《2019年度估价师继续教育地方课时——房地产批量评估技术与应用2019.4.26》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年度估价师继续教育地方课时——房地产批量评估技术与应用2019.4.26（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产批量评估技术与应用房地产批量评估技术与应用 Mass Appraisal Technique and its ApplicationMass Appraisal Technique and its Application 20192019年注册房地产估价师继续教育地方课时年注册房地产估价师继续教育地方课时 浙江浙江财经财经财经财经 学院学院 王直民王直民 Date1 一 批量一 批量评评评评估技估技术产术产术产术产 生的背景生的背景 二 批量二 批量评评评评估的概念及其特点估的概念及其特点 三 批量三 批量评评评评估技估技术术术术的的优势优势优势优势 四 批量四 批量评评评评估技估技术术
2、术术的的应应应应用前提用前提 五 批量五 批量评评评评估系估系统统统统的的组组组组成成 六 批量六 批量评评评评估的基本步估的基本步骤骤骤骤 七 批量七 批量评评评评估的关估的关键键键键技技术术术术 自自动评动评动评动评 估模型估模型 八八 批量批量评评评评估技估技术术术术的的应应应应用用领领领领域域 九 九 批量批量评评评评估估 房地房地产产产产估价机构的商估价机构的商业业业业新模式新模式 十 批量十 批量评评评评估技估技术术术术的不足的不足 Date2 一 批量一 批量评评评评估技估技术产术产术产术产 生的背景生的背景 批量评估是最早基于批量评估是最早基于房地产税基评估房地产税基评估 但并
3、不局限于税但并不局限于税 基评估基评估 的需要而开发的房地产评估新技术 的需要而开发的房地产评估新技术 1 1 我国当前的房地我国当前的房地产产产产税收体系税收体系 1 1 专门税种 专门税种 房产税 城市房地产税 城镇土地使用房产税 城市房地产税 城镇土地使用 税 耕地占用税 土地增值税 契税等 税 耕地占用税 土地增值税 契税等 2 2 相关税种 相关税种 营业税 城市维护建设税 教育费附加营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 个人所得税 印花税等 企业所得税 个人所得税 印花税等 上述税种可按上述税种可按发生环节发生环节 取得取得 转让转让 保有保有 和和计税依据计税依据 原值
4、原值 交易价格交易价格 租金租金 增值额增值额 单位定额单位定额 进行分类 进行分类 Date3 2 2 当前房地当前房地产产产产税收体系存在的税收体系存在的问题问题问题问题 1 1 房地房地产产产产税收收入占政府税收收入占政府财财财财政收入的比例偏低政收入的比例偏低 我国房地产税收增速长期落后于房地产开发投资的增我国房地产税收增速长期落后于房地产开发投资的增 速 速 20192019年 房地产相关税收占全国财政收入的比例仅为年 房地产相关税收占全国财政收入的比例仅为 3 5 3 5 20192019年 房地产相关税收占全国地方税收收入的年 房地产相关税收占全国地方税收收入的 15 72 15
5、 72 房地产税收未成为地方政府的主体税种 房地产税收未成为地方政府的主体税种 与之形成鲜明对比的是 发达国家的房地产税收是地与之形成鲜明对比的是 发达国家的房地产税收是地 方政府提供公共服务的主要资金来源 比如 英国 澳大方政府提供公共服务的主要资金来源 比如 英国 澳大 利亚等国家的房地产税收占地方政府财政收入的利亚等国家的房地产税收占地方政府财政收入的25 25 以上以上 加拿大占 加拿大占35 40 35 40 美国则占 美国则占70 70 后果 地方政府具有增加房地产收费项目的冲动 后果 地方政府具有增加房地产收费项目的冲动 Date4 2 2 房地房地产产产产税税费费费费不分 税不
