中信胶州少海度假酒店及住宅项目《酒店市场研究及产品

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1、1 80 青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司 中信胶州少海度假酒店及住宅项目中信胶州少海度假酒店及住宅项目 酒店市场研究及产品策划报告 终稿 日期 2011 年 7 月 2 80 前言前言 首先 非常荣幸接受青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司委托 对贵司在青岛胶州市少海新城 拟建的高端五星级酒店提供市场研究及产品策划服务 合同签署后 GVA 衡信柏迪酒店部助理董事 营运和投资顾问赴青岛胶州及项目现场 对项 目地块进行了一系列实地考察 此后 对市场数据进行了采集 分析和研究 并对酒店项目调查取得的有关资料进行了全面分 析和预测 从市场角度分析拟建酒店项目的市场可行性

2、并由此产生对拟建项目的定位建议 GVA 衡信柏迪进一步根据酒店定位提出酒店产品初步策划建议 以及根据功能布局预测建设 投资 筹备期间费用等 并对各功能区域的收入 成本费用和利润进行测算 依据对项目盈利 能力及抗风险能力的分析 从财务角度分析与评价项目策划的可行性 本报告中相关地块基本情况参照由青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司提供的有关项目资料 项目方案规划设计 酒店部分 GVA 衡信柏迪酒店部 曹念国 董事 3 80 目录目录 1 序言序言 4 2 宏观市场概况宏观市场概况 6 3 项目区域概况项目区域概况 19 4 酒店市场酒店市场 22 5 SWOT 分析分析 30 6 项目定位项目定位

3、30 7 项目产品策划项目产品策划 30 8 财务分析与经济评价财务分析与经济评价 30 9 综合结论与建议综合结论与建议 30 10 声明与附注声明与附注 30 附件附件 中信胶州少海酒店项目十年经营预测中信胶州少海酒店项目十年经营预测 4 80 1 序言序言 1 1项目名称 中信度假酒店及住宅项目 1 2投资者 青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司 1 3投资者愿景 在青岛胶州市少海新城打造品质高端的酒店项目 1 4投资预算 投资者自有资金投入 2 5 3 亿元人民币 1 5报告目的 在对青岛及胶州酒店市场进行充分研究的基础上 规划本项目的配套设施和经营规模 同 时 确定本项目未来的经营方向与

4、盈利模式 1 6规划要求 胶州市政府规划要求中信度假酒店项目总规模为建筑面积 45 000 平方米 档次为高端五星 级标准酒店 1 7假设 本报告编写过程中 GVA 设定了如下假设 假定本报告期间及预测期内 中国市场及青岛市场不会发生重大的政治 经济变动 假定人民币汇率持续平稳 假定本报告涉及的成本和费用不会发生重大改变 5 80 假定施工顺利进展从而本项目按照计划时间开业 假定本项目设计施工水平达到一定水准 在 2014 年开业 假定本项目开业后 管理团队运营管理维持于一定水平 无重大失误 1 8用词及定义 为避免误解 GVA 做出以下定义 星级酒店 是由国家旅游局批准并授予星级的酒店 平均

5、房价 客房总收入 总销售客房数量 出 租 率 总销售客房数量 总可销售客房数量 本 项 目 在本报告中 GVA 将中信少海度假酒店项目统称为本项目 货币单位 本报告使用的货币单位 除特殊说明外均为人民币 6 80 2 宏观市场概况宏观市场概况 由青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司开发建设的中信度假酒店项目 位于青岛地区胶州 市少海新城 在 GVA 提出本项目的策划 咨询和专业意见时 重视项目所在区域的宏观 市场条件和环境 按照青岛 胶州 少海新城的地域范围 对自然与人文环境的了解 对社会与经济发展的 分析 特别是对其未来建设规划的响应 成为安排项目总体定位的依据 酒店项目所关注的宏观市场 以决定

