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1、单击此处编辑母版副标题样式 1 1 单击此处编辑母版标题样式 中管网房地产频道 康桥圣菲营销推广报告 n瑞尔特房地产顾问机构 n二 六年七月 中管网房地产频道 目 录 1项目物业分析 2客户定位 3开盘条件 4现场包装策略 5活动策略 6开盘前媒体排期 7价格定位 8销售预期 中管网房地产频道 一 项目物业分析 中管网房地产频道 1 项目规划 总用地面积 54664 14 其中住宅建筑面积 48818 12 容积率 0 99997 总建筑面积 76319 74 商业服务面积 5430 50 绿地率 35 72 地上建筑面积 54849 85 物业管理用房 317 83 地下建筑面积 19756
2、 82 其它面积 96 29 汽车位 380 地上 76 地下 304 中管网房地产频道 2 项目房源分布 栋数 编号 产品属性 商业住宅 一层二层三层合计一层二层三层四层五层六层合计 1单身公寓 商业992121212184 2单身公寓 商业992020202080 3单身公寓 商业111125252525100 4单身公寓 商业141425252525100 5商业771150 6单身公寓0181818181818108 7电梯洋房066666636 84层洋房0444416 94层洋房0444416 10电梯洋房044444424 113层洋房044412 123层洋房044412 13
3、单身公寓2210121212121270 14电梯洋房044444424 154层洋房0444416 164层洋房0444416 174层洋房0444416 18电梯洋房044444424 607416716715913948754 中管网房地产频道 3 项目一期房源分布 产品类型产品特点 户型套数面积比例位置所在 3 1花园洋房三房两 厅两卫 147 61424590 443765 440 5 3 1层边11 12 144 654578 60 5 1层中 138 924555 680 5 2层边 135 964543 840 5 2层中 四房两 厅 185 034740 120 5 边跃层
4、189 194756 760 5 中跃层 6层电 梯洋房三房两 厅两卫 128 974 48 515 16 6508 64 0 5 6 6层中10 18 129 094516 360 5 6层边 130 334521 320 5 1层中 130 714522 840 5 1层边 138 2281105 761 2 4层中 138 4681107 681 3 5层中 138 681108 81 2 4层边 138 8481110 721 3 5层边 单身公寓一房23 8561001332 834537 4 13 2 每层北侧4 一室一 厅一卫 47 74401909 65 3 每层南侧 50 4
5、4210 60 5 每层南侧边 套 合计 17213727 0822 2 中管网房地产频道 二 客户定位 中管网房地产频道 1 区域定位 n第一区域 栖霞 白下 玄武 鼓楼 n第二区域 秦淮 建邺 下关 n第三区域 郊区 外地 n从整个区域来看 南京市秦淮河以东的区域都是本案的辐射的范围 中山路 以东区域为重点区域 n从目前现场来访的客户来看 第一类区域会是项目去化的首选区域 达到 55 7 第二类区域为25 4 合计81 1 数据来源于案场 中管网房地产频道 2 年龄定位 n花园洋房 35 55岁 n精装公寓 25 40岁 以上资料中花园洋房的年龄区间占总来访人数的83 4 单身公寓占总来访
