浅析国内物业治理模式

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1、第四章 物业治理模式第一节 目前我国物业治理模式第二节 传统的房屋治理与市场化的物业治理的区不第三节 中国物业治理体制进展趋势第四节 物业治理市场的治理体制 第四章 物业治理模式 在传统的打算经济体制下，物业治理的概念在我国尚未形成，常规的治理也是以行政管 理的方式进行的，即一个单位的房屋由单位的行政办公室或后勤部门负责，进行一些日常的 房屋维修等。改革开放以后，尤其是以土地的使用权有偿有期出让的改革为契机，国家加大 了房改的力度，房屋产权由过去的单一形式变为多元化以后，给房屋的治理带来了难度。我 国南方经济特区都市逐步引进并推广了以经济手段对物业进行治理的概念和方法，并逐步建 立了以经济手段

2、为主，法律和行政手段为辅的物业治理体制。由于我国历史等一些缘故，东 西部经济进展有较大的差异，即使在同一个都市中，也存在着经济悬殊过大的现象，这就决 定了我国目前物业治理的多样性。一、房屋治理的六种模式 依照不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的治理模式大体有以下六种： (1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业治理公司开展物业治理工作； (2)以房地产治理部门转制成立的物业治理公司开展物业治理工作； (3)房地产开发公司组建的物业治理公司开展物业治理工作；(4)单位直管公房治理模 式； (5)完全按照现代企业制度建立起来的物业治理公司开展物业治理工作；(6)由街道居 委会、社区服务站

3、以及物业治理公司以合三为一的一种治理模式开展物业治理。 二、六种治理模式的比较1.行政治理部门成立的物业治理公司所采纳的物业治理 模式这种模式的优点在于突出了地点政府的行政治理作用，因其治理机构与政权基层组织 相一致，在实施治理时具有权威性，制约力强。专业治理机构在小区管委会领导下，各自履 行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的 治理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区治理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权 房屋治理中，尤其能体现它的行政治理的效用。在产权多元的情况下，这种以行政为主体的 治理模式，应幸免治理委员会大包大揽，要充分发挥专业治理部门的职

4、责和功能，要防止行 政治理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房屋，据有关部门统计，占56左右的违章 房屋是属于行政组织居委会、街道办事处所为。 2.国家房管部门转制成立的物业治理公司所采纳的物业治理模式 这种模式的优点是发挥了房地产治理部门的管房专业之所长。小区以房屋治理为主体， 对房屋进行科学治理，保持房屋较高的完好率，有利于爱护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门，在小区总体治理上各专业部门容易各自为政，不能齐心合作，而房管部 门又缺乏权威性，扯皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政治理，随着市场经济的进展，住房商品化后，如何对待小区内的居民购房者，如何开展全方

5、位服务 则还需要有一个转变过程。目前全国已开始加大、加快房改步伐，鼓舞老百姓购买房产以后，房管部门的体制、服务对象、内容都将发生巨大的变化，建设部要求所有房管部门要在20 00年前完成转制，这就要求转制的物业治理公司跟上形势进展，否则就有可能被淘汰。 3.房地产开发公司组建的物业治理公司的治理模式 这种模式在商品经济比较发达的地点容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长， 从开发、建设到治理是一条龙，治理与经营活动结合起来，能够为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还能够为住户提供专门需要服务，由于 这类公司依附于开发商，物业治理公司经营得好与坏、盈与亏都由开

6、发商负责，造成物业治理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附依旧能够的，但 从长远来看，物业治理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业治理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。此外，这种模式 应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。 4.单位自行治理的物业治理模式 这种模式的优点是企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企 业负责人进行治理，治理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经

7、费来源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，能够直接向 有关部门反映，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政领导能够干预，从治理到经费筹措都比较方便。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是随着人事制度的改 革、单位用工自主权的增加，解聘、招聘、辞职等人才大量流淌，给企业福利性住房治理带来了不便，不能适应我国的住房制度改革和进展社会主义市场经济的需要。此外，本企业后 勤部门成立的物业治理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营治理工作也受到较大限制，难以实行职能分解、政企分离，也不利于面向社会，形成规模经营。 5.按照现代企业制度

8、建立物业治理公司的治理模式 这种模式的优点：首先是治理思路清晰、市场意识强烈，明确服务对象是业主(使用人) ，办事热情、认真；其次，物业治理企业成本概念清晰，他们完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我进展”的方式进行，可解决多年来行政治理缺乏资金的大问题；再次， 这种按照现代企业制度建立起来的物业治理公司机制灵活，运用市场经济规律采纳优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采纳聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体职员 的积极性，完全打破过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想；最后，这种企业为业主( 使用人)服务思想牢固，服务质量高。这种按照现代企业制度建立的物业治理公司应是我国 物业