6、其未来经营效益的地理区位 旅游资源 当地经济 访客数量 城市规划 商务规模为侧重点 2 1青岛概况 基本情况基本情况 青岛 是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市 是历史文化名城和风景旅游胜地 青 岛以其所具有的港口贸易 海洋科研 现代工业 发达农业 金融服务 旅游度假等优势 与开发潜力 成为中国最具有经济活力的城市之一 地理位置 青岛位于山东半岛南端 东经 120 22 北纬 36 4 东 南濒临黄海 西 北连接内陆 气候 属暖温带半湿润大陆性气候 年平均降雨量 775 6 毫米 年均气温 12 2 夏季平 均气温 23 最热的 8 月份 平均气温 25 最冷的 1 月份 平均气温 1 3

7、无霜期平 均每年 251 天 面积 总面积 10 654 平方公里 市区面积 1 102 平方公里 行政区划 青岛市辖 5 市 7 区 即胶州市 胶南市 即墨市 平度市 莱西市 5 个县级市 以及市南 市北 四方 李沧 城阳 崂山 黄岛 7 个区 在中国的地位 青岛地处华北经济区和华东经济区的结合地带 与东北经济区跨海相连 并与朝鲜 韩国 日本隔海相望 是中国五大外贸口岸之一 享有省级经济管理权限 7 80 青岛拥有国家批准的经济技术开发区 高新技术产业开发区 旅游度假区 被批准可以设 立外资银行 合资开办大型商业零售企业 经济概况经济概况 经济总量 2010 年青岛实现生产总值 GDP 5

8、666 19 亿元 财政总收入 1 990 54 亿元 地方财政一 般预算收入 452 61 亿元 地方财政一般预算支出 532 39 亿元 全年国税系统税收收入 995 17 亿元 地税税收收入 283 2 亿元 反映企业家对宏观经济环境信心的企业家信心指数 于 2010 年末达到 132 22 反映企业 综合生产经营状况和经济效益的企业景气指数为 142 22 企业家信心指数和企业景气指数 均处于较景气区间 工业与建筑业 2010 年规模以上工业企业 年主营业务收入 500 万元及以上的工业法人企业 6 037 家 完 成高新技术产业产值 5 573 36 亿元 实现利税总额 1 122

9、55 亿元 利润 596 63 亿元 资 本保值增值率为 121 5 产品销售率为 98 6 全年建筑业实现增加值 304 43 亿元 实 现利税总额 47 亿元 固定资产投资 2010 年全市固定资产投资 3 022 5 亿元 投资施工项目 4 894 个 新开工项目 2 505 个 竣工项目 2 048 个 在建项目计划总投资规模 8 275 8 亿元 2010 年房地产开发完成投资 602 4 亿元 商品房竣工 1 020 5 万平方米 销售房屋面积 1 360 7 万平方米 8 80 国内贸易 2010 年社会消费品零售额 1 902 74 亿元 分地域看 城市市场零售额 1 571

10、62 亿元 农 村市场零售额 331 12 亿元 分行业看 批发和零售业实现零售额 1 664 08 亿元 住宿和 餐饮业实现零售额 238 66 亿元 增长 20 5 对外经济 2010 年 青岛地区 含中央 省公司 外贸进出口总额 570 6 亿美元 外商投资企业是外贸 出口的主体 出口额 168 32 亿美元 占全市出口额的比重为 50 5 青岛口岸对外贸易进 出口总额 1 191 27 亿美元 外商直接投资 28 43 亿美元 交通运输 拥有国内航线 95 条 国际航线 10 条 港澳地区航线 3 条 年航空旅客吞吐量达到 1 110 万人次 航空行货邮吞吐量 23 19 万吨 旅游业

11、 2010 年旅游收入 580 04 亿元 其中 国内旅游收入 540 07 亿元 国际旅游收入 6 01 亿 美元 年接待国内外游客 4 504 7 万人次 其中国内游客 4 396 65 万人次 海外游客 108 05 万人次 A 级旅游景区达到 59 处 星级饭店 155 家 城市建设 建成区面积 282 23 平方公里 青岛市区公共车线路达 205 条 营运公交汽电车 4 664 辆 出租汽车 9 639 辆 城市道路总长 3 409 19 公里 9 80 生活环境 2010 年空气质量按功能区达标率为 100 市区空气质量优良天数 331 天 优良率 90 市区环境噪声平均值 53