6、分 税轻费轻费轻费轻费 重重 除了除了1212项税收之外 房地产业还存在名目繁多的收费项税收之外 房地产业还存在名目繁多的收费 项目 据统计 房地产开发从征地拆迁 前期准备 勘察项目 据统计 房地产开发从征地拆迁 前期准备 勘察 设计 施工建设 竣工验收等环节共有上百个收费项目 设计 施工建设 竣工验收等环节共有上百个收费项目 其中很大一部分属于不合理甚至不合法的收费项目 收费其中很大一部分属于不合理甚至不合法的收费项目 收费 项目金额远远超过房地产税收整体规模 项目金额远远超过房地产税收整体规模 后果 后果 1 1 增加了房地产开发成本 增加了房地产开发成本 2 2 使地方政府的使地方政府的
7、 收入缺少监管 收入缺少监管 3 3 容易引发政府腐败行为 容易引发政府腐败行为 Date5 3 3 流通流通环节环节环节环节 税税费费费费重 保有重 保有环节环节环节环节 税税费轻费轻费轻费轻 流通环节的税种有耕地占用税 土地增值税 契税 流通环节的税种有耕地占用税 土地增值税 契税 两税一费两税一费 所得税 印花税等 保有环节的税种有房 所得税 印花税等 保有环节的税种有房 产税 城镇土地使用税和城市房地产税产税 城镇土地使用税和城市房地产税 2019 2019年与房产税年与房产税 合并合并 后者不仅项目少 而且税额低 免征范围大 后者不仅项目少 而且税额低 免征范围大 后果 后果 推高房
8、价 推高房价 影响房地产正常交易流通 助影响房地产正常交易流通 助 长其隐性流动 长其隐性流动 国家无法参与房地产保有期间的增值收国家无法参与房地产保有期间的增值收 益分配 益分配 导致房地产资源的闲置和低效利用 造成资源导致房地产资源的闲置和低效利用 造成资源 浪费 浪费 加剧房地产投资 投机 炒作等行为 加剧房地产投资 投机 炒作等行为 Date6 4 4 地方政府地方政府过过过过度依度依赖赖赖赖土地出土地出让让让让金收入金收入 20192019年全国土地出让金收入年全国土地出让金收入2 92 9万亿 占地方财政收入万亿 占地方财政收入 比重高达比重高达48 8 48 8 其中四川省最高达
9、 其中四川省最高达67 67 后果 后果 1 1 大大提高地价 导致房价大幅上涨 大大提高地价 导致房价大幅上涨 2 2 影影 响地方政府财政收入的稳定性 响地方政府财政收入的稳定性 3 3 寅吃卯粮寅吃卯粮 必然导必然导 致对土地资源的滥用 不利于城市的可持续发展 致对土地资源的滥用 不利于城市的可持续发展 因此 我国的房地因此 我国的房地产产产产税收体制必税收体制必须进须进须进须进 行改革 行改革 Date7 3 3 房地房地产产产产税制改革税制改革 1 1 税制改革目税制改革目标标标标 增加保有环节的税种 扩大税基 增加保有环节的税种 扩大税基 2 2 税制改革方向 税制改革方向 简税制
10、简税制 宽税基宽税基 低税率低税率 严征管严征管 3 3 收税征管特征 收税征管特征 税收征管的法制化税收征管的法制化 提高房地产税收提高房地产税收 的立法层次的立法层次 征管手段的现代化征管手段的现代化 税收征管通过计算机软件税收征管通过计算机软件 和程序进行和程序进行 征管服务的社会化征管服务的社会化 税务代理税务代理 4 4 税制改革税制改革试试试试点 点 物业税模拟评税物业税模拟评税和和房产税房产税试点 试点 Date8 物物业业业业税模税模拟评拟评拟评拟评 税税试试试试点点 物物业业业业税税 空空转转转转 物业税物业税 空转空转 是指虚拟意义上的资金循环 虽然没有是指虚拟意义上的资金
11、循环 虽然没有 实际征收物业税 但征收试点的一切步骤与真实征收物业税实际征收物业税 但征收试点的一切步骤与真实征收物业税 流程相同 由财税部门和房产部门以及土地管理部门共同参流程相同 由财税部门和房产部门以及土地管理部门共同参 与 统计物业数量 并进行评估和计税 与 统计物业数量 并进行评估和计税 试点时间试点时间 2019 20092019 2009年 先后分年 先后分3 3批次在批次在1010个省区市个省区市 和计划单列市的和计划单列市的3232个县市区进行试点 个县市区进行试点 20192019年后全国试点 年后全国试点 试点效果试点效果 效果不理想 试点工作陷入困境 效果不理想 试点工