6、 人数的75 6 所有资料来源于案场 n由于产品的类型不同 各自的潜在客户群的年龄也会有较大的差别 n客户年龄的定位主要受二方面影响 第一是经济实力 第二是对生活的感受 中管网房地产频道 三 开盘条件 中管网房地产频道 1 项项目建设类设类2 市场场培育类类 u现场营销中心包装完毕 并投入 使用30天以上 u广告全面推广不少于连续5周 投入广告费用不少于100万 不含 物料准备 各种宣传资料 u精装小户型的装修标准出台 u营销中心客户累积连续4周稳定 每周不少于80组客户来访 u项目交付时间和交付标准确定 u营销中心客户累积不少于500组 A类客户不少于120组 u物业管理公司确定 相关管理条
7、 例出台 u销售许可证的获得 中管网房地产频道 时间现场售楼处媒体状态工程状态样板间状态客户积累状态大学城状态营销活动状态 7月21日内装修完成 外部景观开 始 外部导视包装开始 所有媒体签约完成 媒体设计稿完成 出 0样板间方案确定老客户回访40组学校放假 7月28日设备 家居 装饰完成 销售进场 户外 网络 电台 报纸 短信发布一周 开始施工来电100组 来访80组 8月4日外部景观完成 外部导视 包装包装完成 进场一周 户外 网络 电台 报纸 短信发布二周 电梯海报发布一周 部分出三 层 来电累计200组 来访累计160组 小型活动 8月11日进场二周户外 网络 电台 报纸 短信发布三周
8、 电梯海报发布二周 来电累计300组 来访累计240组 8月18日进场三周户外 网络 电台 报纸 短信发布四周 电梯海报发布三周 样板间完成来电累计400组 来访累计3200组 大型项目解析会 8月25日进场思周 项目开盘户外 网络 电台 报纸 短信发布五周 电梯海报发布四周 部分封顶样板间公开来电累计500组 来访累计400组 A类100组 学生开始返校开盘活动 9月1日项目开盘一周媒体计划更换或续约 开盘前整体状态模拟 中管网房地产频道 四 现场包装策略 中管网房地产频道 1 样样板景观观区2 现场营销现场营销 中心包装 u精装公寓 2套 4幢211 24 和 223 50 u现场营销中心
9、设备 家俱 装饰 到位 u电梯公寓 2套 10幢104和204u现场营销中心周边环艺 停车位 规划完成 u退台洋房 1套 12幢104u营销中心外墙包装 门头 导示 牌 u现场看房专车配置到位 中管网房地产频道 五 活动策略 中管网房地产频道 时间节 点活动名称 活动内容 预算备注说明 2006年7 8月 系列投资说明会 投资PP稿讲解 发放礼品 现场 看房 10万 时间会选择在全 面推广后 在市 区不同区域多场 推出 每场预算 约2万 合计5场 2006年8月 开盘前一周 项目解析会 项目PP稿讲解 座谈 表演 抽 奖 10万 2006年9 10月 首届仙林大学生 文化节 待定 待定 200
10、6年8 10月 康桥圣菲俱乐部 现场系列主题活 动 待定10万 利用康桥圣菲现 场接待中心 在 夜晚举行相关的 主题活动 2006年8 9月业主联系会 待定6万 康桥圣菲首批业 主联谊 每次2万 合计3次 合计36万 中管网房地产频道 六 开盘前媒体排期 中管网房地产频道 1 平面媒体选择原则 A 主流为主 广告的投入主要选择主流媒体 特别是项目公开和开盘时期 现代快报 金陵晚报是首选 B 兼顾平衡 南京晨报 扬子晚报在房地产界的影响较小 特别是广告效果 建议在后 期的广告投入上考虑适当兼顾 避免关系僵化 C 考虑特色 南京日报近二年在房地产界的影响有所提高 举办了一系列的较有影响的 活动 其
11、中有一个房地产专门版面叫 仙林5 3 介绍仙林做的不错 另南 京日报的受众有着一定的特殊性 机关 事业 大型企业单位受众比较集中 中管网房地产频道 日期 星 期 媒体名称 发发布地 版面 段位 发发布形 式 规规格内容费费用 报纸 7月20日四 现代快 报 指定A版硬广彩色整版形象篇1折扣价 63000 70000 1 5 0 6 7月21日五南京日报楼市专版硬软彩色半版系列报道 一 折扣价 22990 38000 1 1 0 55 7月27日四金陵晚报指定A版硬广彩色整版形象篇2折扣价 53200 76000 0 7 7月28日五南京日报楼市专版硬软彩色半版系列报道 二 折扣价 22990
