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1、物业治理公司教材(下)第三章物业治理公司的财务治理财务治理是物业治理中最重要的内容之一。物业治理收入的要紧来源是业主按月缴纳的固定数目的治理费和小区内其他各种治理收费(车辆的停车治理费、活动场所租赁收费等)。其他来源包括：治理费存在银行的利息；专项服务的收费；经营性综合服务的收费等。财务治理负责各种费用的统计、预算和收支操纵，若治理不行每年的财务报表、财务制度及账目记录等，不仅会使物业治理公司蒙受损失，阻碍公司的正常治理运行，而且也会招致业主(使用人)的不满，进而引起业主(使用人)与物业治理人员的争议，直至拖交各种治理费用。现代物业治理制度要求有一套与之相适应的财务报表体系和治理制度，因此物业
2、治理的领导对此一定要高度重视，同时要亲自抓。第一节物业治理公司财务治理概述一、物业治理公司财务治理目标物业治理公司的财务治理目标是指财务治理的目的行为，即在一定时期内财务治理目标。它是依照物业治理公司总体目标的要求所决定的。一般来讲，物业治理公司的财务治理目标是要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。要紧包括如下几个方面：1.以提高经济效益为目标经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗，要求物业治理公司占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供更优质的服务，获得更多的利润。2.实现财宝最大化目标财宝最大化是指公司通过合理经营，使本企业的总价值达到最
3、大化。在股份制公司中，公司财宝最大化也确实是使股东财宝最大化，这是当前西方财务治理理论中普遍提出的财务目标，并认为这是股东创办企业的目的，是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。物业治理公司也有一个不断进展、逐渐壮大的过程，因此，实现财宝最大化因此也应成为其财务治理的要紧目标之一。3.完成国家有关规定国家及行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定，比如总产值、人均产值服务经营效益等，实现这些要求后，不仅能保证国家税收，同时也能完成企业的效益。二、物业治理公司财务治理的几个新观念随着社会主义市场经济的建立与进展，财务理财也必须树立新观点，适应社会的进展。这些观念要紧包括：1.市场
4、观念物业治理公司的工作和进展，应该以市场为导向，面向市场，参与市场竞争，在竞争中求生存、求进展。作为物业公司的领导者、财会人员应该及时全面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论，才能更好地树立起市场观念。2.经济效益观念经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较，力争以较少的活劳动和物质的消耗，生产出更多符合社会需求的产品或向社会提供更热情周到的服务。提高经济效益是经济工作的动身点，也是建立现代企业制度的全然要求。要提高经济效益，首先要树立经济效益观念，明确建立以提高经济效益指标作为检查考核的目标。其次加强治理为提高经济效益的要紧手段，并把
5、加强治理作为提高经济效益的重要途径。3.资本的保值观念物业治理公司所有者权益必须得到保障，使投入的资本不受任何侵犯，如不得随意冲减资本，不得随意转移资本；除依法转让外，不得以任何方式抽走资本。在经营过程中，其成本补偿和利润分配必须在保证资本完整性的前提下进行，保证资本权益不受任何形式的侵犯。4.资金时刻价值观念资金时刻价值是指资金在运动中，由于时刻因素所增加的价值。由于不同的时刻、资金的价值并不相等，一般要以利率为计算依据，将货币收支换算到相同时刻基础上进行比较，衡量事实上际价值。假如离开了时刻价值因素，就无法正确地计算不同时期的财务收支，也不能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资金时刻的价
6、值观念。5.投资的风险观念公司的财务活动，专门多差不多上在有风险的条件下进行的。少冒风险，多获利，是人们处理风险的差不多原则。在风险不可幸免的情况下，投资者由于冒险而进行投资时，必须争取获得超过时刻价值以外的额外收益，这种额外收益称之为投资风险价值，或投资的风险补偿。为了做好财务工作，财务人员必须研究投资和经营中的风险，计算风险度的大小，从而设法操纵风险，这也是财务治理的差不多观念和差不多原理，离开了风险，就无法正确评价公司的收益，也就无法进行融资和投资的决策。三、物业治理公司财务打算的内容财务打算是物业治理公司物业经营治理打算的重要组成部分，是进行财务治理、财务监督、财务分析的要紧依据，其目
7、的是确立企业经营治理目标，使物业经营治理活动按打算协调进行，提高经济效益。物业治理公司财务打算的内容要紧有：1.各项收入的预算与筹集物业治理公司要紧资金来源是物业治理服务费收入、门面房的租金以及其他经营活动的收入等。应按照国家政府制定的收费标准，算出按月、按季、按年各项收入的总额，并采取有效措施，确保应收资金及时收取。2.各项成本、费用的测算与分析各项成本、费用的测确实是制定收费标准的基础，也是进行财务核算和财务监督的依据，应分门不类地测算出各项物业治理服务的成本与费用，在企业内部实行经济责任制。3.专项基金的提存与使用专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金。关于专项基金的使用国家已做了相应
8、的规定，各地地点政府也出台了使用细则。专项基金的性质已决定了必须专款专用，同时应预先做好使用打算。专项基金的提存与使用是财务打算中的一项重要内容。4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用公司的经营目的是猎取利润。对公司资金运动过程进行现金流分析，其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流，即为公司的净经营收入，也确实是企业利润，财务打算应预测企业的利润情况，并分析阻碍盈亏的关键因素，以便及时调整，确保经营收益的最大化。四、机构设置物业治理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同，但其工作的内容和方法具有本行业的特点。依照每一个物业治理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少，以及开展服务内
