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1、松江区住房发展“十三五”规划松江区住房保障和房屋管理2017年6月目 录第一章总论6一、“十二五”住房发展回顾6（一）住房市场健康平稳发展，居民居住水平不断提高6（二）住房保障体系不断完善，居民住房困难逐步改善7（三）坚持机制创新，旧区改造步伐不断加快9（四）管理机制日益完善，小区综合管理水平不断提升10（五）住宅产业化明显加快，房屋质量逐步提高12二、“十三五”住房发展面临的形势与背景13（一）积极应对经济转型13（二）住房市场由增量房向存量房过渡，由量向质转变14（三）住房保障依旧是“十三五”住房发展工作的核心14（四）城市更新对旧区改造提出了更高的要求15三、“十三五”住房发展的指导方针
2、和总体目标15第二章保障房建设与管理规划17一、总体发展目标17二、区属动迁安置房建设布局17（一）满足“十二五”期间已动迁居民的安置需求17（二）满足“十三五”期间拟动迁项目的安置需求21三、廉租住房筹措与管理25（一）多渠道筹措房源25（二）进一步完善租金补贴标准调整机制25（三）适当降低实物配租比例25四、公共租赁房建设布局25（一） 加大对人才对象公租房房源供应26（二） 解决好中低收入外来务工人员的居住困难27（三） 探索开展公租房“代理经租”28（四） 落实公廉并轨、完善供后管理28五、共有产权房筹措与管理29（一）争取更多的保障房源29（二）完善供后管理29六、具体保障措施30（
3、一）优先确保保障性住房土地供应30（二）加大保障性住房财政资金投入，健全住房税收支持体系30（三）形成符合区内发展的规范性文件30（四）健全住房保障机构和队伍建设31第三章房屋管理规划32一、房地产市场管理32（一）“十三五”房地产市场发展趋势分析32（二）总体发展目标33（三）具体监管措施33二、住宅小区综合治理34（一）总体发展目标34（二）具体发展措施34三、“群租”整治41（一）总体发展目标41（二）具体监管措施41四、房屋执法43（一）总体发展目标43（二）具体工作任务43五、住宅产业化45（一）总体发展目标45（二）具体发展措施45六、房屋征收46（一）总体发展目标46（二）具体发
4、展措施46第四章城市更新与旧城镇改造规划49一、旧街坊整体改造49（一）总体发展目标49（二）具体改造计划49二、旧城改造53（一）总体发展目标53（二）具体工作措施53三、“城中村”改造55（一）总体发展目标55（二）具体改造思路55四、旧集镇改造64（一）总体发展目标64（二）具体改造思路64第一章 总论 一、“十二五”住房发展回顾“十二五”以来，我区全面贯彻落实上海市住房发展指导方针，把住房发展作为推进松江经济发展和民生改善的重点，在加强房地产调控，保持房地产市场健康稳定发展的同时，全面推进“四位一体”住房保障举措，加大旧区改造和旧住房综合改造步伐，加大节能环保和住宅产业化推进力度，完善
5、住宅小区综合治理体制和机制，积极改善居民的居住条件和居住环境，较好地完成了“十二五”规划确定的各项目标和任务。（一）住房市场健康平稳发展，居民居住水平不断提高“十二五”期间，我区认真贯彻落实国家、市级房地产市场调控政策，按照“三个为主”的市场发展原则，加强供需双向调节力度，加强市场监管，促进住房市场的健康稳定发展。、住宅建设投资稳步增长在“保增长、扩内需、调结构、惠民生”政策的推动下，本区进一步加大住房建设力度，住宅建设投资迅速回升。“十二五”期间，本区在房地产领域投资总量为732.13亿元，占区全社会固定资产投资的60%。其中住宅类投资为553.53亿元，占房地产投资的75.6%，占全社会固
6、定资产投资的45.3%，成为整个社会固定资产投资的重要部分。2、商品住宅市场平稳发展“十二五”期间，本区新建商品住宅上市面积444.97万平方米（36229套），成交面积393.98万平方米（33255套），成交均价20339元/平方米。其中，普通住宅占55.5%。二手房成交面积509.04万平方米（47701套），成交均价14506元/平方米。其中，普通住宅占68.6%。“十二五”期间，本区商品住宅市场总体表现为量大价低（上市量与交易量排名全市第三、成交均价全市第十三），呈平稳发展状态。（二）住房保障体系不断完善，居民住房困难逐步改善“十二五”期间，我区紧跟市级步伐，从单一的住房保障制度，逐
7、步形成了“分层次、多渠道、成系统、全覆盖”的廉租住房、共有产权保障住房（“经济适用住房”）、公共租赁住房、动迁安置房“四位一体”、租售并举的住房保障体系。、大型居住社区建设稳步推进2010年市政府根据大型居住社区第二批选址规划，在全市9个区县范围内选择23个居住点共计总用地面积111.41平方公里，其中，在本区选择了4个点，总共27.76平方公里，占全市总用地量的四分之一，为全市最多。“十二五”期间，我区大型居住社区已交付住宅建筑面积142.6408万平方米，21323套；在建148.0579万平方米，23054套；2015年计划新建236万平方米，30766套，为全市保障性住房供应提供有力保
8、障。2、动迁安置房建设大力推进按照“政府引导、市场运作、面向社会、服务大众”的原则，动迁安置房建设得到规范有序推进。“十二五”期间我区动迁安置房共完成项目认定24个，涉及11个镇（街道）。规划用地273.2公顷、建筑面积392.15万平方米、可建住宅41773套。累计开工住宅建筑面积265.69万平方米（29155套）、累积竣工住宅建筑面积100.59万平方米（18377套）；总预售认定住宅建筑面积237.06万平方米（26559套）。3、公共租赁住房筹措与供应有序开展“十二五”期间，本区区属公租房规划项目共6个，共投资68209万元，累计建筑面积98046.71平方米，1273套，其中，已供