12、38000 1 1 0 55 8月3日四 现代快 报 指定A版硬广彩色整版形象篇3折扣价 63000 70000 1 5 0 6 8月4日五南京日报楼市专版硬软彩色半版系列报道 三 折扣价 22990 38000 1 1 0 55 8月10日四金陵晚报指定A版硬广彩色整版形象篇4折扣价 53200 76000 0 7 8月11日五南京日报楼市专版硬软彩色半版系列报道 四 折扣价 22990 38000 1 1 0 55 8月17日五 现代快 报 指定A版硬广彩色整版开盘预 告折扣价 63000 70000 1 5 0 6 8月18日五南京日报楼市专版硬广彩色整版开盘预 告折扣价 45980 7
13、6000 1 1 0 55 8月18日五金陵晚报指定A版硬广彩色整版开盘预 告折扣价 58520 76000 1 1 0 7 8月25日五南京日报楼市专版硬软彩色半版系列报道 五 折扣价 22990 38000 1 1 0 55 备注 现代快报占总额的41 金陵晚报占总额的36 南京日报占总 额的23 小计 457850 2 媒体投放计划 中管网房地产频道 户外大牌 7月20日四天时大厦大牌户外17 7m 14 74m形象篇喷绘 价 5221 7月20日四未来城三面翻 车身贴 户外10 144m 8 075m 2开盘喷绘 价 6553 7月20日四新华海顶楼大牌户外20m 4 5m开盘喷绘 价
14、 1800 7月20日四312国道三面高炮户外12 5m 5m 3开盘喷绘 价 3750 短期户外大 牌 全市重点区域4000m2200000 备注 喷绘20元 平方米 车身贴40元 平方米 不含大牌租赁价 其中短期发布50元 平方米 含制作 小计 217324 网络 7月15日至8 月15日 Njhouse 首 页 通 栏 网络23 5cm 3cm 形象篇 开盘 折扣价 138240 172800 0 8 搜房 首 页 通 栏 网络 23 5cm 2 8cm 形象篇 开盘 折扣价 76000 152000 0 8 小计 214240 电梯间海报 7月20日至8 月290日 电梯间海报42cm
15、 28 5cm开盘 折扣价 50000 500元 块 100 小计 50000 中管网房地产频道 短信 7月14日五手机70字推介会召开信息参考价 1800 0 06元 条 30000条 7月21日五手机70字推介会召开信息参考价 1800 0 06元 条 30000条 7月28日五手机70字推介会召开信息参考价 1800 0 06元 条 30000条 8月4日五手机70字正式开盘参考价 1800 0 06元 条 30000条 8月11日五手机70字正式开盘参考价 1800 0 06元 条 30000条 8月18日五手机70字正式开盘参考价 1800 0 06元 条 30000条 小计 108
16、00 广播 7月20日至8 月5日 江苏 体育台 配乐 广告 15秒钟 8次 天 正式开盘参考价 30000 2000元 15天 8月5 日至8 月20日 江苏 音乐 台 配乐 广告 15秒钟 8次 天 正式开盘 参考价 30000 2000元 15天 小计 60000 合计 1 010 214 00 中管网房地产频道 七 价格定位 中管网房地产频道 1 价格公开 平开 项目一期整体均价制订不宜过高 建设采用平开的方式面世 然后采用多 次小幅上涨的方式 中管网房地产频道 2 均价定位 n详见价格表 中管网房地产频道 3 价格提升 频走 A 在目前的仙林 就产品而言与本案有比较价值的首推新城尚东区 尚东区的价格 自5月份对外公开以来 一直没有变化 由此可以证明 该项目目前没有可以支撑涨价 的条件 从销售的角度出发 高开不具备市场条件 B 本项目一个重要的口号就是 仙林最具价值投资物业 所以本项目在操作时价格的 逐步提升与价值的逐步显现应该有一个较为明显的过程 以此向市场证明本项目的投 资价值 尚东区从5月公开以来 价格一直没有上涨其实是一个失策 很容易打击前期 的客户 而且没有有效刺激持
