7 章环境影响评价 38 7 1 编制依据 38 7 2 环境现状 40 7 3 项目建设对环境的影响 44 7 4 环境保护措施 50 7 5 环境影响评价结论 51 第 8 章项目实施进度 51 8 1 项目开发期 51 8 2 项目实施进度安排 51 8 3 项目实施过程控制措施 51 第 9 章投资估算与资金筹措 52 9 1 投资估算依据 52 9 2 投资估算 53 9 3 资金筹措 55 第 10 章 项目招投标 55 10 1 工程项目招标依据 56 10 2 工程项目招标内容
4、56 10 3 工程项目招标组织形式 56 10 4 工程项目招标方式 57 5 91 10 5 工程项目招标工作的组织领导 57 第 11 章 财务评价 57 11 1 项目评价依据 57 11 2 财务评价基础数据的选择 57 11 3 财务评价 59 11 4 不确定性分析 62 第 12 章 社会评价 64 12 1 项目对社会的影响分析 64 12 2 风险分析 66 12 3 社会评价结论 67 第 13 章 研究结论与建议 67 13 1 可行性研究结论 67 13 2 建议 69 附表 70 附件 75 1 91 第第 1 章章 总论总论 1 1 项项目目概述概述 1 1 1
5、项目名称及建设地点 项目名称 阳江市华美印刷包装有限公司住宅小区项目 项目拟建地址 阳江市江城区东风三路 68 号 华联路边 1 1 2 项目建设单位概况 名称 阳江市华美印刷包装有限公司 法人代表 陈新盛 阳江市华美印刷包装有限公司成立于 1995 年 主要经营纸箱制 造 公司经过 10 多年的发展 现已经发展成为阳江市包装印刷行业的 龙头企业 公司现已经搬迁至阳江高新区 现有职工 400 人 1 1 3 可行性研究报告的编制单位 中国华西工程设计建设有限公司 简称中国华西设计 经国家工商 行政管理总局核准 于 2004 年 7 月 1 日在四川省工商行政管理局办 理了企业法人注册登记 其前
6、身为中国华西工程设计建设总公司 集 团 由四川 重庆等 22 家中央 省 市属设计院联合组成 是 1987 年 经国家计委批准成立的首批勘察设计行业体制改革试点单位 26 年来 公司经历了励精图治的艰苦创业过程 坚持在改革中 的创建 在创建中探索 在探索中发展 2004 年实现了由初建的管理 型逐步发展为技术经营生产实体性 到以资本为纽带 整体改制为混 合型所有制设计咨询企业 延续了原集团公司十七年的艰苦创业改革 精神和原有的优势 仍以中国中铁二院工程集团有限责任公司 中国 2 91 电力工程顾问集团西南电力设计院 中国建筑西南设计研究院有限公 司 中国成达工程有限公司 中国市政工程西南设计研
7、究总院 四川省 交通运输厅公路规划勘察设计研究院 信息产业电子第十一设计研究 院科技工程股份有限公司 四川省交通运输厅交通勘察设计研究院 四川远建建筑工程设计有限公司 原自贡院 等九家甲级设计单位为主 体 从勘察设计体制上为实施混合型经济所有制企业深化改革进行新 的尝试 26 年来 中国华西设计实施 扎根天府 立足西部 面向全国 走向世界 的经营方针 不断发展壮大 为勘察设计行业联合和改革从 体制上不断创新变革进行了有益的探索 已形成一定规模和生产力 公司先后获四川省和成都市勘察设计先进单位 四川省对外经济合作 显著成绩三等奖 中国建设监理创新发展 20 年工程监理先进企业和 全国建设监理行业
8、抗震救灾先进企业 四川省十强工程监理单位 成 都市先进监理单位 成都市畅通工程先进监理单位 四川省工程勘察 设计和工程监理信誉信得过单位 获得了文明省市优秀勘察设计奖 公司经济实力 信誉和社会影响不断提升 基本形成了工程勘察 工程 监理及市政 建筑 公路 铁路 水电程设计方面的优势和中国华西设 计 监理品牌 中国华西设计严格按照 公司法 规范运作 完善法人治 理结构 并在取得 ISO9001 2008 质量管理体系转版换证的基础上 与 时俱进 勇闯市场 抓住机遇 迎接挑战 树立 环保 健康 节能 理念 坚持质量第一原则诚实守信美德 做到用户至上 优质服务 为我国基 础建设设施建设做出贡献 目前
9、公司拥有的资质有 3 91 工程咨询甲级资质 工程勘察甲级资质 工程设计甲级资质 工程监理 综合资质 交通建设工程监理企业甲级资质 建设项目环境影响评价 乙级资质等 1 2 可行性研究工作依据可行性研究工作依据与范与范围围 1 2 1 可行性研究工作的依据 A 企业营业执照 企业资质证书 B 委托方提供的 营业执照 C 委托方提供的 建设用地规划许可证 地字第 441700201300045 号 华联路边 原华美纸箱厂 用地控制性详细规划 等 D 广东省地质矿产局文件 1999 40 号 E 广东省建筑工程综合定额 广东省建筑工程计价办法 广东省市 政工程综合定额 F 建筑结构荷载规范 GB5