12、分贝 市区植树 106 万株 建成区绿化覆盖率 43 市区园林绿 地面积 1 8 万公顷 人均拥有公共绿地面积 14 平方米 公园数量 80 个 人口与收入 2010 年末全市户籍总人口为 763 64 万人 其中 市区 275 万人 周边五市 488 万人 城 市居民人均可支配收入 2 49 万元 人均消费性支出 1 75 万元 城市居民家庭食品消费支 出占家庭消费性支出的 37 4 全市在岗职工平均工资 2 85 万元 2004 2010 年青岛主要经济指标表 类类 别别2004 年年2005 年年2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年 国内生产总值 亿元

13、2164269632073787443648905666 增长率 16 8 16 9 15 7 16 0 13 2 12 2 12 9 外贸进出口总额 亿美元 270330391457536449571 增长率 30 622 418 516 926 4 16 427 2 固定资产投资额 亿元 985140314861635201924593023 增长率 40 945 619 823 323 525 322 9 第三产业投资额 亿元 421585645762100113061710 增长率 24 340 724 729 131 434 229 8 人均可支配收入 元 1108912920153

14、2817856204642236824998 增长率 10 116 518 616 514 69 311 8 消费品零售总额 亿元 605 5865 91016 31612 21492 21730 21902 7 通过以上指标可以看出 过去几年青岛经济一直呈现稳定健康的发展状态 而在 十二五 规划中 青岛经济发展的目标是在 2015 年 GDP 突破万亿 值得一提的是 在推动经济发 展的同时 青岛将遵照国家战略发展要求 着力发展绿色与低碳经济 推动第三产业在 GDP 中所占比重 通过实施 环湾保护 拥湾发展 战略 建设以海湾型布局结构为主体 的现代服务经济新体系 青岛的区域发展规划青岛的区域发

15、展规划 根据青岛城市建设规划 十二五 期间社会与经济发展纲要的安排 我们可以了解到 由区域未来发展所带来的良好市场前景 10 80 区域规划的长期目标区域规划的长期目标 青岛区域规划的长期目标 是建设 全国重点中心城市 世界知名特色城市 区域 经济发展面临一系列重要机遇 其中包括 经济社会发展面临着经济全球化 国际产业转 移速度加快带来的机遇 国家宏观调控和产业结构转型带来的机遇 山东省加快半岛城市 群和制造业基地建设带来的机遇 国家大企业调整布局 台资企业延伸发展 内陆企业总 部及研发中心东迁带来的机遇 国内区域经济合作日益加强带来的机遇 青岛自身优势的 迅速积累与发展带来的机遇 作为产业结

16、构调整的受益方 港口 旅游 海洋三大特色经济规模将加快扩张 旅游服务 业将成为可持续发展经济体系的重要组成部分 青岛将通过优化调整旅游业发展布局 建 设一批精品旅游项目 通过引进世界知名酒店管理集团 建设一批世界知名品牌高星级饭 店 通过优化规范旅游服务体系 实现旅游产品体系由观光型向度假观光型转变 旅游产 业增长方式由数量型向质量效益型转变 旅游设施和服务由国内标准向国际标准转变 青 岛未来的旅游业总收入目标为年均增长 18 在决定市场需求的外部经济环境方面 商务型的需求随着世界 500 强企业已有 77 家落户青 岛而不断增加 作为对传统旅游型需求的重要补充 随着当地人民生活水平和质量的提高 而引发的消费方式发生转变 将积极推进休闲型 享受型 发展型消费的需求 区域规划重点区域规划重点 按照青岛政府提出的 城市大框架布局战略 将推进 三点布局 建设 跃升中心城区 势能 建设组团城区 推进城市化进程 争取胶南 即墨 胶州撤市划区 拓展城市发展 空间 同时 加快发展 五大组团 加快鳌山 胶南 琅琊 红岛 田横组团的开发建 设速度 明确产业布局结构 落实建设项目 完成组团城区主体框架的布