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1、案例正文珠海电子集团大厦房地产评估纠纷乔志敏（中央财经大学资产评估系）摘要：本案例在介绍珠海电子集团大厦概况及其委托评估和拍卖的基础上，阐述了该房地产评估纠纷的缘起，以及评估行业不同主管部门对该房地产评估事件进行的调查分析和观点申述。关键词：珠海电子集团大厦 房地产评估 评估纠纷1.珠海电子集团大厦概况该房地产评估纠纷案的评估客体是坐落于广东省珠海市吉大路2号的珠海市电子集团大厦（以下简称电子大厦），隶属于珠海市电子集团公司（以下简称电子公司）。电子大厦是珠海经济特区周转厂房发展有限公司于1984年报建，1986年竣工的四层钢筋混凝土框架结构轻工业厂房，总建筑面积3930平方米，土地权属性质为
2、划拨土地使用权。1988年10月，电子公司前身珠海经济特区电子工业总公司从珠海经济特区周转厂房发展有限公司购得电子大厦，每建筑平方米600元人民币，总计235.8万元人民币。电子公司购得电子大厦后，将其改为商铺和办公楼，并将商铺和部分办公用房对外出租。珠海市政府“清理擅自改变建筑物使用功能和用地性质领导小组”于1994年7月27日，就电子公司擅自改变建筑物使用功能和用地性质发出查处通知书，责令于1994年8月11日前向珠海市国土局清查整顿办公室申报登记。电子公司提出将大厦一层800平方米使用功能改为商场的申请，经珠海市规划委员会、规划局、国土局批准同意改变使用功能，并要求按照有关文件规定补交地
3、价、办理有关手续。2.珠海电子集团大厦的委托评估因电子公司的下属公司拖欠珠海国际有限公司债务，广东省高级人民法院于1995年4月22日二审终审后作出民事判决，珠海国际有限公司于1996年6月9日向法院申请执行，执行总金额本息合计1200余万港元。法院于1995年7月31日查封电子大厦，1996年1月委托珠海市拍卖行对电子大厦进行拍卖。拍卖前，法院于1996年1月23日委托珠海房产评估所对电子大厦的价值进行评估。珠海房产评估所以1996年3月11日为评估基准日，评估电子大厦的价值为14587723元人民币，并向法院出具了估价答复书。法院分别于1996年4月16日和5月31日两次将估价答复书送达电
4、子公司，电子公司当时并未对评估结果提出异议。3.珠海电子集团大厦的拍卖法院委托珠海市拍卖行以珠海房产所的评估价为底价进行拍卖。为保证拍卖活动的公开、公平、公正，拍卖行分别于1996年4月8日、4月22日、5月31日、6月5日在珠海特区报上刊登了拍卖公告，其中在后两次拍卖公告中还公布了拍卖底价。1996年6月7日，拍卖行举办了公开拍卖会，电子大厦在拍卖会上由唯一的应价者珠海港电力燃料公司以1460万元的拍卖价竞得。该拍卖竞得人实则是澳门恒富阳光地产公司的竞买受托人。澳门恒富阳光地产公司1996年6月6日与珠海港电力燃料公司签署了竞买委托授权书，不过澳门恒富阳光地产公司却是1996年7月10日成立
5、的。4.珠海电子集团大厦评估纠纷的缘起电子大厦被拍卖后，电子公司对拍卖底价确定中所依据的评估结果产生了质疑。电子公司认为，他们曾经于1994年6月委托广东粤建审计师事务所对电子大厦以抵押贷款为目的进行过评估，评估基准日为1994年6月18日，评估价值为2751万元人民币，况且，“按照珠海市1992年颁布的关于调整珠海市有偿使用土地价格的通知，坐落于珠海吉大路上的办公大楼，有偿使用的土地价格是4250元/平方米”，而珠海房产评估所对电子大厦的评估价值为3700元/平方米，这还没有土地的价格高。1996年7月10日，电子公司向珠海市国有资产管理局递交了关于拍卖国有房屋确定底价问题的报告，1996年
6、7月19日，珠海市国有资产管理局向电子公司发出关于国有资产底价确定问题的批复，认为珠海市房产评估所对电子大厦的评估违反了国务院国有资产评估管理办法，珠海市房产评估所不具有广东省国有资产管理局授予的评估资格，因此该评估行为无效。5.有关部门的调查及新闻媒体的介入电子大厦评估纠纷引起珠海市有关领导及原国家国有资产管理局的高度重视。广东省国有资产管理局根据国家国有资产管理局的指示，同意电子公司要求对电子大厦进行重新评估以作对比的申请，由珠海市国有资产管理局牵头，组织珠海市审计事务所、珠海市资产评估事务所、珠海经济特区会计师事务所三家联合，于1997年10月对电子大厦进行评估，评估基准日为1996年3
