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1、 （政策信息截至到2016年6月18日）房地产基础知识一、房地产常用法律法规术语1.婚姻家庭法1.1关于离婚时房屋分割问题的几种情况：婚前出资情况登记情况分割办法男方和女方两人名下由双方协议处理协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。男方父母全额出资男方名下房子是男方的婚前个人财产，如果夫妻二人没有其他的约定，离婚时，女方自然也就没有权利要求分割了。男方的父母只出了首付款，剩余的房款是夫妻二人在结婚后共同还贷男方名下一般情况下会将房子判给男方，也就是出首付款的那一方，而且由其继续支付剩余的房贷。对于两个人在婚姻期间共同还贷的部分，包括本金、利息还有房子的增值，
2、则由男方对女方作出补偿。男方父母出钱男方和女方两个人名下房产应认定为夫妻二人的共同财产。除非夫妻二人约定份额，否则分割时男方女方各占50%。男方、女方父母共同全款出资男方和女方两个人名下因为双方尚未结婚，不具备法定的婚姻家庭关系。双方父母的出资应认定为对各自子女的赠与，如果没有明确的约定，一般是按照各自父母出资的比例分割房屋。1.2夫妻一方个人所有的房屋，在婚后增值部分的收益和出租产生的收益，分别归谁所有？增值收益归房屋产权人所有；出租收益归双方共有。2.继承法2.1遗产的法定继承顺序是什么？第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第
3、二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。2.2继承法中对继承人的其他规定有哪些？ 近亲属中的孙子女和外孙子女不是法定继承人。 丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父岳母尽了主要赡养义务的，可作为第一顺序继承人。 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额
4、。2.3遗产的分配方式 同一顺序继承人继承的份额，一般应当均等； 对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，应该予以照顾； 对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人，可以多分； 有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，应不分或少分； 继承人协商同意的，也可以不均等分配。2.4夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，按法定继承分割遗产，应该如何分配？应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产，由第一顺位继承人均分。如无第一顺位继承人，由第二顺位继承人继承。2.5房屋的继承顺序是什么？房屋继承的流程如何？各阶段的时效如何？ 继承顺序：遗赠扶养协议、遗
5、嘱继承、法定继承 时效：继承公证需要进行家庭成员核对，时效以公证处流程为准。建委见继承公证及相关材料即时办理，5个工作日出新房产证，央产房继承需办理在京央产单位已购公房变更通知单后再办理继承手续。2.6办理房屋继承的步骤是什么？ 房屋评估：必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。 继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部
6、分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。 房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。 继承登记：申请人持房产证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写房地产产权登记申请书，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。 规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须提交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。2.7办理继承公
7、证应该提供哪些资料？需要哪些人到场？如果该人不能到场办理，应如何操作？2.7.1办理继承公证，当事人应当提交以下材料：申请人身份证件、代理人的身份证明和授权委托书，国外或港澳台地区的委托书应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明；被继承人和已死亡的继承人的死亡证明。死亡证明一般应由公安部门或被继承人死亡时所在的医院出具；被继承人在国外或港澳台地区死亡的，死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明；被继承人遗留的财产证明，如房产证、土地或宅基地使用权证、记名股票、存款凭证等；被继承人的全部合法继承人情况的证明，以及有无依靠被继承人生活的人的证明。一般由继承人或被继承人所在单
8、位的人事部门根据其档案记载出具，证明的范围以继承法所确定的法定继承人的范围为限；被继承人生前所立的遗嘱，包括公证、自书、代书、录音、口头等形式的遗嘱；继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证明的放弃继承权声明书；继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书；其他有关材料。如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。2.7.2办理继承公证，应当注意的问题有哪些？遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产；被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况；遗产现在何处，由谁保管，产权有没有争议；除已知遗产外，有无其他债权债务；对于夫妻共有财产的