9、治理行业进展的方向，因为它符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力，但由于我国国情所限，一是人们的思想观念还停留在打算经济时期的福利房上，对花钞票买享受还不 理解；二是我国经济进展还不平衡，生产力提高不快，人民生活水平相对较低，因此一些物业治理公司还处在低水平上运转。假如一些物业治理公司托管房产面积小的话还会出现亏损 经营。必须引起物业治理公司高度重视，强练内功，扩大规模，扭亏为盈。 6.按照“三合一”组建的物业治理模式 “三合一”模式的优点：首先是居委会参与，能够树立物业治理公司的形象。因为居委 会作为我国行政组织的最差不多单位，它代表政府，有一定威信。其次，容易与政府各部门协 调。居委会

10、能够代表物业治理公司与政府各职能部门进行协调。因为居委会对街道、政府较 为熟悉，协调较为容易。最后，居委会与物业治理公司在行政、经济上分工明确，小区行政 治理由居委会承担，经济上由物业治理公司解决并支持居委会开展工作。这种模式的弊端： 一是领导体制不顺：居委会主任由上级街道委派，物业治理公司经理是企业法人，当两者工 作发生矛盾时，到底谁服从谁？没有明确规定。二是存在权利与义务不符。关于居委会来讲 ，经费上得到物业治理公司的支持(有些居委会工作人员还得到了一份补贴)，应该承担物业 治理公司的一部分工作，但事实上，专门多物业治理公司认为居委会权利要得多，义务承担得 少，容易产生矛盾。三是产生了新的

11、政企不分的局面。物业治理公司作为企业，自负盈亏； 居委会作为国家基础行政组织，则以行为利益为重，企业利益与行政利益常发生冲突，领导 又常和稀泥。四是物业治理中出现重大失误，业主把物业治理公司告上法庭时，由于体制不 清，许多物业治理公司经理还兼任居委会主任，就出现业主状告政府(居委会主任代表基层 政府)的被动局面。第二节 传统的房屋治理与市场化的物业治理的区不 为了更好地了解市场化的物业治理的特点，有必要同过去传统的房屋行政治理进行对比 与比较。 一、传统的房屋治理 通常是以行政手段治理，其治理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单 位房管所。传统房屋治理单位属于事业性质。由于房管部门

12、治理的房屋是国有财产(产 权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，因此产权和治理权是合一的。一般是对房 屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，治理水平也不需要专门高，通常房管所只要配“一员三工”便能够负责一个片的房屋维修治理。“一员”为房管员，每月定期收房租， 假如住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也确实是维修的差不多队伍，几个房管员才配上一个水电工。其维修经费来源有两种：一 是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是特很多的)；二是大量的靠国家财政补贴。因此国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财

13、 力保证。 二、市场化的物业治理 市场化的物业治理采取的是以经济手段进行治理，其治理单位物业治理公司属于企业性质。物业治理公司的基层治理单位是治理处。一般来讲，物业治理公司只有经营治理权 而无产权。物业治理公司治理的内容特不广泛，通常分为三类：第一类是公共服务，确实是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是 专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与治理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即依照住户的专门需要进行服务，如 代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。其经费来源要紧是物业治理公司自己筹集

14、，通过收缴治理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。 三、两种治理方式的比较从传统的房屋治理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业治理方式转变，从表面上看，两者区不不大，差不多上对物业进行治理。然而，假如我们认真地对物业、物业治理的概 念与传统的房屋治理相比较，不难发觉，它们之间有诸多原则上的区不，详见下表。 1.从治理体制上看两者的差不 传统的房屋治理是打算经济下政府部门和企事业单位按产权、按部门采纳行政手段，直 接进行行政福利型的封闭式治理。通常是长官意志、行政命令的方法，是打算包办的维修治理方法。前几年，全国许多地点实行了所有权与经营权“两权分离”，组建了一批房屋治理 公司，在治理体

15、制上做了些变革。但这些单位大都为事业单位，行政干预、政企不分的色彩较为浓厚。物业治理公司是专业化的企业。它的服务是通过市场、采纳经济手段进行社会化 治理的有偿服务，是按“独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我进展”的治理体制开展工作的。概括地讲，前者是打算经济下的政府、部门行为，是福利型的；后者是市场 经济下的企业行为，是有偿型的。 2.从治理内容上看两者的区不 传统的房屋治理多年来一直以单一的“收租养房”为要紧内容。而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修，因此 形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。物业治理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、治理、服务；它既要管好房，又要以 人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。 3.从治理对象的产权关系看两者的区不 传统的房屋治理，不论是政府或部门治理，差不多上国家的，产权单一。随着房屋商品化、 住宅制度改革的推行，产权结构发生了全然性的变化，原来以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。例如广州市，每年住宅商品房总量的80由个人购买 ，现在广州差不多形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国