9、容的多少等具体情况来设置机构，配备人员。由于财务治理不同于一般治理，差不多岗位不随内容的多少来决定，因此依照财务治理的特点，物业治理公司的财务部门能够设立一岗多人或一人多岗。通常财务部门的岗位设置如图2-3-1所示。五、财务部工作人员岗位职责1.财务部经理(1)向总经理负责，具体主持公司财务部的治理工作，做好总经理的助手。(2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法，按照财政部中国人民银行颁布的有关金融治理条例治理好财务。(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，并写出分析报告，送总经理批阅。(4)检查、督促各项费用的及时收缴和治理，保证公司的正常运转。(5)合理有效
10、地经营好公司的金融资产，为公司制造更多的利润。(6)审核、操纵各项费用的支出，杜绝白费。(7)组织拟定物业治理费等各项费用标准的预算方案，呈送总经理、业主治理委员会和相关主管部门审核、修改决定。(8)熟悉各种工商、财会及税务治理制度，运用法律、政策手段爱护公司的合法权益。(9)依照物业治理行业特点以及本公司的实际情况，制定财务治理制度的细则。(10)完成总经理交办的其他事项。2.主管会计(1)对部门经理负责，具体做好财务的日常治理工作；(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作；(3)每月、每季按时做好各种会计报表，送部门经理审核；(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目，及时向部门经
11、理汇报；(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；(6)依照物业治理行业的特点和需要，组织各营业部门及下属机构业务培训，提高整体的业务水平和服务水准；(7)完成经理交办的其他事项。3.出纳(1)对部门经理负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作。(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务治理细则，按制度治理好公司的银行存款和库存现金。(3)及时办理各种转账、现金支票，并交会计做账。(4)及时追收各种应收的款项，爱护公司利益不受损失。(5)完成经理交办的其他事项。4.统计员(1)对部门经理负责，遵守公司制定的财务人员治理细则，做好本职工作；(2)及时统计、存贮各种费用交收
12、资料，供主管会计参考；(3)维护好电脑设备，保管好所存的资料；关于变动的资料数据应及时修改与存贮，做到随时变动，随时修改，随时存贮，以免出现差错；(4)完成经理交办的其他事项。5收费员物业治理公司所管辖的业主(使用人)专门多时，应专门配备收费员，如此既可方便住户，又能及时回笼资金。收费员的职责是：(1)对部门经理负责，遵守公司制定的财务人员治理规则，做好本职工作。(2)负责物业治理费等各项费用的通知和收缴。(3)每天下班前应把当天收缴的各项治理费用的现金入库，并统计好交费情况。(4)树立“业主至上，服务第一”的思想。工作中应热情、周到，与宽敞业主(使用人)交朋友，以争取他们对物业治理工作的理解
13、和支持。(5)完成部门经理交办的其他事项。第二节物业治理公司的财务制度一、财务会计治理的涵义财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业治理经营过程中，各类治理服务费、特约代办服务费、各种兼营服务的收入和相应的开支等，就构成了物业治理公司的资金运行。物业财务治理确实是物业治理公司资金运行的治理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、治理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业治理企业的财务行为，加强财务治理和经济核算。物业财务治理的对象确实是物业经营、治理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物
14、业治理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。财务治理的要紧内容有：对资金筹集运用的治理，固定资产和经租房产租金的治理，租金收支治理，商品房资金的治理，物业有偿服务治理费的治理，流淌资金和专用资金的治理，资金分配的治理，财务收支汇总平衡等等。财务治理的任务是：(一)筹集、治理资金这确实是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业治理公司的要紧经济来源是房租收入、物业有偿服务治理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务治理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外
15、，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格操纵，注意节约，防止白费。充分发挥资金的效果。(二)经济核算通过财务活动加强经济核算，改善经营治理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积存，提高投资效益和经济效益。(三)多元经营积极组织资金，开发物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。(四)财务监督实行财务监督，维护财经纪律。物业治理公司的经营、治理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务打算，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补往常年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。二、财务会计治理制度财务治理制度是物业治理公司内部治理的重要制度，是保证有关财务治理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以
