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1、某小区物业管理服务费测算方案 一、技术经济指标 序号 项目 技术指标 备注1 总建筑面积 141844.57 2 住宅建筑面积 125858.85 小高层：41806.86住户：349 户多层：84051.99住户：690 户3 商铺建筑面积 14888.95 4 物业用房面积 541.53 5 会所面积 356.08 6 消防泵房面积 199.16 7 容积率 1.68 8 总户数 住户 1039 户 9 绿化面积 32083.7 10 绿化率 38% 11 每平方米建筑成本 600 元 二、物业服务项目成本支出汇总 序号 项目 测算公式（元/月） 元/月平方米1 人员工资及福利（月基本工资
2、总额 40150+各项福利费用总和 12080.75） =52230.75 元总建筑面积 141844.570.372公共设施设备运行维护保养费40% 每平方米建筑成本 60015% =39440.3725 年12 月0.123 保洁清洁费 清洁各项费用总和 39890 = 3324.2 元12 月总建筑面积 141844.57 0.0234 绿化管理维护费 绿化各项费用总和 41531 = 3461.3 元12 月总建筑面积 141844.57 0.0245 护管费、消防费 各项费用总和 13500 =1125 元12 月总建筑面积 141844.57 0.0086 办公费 各项费用总和 2
3、1800 = 1817 元12 月总建筑面积 141844.57 0.0317 固定资产折旧费 固定资产总和 69051 =0.02 元2 年12 月总建筑面积 141844.57 0.028 利润 （以上 7 项总和 0.595 元/月平方米）利润率 15% 0.0899 税费 前 8 项5% 0.03411 合计 0.728功率（11KW） 1.5 小时0.573 元度30 天11 部=3119.98 元12电梯(检测 1500 元台年+维护费用 3500 元/ 台 年)11 部 =4583 元12 月0.26313 生活水泵 功率（11KW）24 小时0.573 元度30 天2 台=90
4、76.32元14 合计 1213 项总和 16779.12 小高层建筑面积 41806.86 0.4注：多层物业管理费：0.728 元/月平方米；总费用：61189.85 元/月小高层物业管理费：0.728 元/月平方米+电梯、水泵分摊费用 0.4 元=1.128 元/月平方米；总费用：47158.14 元/月商铺物业管理费：（1 至 7+12 至 13）总和 147788.37-住宅建筑面积费用 108348 元/ 月商铺建筑面积 14888.95=2.6 元/月每平方米；总费用：38711.27 元/月说明：本物业管理服务费测算依据如下：1. 国家计划委员会、建设部印发的城市住宅小区物业管
5、理服务收费暂行办法 （计价费1996266 号）2. 湖北省、武汉市有关物业管理收费的法规及条例。 （鄂价房字1997224 号、武价房字200024 号、武价房字200156 号等）3. 武汉市现阶段的市场价格和居民收入水平。4. 物业大修及设备更新需动用维修基金另行计算。5. 物业保险费另行计算。预测说明:1、按小区入住达 95%：（1）多层 84051.9995%0.728 元/月平方米=35932.23 元（2）小高层 41806.8695%1.128 元/月平方米=44482.50 元（3）商铺 14888.9595%2.6 元/月平方米=36775.71 元合计：117190.44
6、 元2、按小区第一年入住 400 户：（1）多层 48000.0.728 元/月=34944 元； （2）小高层：50001.128 元/月=5640 元； （3）停车管理费：120 元50 辆=6000 元 合计：46584 元 按现行物价局标准：（1）按 480000.45 元/月 =21600 元 （2）按 50000.8 元/月=4000 元 （3）停车管理费：120 元50 辆=6000 元 合计：31600 元3、每月人工资：40150 元4、人员福利：12080.75 元5、公共设施：39440.37 元6、保洁：3304.2 元7、绿化：3461.3 元8、护管：1125 元9
7、、办公：1817 元10、 折旧：141844.570.02 元=2836.89 元11、 利润：141844.570.089 元=12624.17 元12、 税：141844.570.034=4822.72 元13、 不可预见费 141844.572%=2836.89 元合计：成本 106201.34 元利润 12624.17 元达到 95%入住收入 117190.44 元第一年入住 400 户收入 46584 元 按照目前情况：社会大气侯，地理位置因素，都不十分理想。故对入住都会带来一定影响。结合目前该地区物业收费标准要求，物业费远不能足小区管理需要。我们投入的人力只能是亏损经营。但我们有
