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1、第二章土地与土地使用制度教学辅导一、教学提示本章围绕土地和房地产的关系，对土地在房地产业发展中的地位和作用、城市土地的特性进行分析，阐述城市土地资源配置的重要性和原则，在此基础上分析城市土地使用制度以及城市土地利用规划等相关问题。二、重点讲解1、土地的双重属性房地产理论分析方面的复杂性都与土地的双重属性联系在一起。土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。土地的自然特性包括土地总量的有限性、土地区位的差异性、
2、土地位置的固定性、土地使用的耐久性。土地的经济特性包括土地的稀缺性、土地的区位可变性、土地的报酬递减性、土地经营的垄断性。理解两种属性可以从自然属性与人无关，经济特性与人相关的角度进行，即自然属性表现为即使没有人的参与，它也是存在的，不依人的意志为转移。而经济特性则表现为人与人之间的各种关系在土地方面的反映，反映了人们之间的经济、政治、文化等各方面的关系。2、城市土地使用制度的类别城市土地使用制度可以分为两大类，一类是无偿的行政划拨制度，另一类是有偿的市场交易制度。土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。这也是理解不同国家城市土地作用制度的关键所在。从上世纪80年代起，我国在坚持土地公有制
3、的基础上，开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用。这种土地使用制度将市场机制引入进来，有利于土地资源的良性循环和有效利用。读者可以参考我国城市房地产管理法、土地管理法等法规了解当前我国城市土地作用制度的基本规定。三、难点释疑1、城市规划的作用城市规划的作用主要体现在三个方面：（1）城市规划有利于促进城市经济的发展。城市规划是在充分研究城市的自然、经济、社会和区域发展条件的基础上，确定城市的发展目标的。城市规划充分考虑了城市各项用地的合理布局，各种资源的合理利用，因此可以促进城市生产力的发展，创造更大的经济效益。（2）城市规划
4、有利于城市社会的进步。城市规划不仅有经济发展目标，也有社会发展目标。通过城市规划的实施，城市居民在获得物质文明进步的同时，也提高了精神文明水平。因此城市规划在带来经济效益的同时也产生巨大的社会效益。（3）城市规划有利于城市生态环境的不断改善。通过合理适用的规划技巧，可以把开发建设与环境保护有机地结合起来，可以创造良好的城市生态环境。学习者要注意从经济效益、社会效益和环境效益三方面完整地理解城市规划的作用。2、土地有偿使用的意义理解土地有偿使用的意义主要应把握以下四点：（1）有利于维护和加强社会主义城市土地国有制。国家以土地所有者的身份出让土地使用权，并收取合理的土地使用费，改变了无偿使用制度下
5、国家收益大量流失的状况，实现和维护了国家对城市土地的所有权。（2）有利于国家充分利用经济手段来调节土地利用中的经济关系，提高城市土地管理的科学性和有效性。（3）有利于实现城市土地资源的合理配置。国家通过地租地价等经济杠杆对土地使用形成约束机制，减少土地资源浪费现象，促进土地资源的优化配置。（4）有利于形成城市维护、建设资金的良性循环机制。以前由于土地无偿划拨使用，不仅土地资源供给紧张，而且国家对城市建设资金只有投入，无法收回，严重影响城市建设的发展。实行土地有偿使用制度后可以解决城建资金的循环问题。读者在学习时，要结合土地无偿使用所产生的弊端和土地有偿使用所产生的实际效果，来理解土地有偿使用的
6、重大意义。四、本章结论土地是人类社会一切活动的物质载体，本章结合土地和房地产的关系问题，对土地在房地产业发展中的地位和作用、城市土地的特性进行分析，阐述城市土地资源配置的重要性和原则，在此基础上分析城市土地使用制度以及城市土地利用规划等相关问题。1、土地的双重属性。土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性包括土地总量的有限性；土地区位的差异性；土地位置的固定性；土地使用的耐久性。土地的经济特性包括土地的稀缺性；土地的区位可变性；土地的报酬递减性；土地经营的垄断性。土地既是社会资源又是社会资产。2、土地在房地产业中的地位和作用。土地在房地产开发中居于基础性的地位，土地
7、市场是整个房地产市场中的基础性市场，土地权属关系是房地产的基本经济关系。土地利用在房地产业中，在土地资源合理配置、提高企业经营绩效、实施宏观调控等方面，发挥着重要作用。3、城市土地的特性。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，包括：城市土地利用的集聚性；城市土地利用的高成本性；城市土地利用的高冲突性；城市土地利用的综合性4、城市土地资源合理配置的重要性。城市土地资源合理配置是集约高效利用土地的需要，有利于节约社会成本，促进城市功能布局合理化，优化生态环境建设。5、土地资源的配置方式。土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置。在社会主义市场经济条件下，土地资源配置应以市场机制调节为基
8、础，发挥政府的主导作用，加强宏观调控。6、土地资源合理配置的原则。土地资源配置要坚持以科学发展观为指导，遵循严控增长，盘活存量、管住总量、集约高效利用的总原则，具体原则是稳定性原则；综合性原则；贯彻以人为本原则；生态原则。7、城市土地使用制度的类别。土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，可以分为两大类，即无偿的行政划拨制度和有偿的市场交易制度。其具体内容包括城市土地使用权出让、划拨、转让、出租、抵押。经过改革，我国已转向土地有偿有期限使用制度，具体方式有招标、拍卖、挂牌出让等。8、城市土地利用规划。城市土地利用规划的作用在于：政府调节城市土地资源配置的重要手段；减少房地产企业和相关用户决策的盲目性；有利城市土地利用的长效管理。基本原则包括：整体性原则；区位原则；超前性原则；立体性原则；区域性原则；经济利用的原则。其基本内容可分为城市土地利用总体规划、城市土地利用分区规划和城市土地利用详细规划三个层次。