10、0009 2012 G 混凝土结构设计规范 GB 50010 2010 H 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 I 建筑地基基础设计规范 GB 50007 2011 J 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068 2001 K 建筑地基处理技术规范 JGJ 79 2002 L 原国家计委 关于颁发建设项目进行核准申请的试行管理办法的通 知 1983 第 116 号 M 原国家计委和原建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参数 2006 年第三版 4 91 N 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知 发改投 资 2007 1169 号 O 广东省人民政府印发粤西地区经济社会发展
11、规划纲要 2011 2015 年 的通知 粤府 2011 152 号 P 国家及省市现行的有关法律 法规 Q 委托方提供的有关资料 R 报告编制单位收集的相关市场信息资料 1 2 1 可行性研究工作的范围 本可研报告通过对阳江市华美印刷包装有限公司住宅小区项目所 依托的建设单位现状及项目所处的市场及社会经济环境分析 并结合 国家 地方的有关规划 产业政策等 对该项目的总体规划 建设规模 及内容 工程建设方案 项目的经营方式 项目的实施管理 劳动定员 项目实施进度计划和项目投资估算及资金筹措计划等开展分析与研究 并对项目的经济和社会效益进行评价 最后得出可行性研究的结论 1 3 可行性研究的可行
12、性研究的结论结论 1 3 1 市场规模分析 项目位于阳江市江城区东风三路 68 号 临华联路 西距东风三路 约 270 米 东距湖湾路约 250 米 交通方便 东风三路是市区重要的生 活 交通混合主干道 车流量较大 近年来阳江的城市建设发展较快 东风三路作为阳江市江城区与阳东县城的主要通道 公路两边的商住 建筑已连成一片 现已成为阳江市新的城市中心区 附近的城市基础 设施逐步完善 几个住宅小区已建成 靠近鸳鸯湖环境优美 项目建成 5 91 后 会提高区域内的综合环境质量 同时 根据 华联路边 原华美纸箱 厂 用地控制性详细规划 中的规划定位 项目定位为中档商住区 该 定位也符合 阳江市中心城区
13、总体规划 要求 与阳江市整体经济发展 水平和居民收入相适应的 故项目建成后市场前景较好 能全部完成 销售 1 3 2 项目选址 项目位于阳江市江城区东风三路 68 号 为阳江市中心城区 区域 内公共服务设施 商业设施及各项生活服务设施较完善 项目的用地 已经达到了 五通一平 即通路 通供水 通排水 通电 通讯和场地 平整 基础设施完善 项目用地地势平坦 地基为实土 土地承载力 强 项目选址符合适宜建设用地要求 1 3 3 项目建设的主要内容及规模 项目规划建设框架结构高层住宅楼 项目总用地面积 43394 建筑总面积 112824 容积率 2 6 建筑密度 28 绿地率 30 具 体详见 项目
14、主要技术经济指标 表表 1 1 项项目主要技目主要技术经济术经济指指标标 指标名称数量 项目总用地面积 43394 总建筑面积 112824 住宅建筑面积 100674 商业建筑面积 12150 其 中 停车位1033 个 计容建筑面积 112824 容积率2 6 建筑密度28 6 91 总投资额34361 万元 建设期2 年 财务净现值 12573 10 万元 财务内部收益率60 91 静态投资回收期1 08 年 1 3 4 项目工程建设方案 项目规划用地面积为 43394 计容总建筑面积约 112824 规划可居住人口约 3600 人 同时 配套建设道路交通设施 公共服务 配套设施 停车场
15、 物业管理用房 居委会 治安联防站 变电站 垃圾 收集点等 范围 采用的建筑结构为钢筋混凝土结构 基础采用锤击预 应力管桩基础 项目建设所需要设备的都来源于国内 具体项目工程 建设方案详见附件 华联路 原华美纸箱厂 用地控制性详细规划 1 3 5 环境保护 根据项目的环境影响评价结论 项目建设过程中及运行中 产生 的污染物排放及治理措施都达到国家规定的标准 1 3 6 项目劳动定员 由于建设单位没有房地产开发资质 故项目可全权委托有相应资 质的房地产开企业开发 1 3 7 项目建设进度计划 项目的总建设期为 2 年 其中 前期工作 包括立项报批 可行性 研究 地质勘探 规划设计 工程招标 场地
16、平整 2 个月 基础工程 项目土建部分穿插施工 4 个月 主体工程 14 个月 附属工程 2 个月 竣工验收 2 个月 1 3 8 项目财务评价结果 7 91 项目全部投资财务内部收益率为 60 91 大于基准内部收益率 12 全部投资财务净现值 i 12 为 12573 10 万元 大于 0 静态投 资回收期为 1 08 年 小于项目建设期 2 年 故项目是可行的 第第 2 章章 项项目目建建设设的必要性的必要性 2 1 项项目建目建设设背景背景 2 1 1 项目所在地的阳江市的区位优势及城市规划发展情况 阳江市位于广东省西南沿海 现辖阳东县 阳西县和江城区 设海 陵岛经济开发试验区 岗侨管理区 代管阳春市 全市总面积 7813 平 方公里 人口 260 万 阳江地处广州和湛江两城市之间 毗邻港澳 距 广州 247 公里 距湛江 230 公里 距珠海 160 公里 距香港 143 海里 距澳门 129 海里 是连接粤中与粤西的交通走廊 325 国道 广湛高速 公路 广东西部沿海高速公路 三茂铁路横贯市境 交通便利 阳江港 是国家一类对外开放口岸 市政府编制阳江市中心城区近期建设规划