8、信心在业主不断入住阶段，不断给小区营造美好环境，提高内外整体形象加速入住率。三、各项费用明细1、人员工资福利费用（一）人员工资 序号 部门 人数（人） 工资标准（月薪） 总额（元月）1 管理处 经理 1 1500 1500主管 1 1000 1000物业管理员 2 700 14002 客户服组文员 1 700 700主管 1 1000 1000队长 1 900 9003 护管 组队员 25 750 18750主管 1 800 800保洁员 14 550 77004 环境组部绿化员 2 600 12005 工程组 主管 1 1200 12006 综合维修工 5 800 40007 合计 55 4
9、0150（二）人员福利费 序号 项目 测算依据 金额（元月） 元/月平方米教育经费 工资总额的 1.5% 602.25 1 福利费 社会保险 工资总额的 25% 10037.5 2 加班费 按人均月加班 2 天 66 3 服装费 按每人每年 300 元计 1375 合计 12080.75 0.37 注：社会保险总计为工资总额的 25%，其中医疗保险 6%，养老保险 19%。2、公共设施设备运行维护保养费：0.12 元/月平方米月40% 测算依据 每平方米建筑成本( 600 )15% 25 年12 月3、保洁清洁费 序号 项目 测算 元/年 元/月 元/月平方米1 劳保用品 100 元/人年 5
10、500 2 环境消杀费及清洁剂 10 元/户年 10390 3 化粪池清掏 12000 元/6 个月 24000 4 合计 39890 3324.2 0.0234、绿化管理维护费小区绿化面积 27421 序号 项目 测算依据 元/年 元/月 元/月平方米1 绿化工具 300 元/年 300 2 劳保用品 100 元/年 100 3 绿化用水 2 吨/；0.50 元/吨27421 4 农药化肥 0.30 元/年 8226 5 绿化补栽 0.2 元/年 5484 合计 41531 3461.3 0.0245、护管维护费 序号 项目 测算依据 元/年 元/月 元/月平方米1 消防器材换药维护费 2
11、护管器材维修更换费500 元/人年 13500合计 13500 1125 0.0086、办公费用 序号 项目 测算依据 元/年 元/月 元/月平方米1 交通费 120 元/人年 6600 2 通讯费 180 元/人年 9900 3 办公易耗品 400 元/月 4800 4 书报费 500 元/年 500 合计 21800 1817 0.0137、固定资费用明细单（1）工程维修类 序号 工具名称 数量（单位） 价格 元/月平方米1 老虎钳 2 把 40 2 尖嘴钳 2 把 30 3 斜最钳 2 把 40 4 平口起子 4 把 20 5 十字起子 4 把 20 6 试电笔 4 把 20 7 裁纸刀
12、片 1 盒 5 8 裁纸刀 1 把 10 9 手锤 0.5 镑 2 把 20 10 手电钻 1 把 150 11 锯弓 1 把 20 12 万用表带钳形表 1 个 200 13 三角尺 1 套 5 14 内六角扳手 1 套 20 15 管子钳 6 寸、12 寸 各 1 50 16 呆扳手 8-24mm 1 套 50 17 锯条 1 盒 5 18 卷尺 2 把 20 19 绝缘胶布 10 卷 20 20 生料带 5 卷 5 21 铝合金架梯 3M 1 部 300 22 热熔器 1 套 250 23 活动扳手 6 寸、7 寸 各 2 30 24 手锤 1.5、2 镑 各 1 25 25 工具包 4
13、 个 40 26 电锤 1 把 900 27 电钻 1 把 200 28 铝合金架梯 5M 1 部 500 29 兆欧表 1 个 300 30 钳台（带钢架） 1 个 100 合计 3395 （2） 清洁类 序号 名称 数量（单位） 价格 元/月平方米1 大扫帚（竹） 10 把 40 2 撮箕（防风撮箕 5 套） 10 把/套 225 3 小扫帚 10 把 40 4 拖把 15 把 60 5 抹布 20 条 60 6 玻璃刮 35CM 带毛头 2 套 40 7 伸缩杆 2.4 米及 4.5 米 2 套 100 8 水泥铲 10 把 100 9 橡胶手套 5 双 15 10 老虎夹 2 套 44
14、 11 水桶 10 个 50 12 洗衣粉 20 斤 36 13 去污粉 10 盒 10 14 84 消毒液 10 斤 40 15 天那水 2 瓶 6 16 便池刷 2 个 4 17 老虎钳 1 把 20 18 不锈钢保养剂 1 加仑 100 19 喷壶 2 个 6 20 大垃圾桶 14 个 1400 21 钢丝球 20 个 20 22 水管 200 合计 2616 （3）办公用品及护管类序号 名称 数量（单位） 价格 元/月平方米1 办公桌椅 5 套 1500 2 电脑 2 台 10000 3 打印机 1 台 300 4 空调 4 台 12000 5 电话机 4 部 400 6 文件柜 5
15、组 1000 7 文件夹/文件架 10 组 150 8 接待桌椅 2 套 600 9 厨房用品 1 套 1800 10 电扇 5 台 600 11 对讲机 10 部 14000 12 开水瓶 5 个 40 13 电热水器 2 台 4000 14 电热水壶 2 个 100 15 手电筒（可充电） 5 个 1000 16 手提应急灯 2 个 140 17 高低床 15 套 1500 18 铁锹 5 把 50 19 锄头 2 把 30 20 雨衣 12 套 1440 21 雨鞋 12 双 240 22 对讲机 10 10000 23 警棍 5 100 24 白手套 25 双 50 25 消火器 20 2000 合