9、应项目3个、共53553平方米，767套。区公租房公司已受理了1096人的申请。其中，927人已通过住房面积核查。同时，我区根据上海市关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见，引导单位利用自用土地建设单位租赁房，“十二五”期间，我区单位租赁房项目共49个，其中已建成项目37个，22883套，已供应31个，15946套。4、廉租住房受益面不断扩大突出廉租住房这一重点，着力解决最困难居民家庭的住房问题，符合条件的申请家庭基本实现“应保尽保”。“十二五”期间，我区廉租住房配租家庭累计953户，共计发放租金补贴1167.54万元；分两批次对221户家庭进行了实物配租，目前，该221户家庭总体居住情况稳定
10、。5、共有产权保障房（经济适用住房）稳步启动配合市局积极推进共有产权保障房（经济适用住房）制度，加快解决中低收入居民家庭的住房困难。“十二五”期间，我区共启动了4个批次的共有产权保障房申请受理工作，审核通过496户，签约286户。（三）坚持机制创新，旧区改造步伐不断加快“十二五”期间，我区努力破解旧区改造工作“瓶颈”，创新旧区改造机制，以解困签约为主线，同步做好安置房筹措建设、老旧住房修缮、历史建筑保护等相关工作，并于2013年底开始试点“城中村”改造，取得重大进展，推动本区旧改工作踏上一个新台阶。、积极探索旧区改造新工作机制自2012年3月新一轮旧城改造工作启动以来，三年解困签约共4023户
11、，签约面积1.74万平方米，占应签约总数6830户的58.9%。连续三年保持郊区旧改工作的50%以上，是郊区旧改工作力度最大、速度最快，百姓受益最多的。并在创新机制，完善政策方面取得了新的突破：一是成立了以区长为总指挥的旧城区改造建设指挥部，建立工作例会制度，出台了关于进一步加快推进老城改造的实施办法、关于松江区老城改造专项资金具体操作办法的通知等一系列文件，为旧改工作提供政策保证和操作依据。二是按照过程全透明、结果全公开的要求，各街镇积极探索，开始施行“事前两次征询”、“数砖头”加套型保底、第三方提前介入等新机制，进一步加快签约步伐。2、积极筹措安置房源，确保平稳过渡本轮旧改推进中，我区在原
12、油脂化工厂、松汇西路、辰塔路、市属泗泾南拓展等基地通过自建和回购方式建设安置房近4000套，逐步解决居民安置需求。同时，完成了中山西路改造、松江市河综合整治、中山中路休闲绿地建设工程等一批涉及民生的实事工程；完成了仓城历史风貌区建设的示范点关帝庙修复重建工程；完成了费骅宅、钱以同宅、杜氏雕花楼等一批古宅修缮工作，上海书画院松江分院、松江素琴馆、松江非遗传习基地等单位的入驻让这些古宅老房焕发了新的活力。3、不断加大旧住房修缮改造力度“十二五”期间，本区旧住房修缮工作最初为平改坡综合改造、多层房屋综合整治以及直管房全项目修缮三种形式，2013年增加了屋面及相关设施改造，2015年又拓展到危旧房全项
13、目修缮和严重损坏房屋修缮两类。全区共推进实施各类旧住房修缮改造209.81万平方米，其中保障性安居工程59.48万平方米（屋面及相关设施改造），受益居民3万余户，共计投资50638万元。旧住房修缮改造工作从工程任务量、改造形式、资金投入和管理水平等各方面都有了较大提升。4、积极探索“城中村”试点改造我区“城中村”改造现在共有5个项目获市相关部门批复并已开始实施，分别涉及岳阳、永丰、中山、车墩、佘山等街镇，土地总面积为1773亩，受益居民2万余户。自2013年11月试点改造正式启动以来，各街镇共完成签约440户，占总户数的35%。“城中村”试点改造工作取得实质性进展，成绩位居郊区前列。（四）管理
14、机制日益完善，小区综合管理水平不断提升“十二五”期间，面对小区综合管理存在的种种难题，我区积极转换观念，开拓思路，以加强基层组织建设为契机，推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转，加强监督，加强执法，引导居民自治，指导本区住宅小区综合管理工作取得新进展。1、着力推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转建立了住宅小区综合管理联席会议，分管副区长担任第一召集人；相关职能部门的分管领导亲自抓住宅小区综合管理的落实；各街道（镇）相应建立了住宅小区综合管理联席会议，由各街道（镇）分管领导任联席会议召集人。同时在住宅小区以居民区党组织为核心的“五位一体”工作机制已基本形成（即居委会、业委会、物业企业、房管办
15、、社区民警），共同推进形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合管理格局。2、强化物业服务行业监管一是加强物业企业资质管理。严把物业服务企业资质审批准入关和审批过程监管关，建立企业能升能降、能进能出的监管机制和约谈、警告、处置的工作机制。二是建立物业服务“四查”制度。住宅小区实行小区经理每日查、物业企业每周查、房办每月查、区局抽查的动态检查制度，加强对物业服务企业的日常监管，提高物业服务水平，增加物业服务行业满意度。三是推进物业管理招投标。与市房管局联动，建立公开透明的操作体系和实时运作信息系统，促进物业管理招投标活动在公开、公平、公正的“阳光操作体系”下运行，从源头上把好市场准入关。四是积极推进物业服务企业及从业人员诚信体系建设。加大监督检查力度，建立诚信信息披露制度，认真落实物业服务企业和物业项目经理信用信息记分工作。五是建成962121松江物业服务呼叫平台和房屋维修应急中心。“十二五”期间，962121呼叫平台24小时受理市民群众的物