12、作陷入困境 原因分析原因分析 在在体制体制 涉及地方财税体制改革和各级政府涉及地方财税体制改革和各级政府 利益分配利益分配 技术技术 征收范围 税基和税率等征收范围 税基和税率等 人才人才 评估人评估人 员员 以及以及认识认识 会否增加税负会否增加税负 等方面存在问题 等方面存在问题 Date9 房房产产产产税税试试试试点点 不同于房不同于房产产产产税的恢复征收税的恢复征收 试试试试点点时间时间时间时间 2019 1 2019 1 试试试试点地区点地区 上海 重庆上海 重庆 存在存在问题问题问题问题 在在免征范围与额度免征范围与额度 征收主体征收主体 财政 税务财政 税务 房管或土管部门 房管
13、或土管部门 征收方式征收方式 直接征收或代征直接征收或代征 税基税基 类型类型 原值或评估值原值或评估值 税率大小税率大小 征收管理征收管理 自行申报缴纳自行申报缴纳 或发单通知自行缴纳或发单通知自行缴纳 评估主体评估主体 政府内设评估机构还是政府内设评估机构还是 中介机构中介机构 价格争议机制价格争议机制等方面存在问题 等方面存在问题 房地房地产产产产税制改革要求税制改革要求进进进进行大行大规规规规模的税基模的税基评评评评估 估 Date10 4 4 房地房地产产产产批量批量评评评评估的必要性估的必要性 1 1 保有保有环节环节环节环节 税基税基评评评评估的需要估的需要 保有阶段的税基评估对
14、象数量庞大 加上房地产税基需保有阶段的税基评估对象数量庞大 加上房地产税基需 要定期评估 采用传统的单宗评估技术根本无法满足税基评要定期评估 采用传统的单宗评估技术根本无法满足税基评 估在时间和效率上的要求 必须引入批量评估技术 估在时间和效率上的要求 必须引入批量评估技术 2 2 交易交易环节环节环节环节 税基税基评评评评估的需要估的需要 以成交价格为计税依据的传统税基评估方法存在评估成以成交价格为计税依据的传统税基评估方法存在评估成 本高 评估结果的规范性和一致性差等问题 因此 房地产本高 评估结果的规范性和一致性差等问题 因此 房地产 交易环节也需要运用批量评估技术 交易环节也需要运用批
15、量评估技术 Date11 2009 2009年年0707月 财政部 国家税务总局发布 关于开展月 财政部 国家税务总局发布 关于开展 应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知 应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知 要求各省区市及计划单列市财税部门要求各省区市及计划单列市财税部门 选定城市开展应用评选定城市开展应用评 税技术核定交易环节计税价格工作税技术核定交易环节计税价格工作 2019 2019年年1111月 财政部 国家税务总局发布 关于推进月 财政部 国家税务总局发布 关于推进 应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知 应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管
16、工作的通知 要求各级财税征收机关 要求各级财税征收机关 自自20192019年年7 7月月1 1日起 全面推行应日起 全面推行应 用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作 2019 2019年年0707月 财政部 国家税务总局发布 关于推广月 财政部 国家税务总局发布 关于推广 应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知 应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知 要求 要求 自自20192019年年7 7月月1 1日起对纳税人所申报的存量房交易价日起对纳税人所申报的存量房交易价 格要进行全面评估 严格禁止不经评估即直接按纳税人申报格要进行全面评估 严格禁止不经评估即直接按纳税人申报 的交易价格征税的交易价格征税 要应用房地产批量估价技术确定存量要应用房地产批量估价技术确定存量 房交易价格估值房交易价格估值 Date12 二 批量二 批量评评评评估的概念及其特点估的概念及其特点 1 1 批量批量评评评评估的概念估的概念 批量评估指在给定时间 使用标准方法 采用共同的批量评估指在给定时间 使用标准方法 采用共同的 数据 并考虑统