7、月11日，评估价值为2565万元。鉴于珠海市房产评估所的评估结果与此次评估结果相差1100多万元，广东省国有资产管理局及资产评估协会组建了资产评估行业评估纠纷调节委员会，经过多次调查取证，结论认为：巨额国有资产流失已是既成事实。应珠海市房产评估所的请求，广东省房地产估价师学会与中国房地产估价师学会组建了十余人构成专家小组，于1998年1月14日至21日对电子大厦重新进行了评估，评估基准日为1996年3月11日，评估结果为：按报建批准的轻工厂房用途评估，评估价为780万元(含补地价)；按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2026万元(含补地价)；若不考虑补地价因素，评估价为1
8、400万元。珠海市房产评估所对电子大厦的评估结果与专家小组重估结果相近，不存在评估偏低的问题。对于电子大厦评估纠纷一事，从1997年10月起，广东卫星电视台、南方日报、羊城晚报等新闻媒体相继进行了报道，1998年1月9日，原国家国有资产管理局机关报中国资产新闻发表题为“时间相差一年半，评估差了千里远，1300万国资哪儿去了?”的文章。1998年2月7日晚，中央电视台“焦点访谈”栏目以“一纸评估，损失千万”为题对此事进行了专题报道，从而引起了社会的广泛关注。电子大厦评估纠纷主要涉及两个焦点问题：一是法院委托对电子大厦进行评估的珠海市房产评估所有无评估资格；二是珠海市房产评估所对电子大厦评估的结果
9、是否过低，从而造成国有资产流失。6.房地产估价师学会专家小组对评估纠纷的理解6.1 关于房地产估价行业的主管部门 1994年7月5日由全国人大常委会通过颁布的中华人民共和国城市房地产管理法第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”第33条明确规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第58条明确规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。1991年11月16日由国务院令第91号颁布的国有资产评估管理办法第2条规定：“国有资产评估，除法律、法规另有规定外，适用本办法。”1998年1月10日由广东省人大常委会公布的广东省资
10、产评估管理条例第3条规定：“在本省行政区域内从事资产评估活动适用本条例。法律、法规另有规定的，从其规定。”为了贯彻中华人民共和国城市房地产管理法确立的法律制度，建设部、人事部于1995年发布了房地产估价师执业资格制度暂行规定，具体规定了房地产估价师执业资格考试、注册、执业等有关内容。为了规定房地产估价机构的行为，1997年建设部又发布了关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定，就房地产估价机构资格的确认以及定级分类、晋升条件、不同等级从业范围等作了规定。中华人民共和国城市房地产管理法是国家1994年颁布的法律，国有资产评估管理办法是国务院1991年颁布的行政法规 按照新法优于旧法，效力层次
11、高者优于效力层次低者的法律适用规则，显然管理房地产估价行业的政府职能部门是国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门，而不是国有资产管理部门。国有资产评估管理办法及广东省资产评估管理条例中“除法律、法规另有规定外”的涵义就在这里。这也是为保证法律的严肃性、统一性，避免法律、法规之间的相互冲突而设立的。国有资产管理部门要求从事房地产评估的机构和人员都由他们“统管”、由他们认定资格，完全是有意无意地曲解法律，在实践中也是行不通的。6.2 关于珠海市房产评估所的评估资格 国有资产管理部门负责人认为，珠海市房产评估所不具备房地产评估资格，其理由一是它没有取得国资部门颁发的资格证书，二是投有领取营业执
