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1、第一章 房地产投资与投资风险第一节 投资与房地产投资一、投资(概念、分类、特性和作用) 投资概念：指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。理解3个角度：通俗角度：是用钱来获取更多的钱；金融角度：是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为；经济角度：是利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。投资分类 按投资期限或投资回收期长短，分为短期投资和长期投资按投资人能否直接控制其投资资金，分为直接投资和间接投资按投资对象存在形式的不同，分为金融投资和实物投资按投资的经济用途，分为生产性投资和非生产性投
2、资【判断】在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以转化的，如股票。()投资4特性：投资是一种经济行为；投资具有时间性；投资目的是获取报酬；投资具有风险性。投资4作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力：增加投资可为经济发展提供必要的要素和动力；投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。投资与企业发展密切相关；投资可促进人民生活水平的提高；投资有利于社会稳定和国际交往。二、房地产投资(掌握) 房地产投资及其目的房地产投资的概念：指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的目的：为了实现其财富最
3、大化。通过房地产投资，投资者可以：获得业主的荣誉；获得收益和资本增值；降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。房地产投资的特点区位选择异常重要。房地产的不可移动性，决定了房地产投资收益和风险特征，不仅受到地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。位置决定了房地产的投资价值。当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，投资具备基本的可行性。房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要。房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析
4、与预测区域未来环境的可能变化。适于进行长期投资：投资者的土地权益通常在40年以上，且该权益的期限还可依法延长，地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性，故房地产投资非常适合作为一种长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。自然寿命一般要比经济寿命长得多。许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。3.需要适时的更新改造投资：要适时调整房地产的使用功能以适应市场环境变化。按照租户意愿及时调整或改进房地产的使用功能十分重要。投资价值难以判断因而易产生资本价值风险：房地产的异质性，导致投资价值不易
5、判断，投资面临价值风险，需专业人员判断，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断。变现性差：房地产的流动性差，致使房地产的变现能力较差。偏好与价格的匹配易受政策影响：指房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。依赖专业管理：指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。存在效益外溢和转移：房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。房地产投资的物业类型 1.物理形态划分：土地、建成后的物业和在建工程。2.按使用目的划分：居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施、特殊物业。居住物业：公共
6、住房(廉租房、经济适用房、限价商品房、经济租赁房)和商品住房(普通住宅、公寓、别墅等)。居住物业的市场最具潜力，投资风险相对较小。开发投资商用物业(经营性、收益性、投资性物业)：写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心)和出租公寓等。商用物业建成后长期持有或整体出售给机构投资者，越来越成为一种趋势。商用物业市场的繁荣除与当地整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。位置对商用物业有特殊的重要性。 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(工业写字楼)等。一般来说，重工业厂房通常只适合特定用户使用，不容易转手交易。高新技术产业用房
7、和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。酒店与休闲娱乐设施：酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。特殊物业。指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。多属长期投资。第二节 房地产投资的形式与利弊房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资包括开发投资和置业投资。间接投资包括：投资房地产企业的股票或债券，投资房地产投资信托基金，购买住房抵押支持证券。一、房地产直接投资 房地产开发投资短期投资开发投资增量供给。建成后的房地产用于出租或经营，短期开发投资长期置业投资。 房地产置业投
8、资 置业投资的两个目的：自用；投资。置业机构投资者的选择：缺乏投资经验且具有低风险偏好的投资者，购买黄金地段优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，风险小；具备投资经验又有风险偏好型的投资者，购买优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大。二、房地产间接投资 投资房地产企业股票或债券 房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划，不仅解决了资金短缺问题，为投资者提供了间接投资房地产机会，使其分享房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。形式：首次公开发行、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券。投资房地产投资信托基金(REITs)概念：是购买、开发、管理
9、和出售房地产资产的金融工具。投资者把资金交由信托投资基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人。优越性：收益相对稳定主要来源于租金收入 流动性很好可进行交易类型：权益型、抵押型、混合型。REITs选择投资的领域广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。因有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了个人、机构投资者间接投资房地产的重要工具。REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。 购买住房抵押支持证券把
10、金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。主要做法是：银行将个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等住房金融市场上的重要筹资工具和手段，泰国、韩国、马来西亚、香港等新兴国家和地区也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。中国推行
11、住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，住房抵押支持证券将出现在中国的投资市场上。三、房地产投资的利弊房地产投资之利适于长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益。优点包括：相对较高的收益水平。开发项目成本利润率20，有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆，其权益投资收益率会更高。置业投资持有期内权益收益率每年可达1012。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金，金融机构都愿意提供抵押贷款服务，给置业投资者提供了很多选择。金融机构通常认为以房地产为
12、抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产是一种重要的信用保证，且租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，金融机构提供的抵押贷款比例相当高，可达到7090，且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方，甚至可获得超过90100的融资。能抵消通货膨胀的影响。通货膨胀分类：预期通货膨胀(Expeted Inflation)和非预期通货膨胀(Unexpected Inflation)。房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，资产的重置成本不断上升，说明房地产投资具有增值性。房地产是人类生活居住、生产经营所必需的
13、，即使在经济衰退过程中，其使用价值不变，因此具有保值性。一般情况下，房地产价格的上涨率都会大于总体物价水平的上涨率。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。房地产投资可以抵消通胀，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。房地产投资能够增值，是在正常市场条件下从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。提高投资者的资信等级。拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。房地产投资之弊流动性差或变现性差。缺点还包括：投资数额巨大。大量自有资本的占
14、用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。投资回收周期较长。除了开发投资在项目竣工后在35年能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受长时间的资金压力和市场风险，要求投资者资金实力强，与机构投资者合作。需要专门的知识和经验。房地产开发涉及的程序和领域复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的数量。置业投资者要想达到预期投资目标，也对其专业知识和经验有较高的要求。第三节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念风险的定义 定义：未获得预期收益可能性的大小。风险涉及到变动和可能性，变动可用标准差来表示
15、，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小。当实际收益超出预期收益时，称投资获取了风险收益；实际收益低于预期收益时，称投资发生了风险损失。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时，可使用决策树或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。不确定性和风险有显著区别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：小中取大法；大中取大法；最小最大后悔值法。风险分析的目的是要帮助投资者回答下述问题：预期收益率是多少，出现的可能性有多大? 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大? 预期收益的变动性和离散性如何?房地产投资的风险：投入资金的安全性；期望收益的可靠性；投资项目的变现性；资产管理的复杂性。二、房地产投资的系统风险(不可分散风险、市场风险) 含义：指对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险，