9、继承，我国婚姻法规定，除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另一部分则应归在世的一方所有；在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠扶养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定；办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：a.遗嘱继承人放弃继承的；b.遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；c.遗嘱继承人丧失继承权的；d.遗嘱无效部分涉及的遗产；e.遗嘱未处分的遗产；遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继
10、承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理；在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定。3.合同法3.1代理3.1.1代理的种类有哪些？委托代理：是指基于被代理人的委托而产生的代理法定代理：是指依照法律规定直接产生的代理指定代理：是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理3.1.2无代理权、超越代理权或代理权终止后，被代理人与代理人之间的民事责任如何承担？无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经
11、追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。3.1.3以下哪些情形会导致委托代理事项终止？代理期间届满或者代理事务完成被代理人取消委托或者代理人辞去委托代理人死亡代理人丧失民事行为能力作为被代理人或者代理人的法人终止3.1.4有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：被代理人取得或者恢复民事行为能力被代理人或者代理人死亡代理人丧失民事行为能力指定代理的人
12、民法院或者指定单位取消指定由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭3.2合同变更有哪些方面的规定？合同变更应取得签署合同的人全部同意 合同变更的方式必须是书面的，口头的不行可以另行签署一个协议（补充协议）对原合同条款进行变更若在原合同上进行改动的，必须要在改动处由各方签字3.3什么情形下当事人可以解除合同？因不可抗力致使不能实现合同目的在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的法律规定的其他情形3.4出卖人拒绝接收购房款，买受人怎么办？出卖
13、人因房价上涨等原因不愿履行买卖合同，后以买受人逾期付款为由，要求解除买卖合同的，买受人应保留相应证据，证明自己积极履行了付款义务；或者向公证机关办理购房款提存。3.5监护人出售未成年人名下房产的合同，是否有效？监护人为了被监护人的利益，可以合理利用或处分被监护人的财产，如果不能证明监护人与第三人恶意串通并损害未成年子女利益的，应认定出售行为有效。4.民事诉讼法4.1 客户以业主未按合同约定迁出户口为由，向法院起诉要求强制迁出业主户口，法院是否会支持客户诉求？法院不会支持客户强制迁出户口的诉求，该诉求超出法院管辖权限范围。在民事诉讼领域，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之
14、间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。4.2 如房屋买卖产生纠纷，一方当事人希望向法院申请诉前保全措施，多久可以获得法院批准？申请人提出诉前保全措施申请，并且提供担保后，人民法院必须在接受申请后的48小时内作出裁定，裁定采取保全措施的，立即开始执行。4.3 如果合同当事人因房屋买卖纠纷起诉到法院，法院需要多久能够判决？人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起3个月内审结。人民法院适用普通程序审理一审民事案件的审限为6个月；有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长6个月；还需要延长的，报请上级法院批准。人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起3个月内审结。有特殊情况需要延
15、长的，由本院院长批准。4.4 如果业主为不完全民事行为能力人，为了能够顺利出售房屋，通过法院宣告程序确认业主为无民事行为能力人的话，需要多久？人民法院适用宣告程序的案件，应当在立案之日起三十日内或者公告期满后三十日内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。4.5 合同一方当事人因房屋买卖纠纷，要求链家协助其去法院起诉合同相对人，链家需要按其要求起诉吗？房屋买卖合同发生纠纷，应当由纠纷方到法院起诉，链家作为居间人，不是适格原告，不能依据房屋买卖合同向合同当事人提起诉讼，居间代理费纠纷除外。4.6 买卖双方以口头约定的形式对合同内容进行了变更，或者合同一方当事人以口头表示拒绝履行合同，对于这两种情形，经纪人作为证人对案件事实做出的陈述法院认可吗？证人证言属于法定证据之一，证人与当事人有无利害关系是判定证人证言证明力的关键因素，经纪人的证言可能会因与当事人有利害关系而不被法院认可。电子数据，例如电话录音、聊天记录也属于法定证据，这一类证据可直接反映案件事实，证明力高于经纪人对案件事实的描述，同时可以和证人证言结合，形成证据链条，增加被法院采信的