12、照。这种观点是片面的，也是极不负责任的越权行为，明显带有部门争权夺利的色彩。首先，房地产评估机构资格应由国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门来确认，而不是由国有资产管理部门认定。其次，珠海市房产评估所是1993年4月10日由珠海市编制委员会批准设立的事业单位，下属于珠海市房产管理局，行使一定的政府职能，也是珠海市首家从事房地产估价工作的机构，领取有广东省行政事业性收费许可证。作为事业法人，我国的法律、法规并没有一定要进行工商登记的规定。早在1992年9月7日建设部发布的城市房地产市场估价管理暂行办法第4条就明确规定：“城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价
13、的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。”在英国、香港等发达国家和地区，也有类似的做法。第三，该所1996年6月20日取得了广东省建设委员会首批颁发的房地产评估资格证书；1997年10月21日广东省建设委员会根据建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定，审定其为二级评估机构。房地产为不动产，与机器设备等动产有着本质区别，其中最重要的一点，是其价格实质上是权益的价格。同一宗房地产，具有的权益不同，价值是极不相同的。因此，房地产评估与一般资产评估相比更具专业性。在国外及
14、港台，房地产评估都是一个独立的专业 从这个意义上讲，一般的审计师、会计师、资产评估师如不经过房地产评估的专业训练和考核，是无法也无能力从事房地产评估的。6.3 关于电子大厦的评估结果房地产评估中首要的评估原则是合法原则，即要以评估对象的合法使用、合法转让为前提进行。例如，在用途方面应以城市规划为依据；在产权方面应以土地使用权证书和房屋所有权证书为依据；另根据中华人民共和国城市房地产管理法第39条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。对于电子大厦评估，其在1996年3月11日土地产权性质为行政划拨，合法用地性
15、质和使用功能为轻工厂房。所以，广东粤建审计师事务所及由市国资局牵头组织的三家联合评估，“假设”它为商业和写字楼的出让土地使用权，如果不是一种故意的违法行为，就是一种对房地产评估专业的完全无知。此外还须说明的是：（1）未经市场检验的评估价不能用来作为衡量公开市场价格正确与否的标准。（2）高估抵押价值有可能造成国有资产流失。高估房地产抵押价值会加大金融机构的风险，在贷款者违约、须处置抵押物时，高估的抵押价值极易给金融机构带来额外损失。若提供抵押贷款的金融机构是国有的，就会带来国有资产流失。（3）根据国家有关法律法规的规定，以划拨土地上的房地产设定抵押的，抵押价值不应包含土地使用权价格，若将包含土地
16、使用权价格在内的评估价作为抵押的价值依据是错误的。电子公司只拥有划拨土地使用权。划拨土地使用权与出让土地使用权有天壤之别，划拨土地收益只能依法上交国家所有，绝不能由土地使用者所有。7.广东省建设委员会关于电子大厦评估情况的说明（1998、2、9）7.1 珠海市房产评估所对电子大厦评估的情况 1996年1月，珠海市中级人民法院以1995珠法执字第119号委托函，委托珠海市房产评估所对市电子集团吉大景乐路二号楼进行评估。评估基准日为1996年3月11日，评估目的：为法院判案提供参考。1996年3月5日，评估所派了两名工作人员到现场实地勘察，评估档案记载有该大楼的大概位置图、外部及内部装修情况记录。由于该大楼的房产证只注明是非住宅，而且在评估时也没有该大楼被批准改变使用功能的任何资料(实际上也没有批准改变使用功能)，因此，评估所在评估时依据原来的
