《北京绿维创景规划设计院安徽某国家森林公园》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京绿维创景规划设计院安徽某国家森林公园（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、.北京绿维创景规划设计院安徽某国家森林公园旅游地产项目规划建议书湖南广电806项目建议书 2008年5月前言近日，我院受安徽广播电视实业总公司的邀请，特派市场部总监、高级策划师胡劭平、规划师张兆对其庐江县806生态影视园的项目进行了实地考察。本院对该项目高度重视，在衬考察形成基本思路的情况下，又组织院内领导及各总师展开了讨论会，进一步研究了本项目的资源、背景以及发展前景，形成了对该项目的若干初步认识。现将这些思路和相关辅助材料整理成项目建议书，以作为下一步双方作的基础性资料及工作依据。特别说明：本建议书仅为我院专家考察项目后形成的初步思路，并不代表项目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出的
2、正式方案。一、 项目初步诊断（一） 项目本底资源不具垄断性，难以形成观光亮点突破据统计，截至2005年，安徽省共有58个森林公园、55个自然保护区以及8个国家级风景名胜区。在这么庞大的森林公园景区群中，尤其是附近还有三爪仑国家示范森林公园，该项目的自然资源从森林植被的角度讲，与周边景区相比相差并不大，只是体量较小。但是对于游客而言，若不是相差甚大的景观区别，他们的选择并没有明显的趋向性，植被资源的好与坏并不能成为他们选择哪个旅游景点作为观光对象的决定性因素，更何况目前植被景观并不具有优势。从水资源的角度讲，该项目又不具有历史性、宗教性、民族性等，没有三清山“开山始祖”东晋葛洪的历史悠久性，也没
3、有宝峰寺“一诚大师”的影响力，因此，即使是观看都没有观看的文化对象。综上，从资源的角度讲，该项目并不具有垄断性，难以形成观光旅游产品的亮点突破，但是并不排除该项目可以成功找造其它产品的可行性，因此该项目的成功打造需要抛开传统的观光旅游的套路，通过一流的产品策划，形成新的突破口。（二）806人工洞穴较具特色，但不足以担当项目核心吸引物806广电原址的洞穴，即原安徽省广播电视局军需战备台，在该项目的整体资源中较具特色，但是在全国众多的洞穴中，其结构特征既无法与大型的自然山体深洞相比，也无法与大型的人工洞体相比，不具有结构和体量的特殊性。而从文化的角度讲，其历史影响力也不足够大，文化韵味不够浓，在该
4、项目的产品打造中不足以担当本项目的核心吸引物。（三）周边旅游产品布局分散、特色不足、产品初级、配套不全项目地毗邻三爪仑国家示范森林公园，其内自然景观好，所辖面积广，但各个景点和项目的开发存在布局分散、特色不足、服务配套不全等问题，多数旅游产品尚处于初级开发阶级，静安旅游产业未能形成强势品牌和整体突破，没有营造出一个浓郁、兴奋的大旅游氛围。（四）项目地周边村庄对项目发展存在一定影响紧邻806原址的村庄如张家村，其与该项目的距离、产业的密切相关性势必导致将因该项目的旅游业发展而变化，若处理不当，则可能导致村民与开发商、村民与旅客之间产生矛盾，最终形成恶性循环，影响项目的发展。（五）项目区位优势明显
5、，旅游发展空间巨大项目资源本身虽然存在诸多不足，但由于交通便利，所带来旅游区位和经济区痊优势明显，市场有保障，若能够得到合理的开发，则完全可以打造成南昌市城郊休闲旅游的后花园。项目位于南昌市东北方向的庐江县，距离县城15公理，距离南昌市市区66公里，距离昌北机场半小时车程，有高速公路以及省道通往，省道距离项目地仅8公里，交通区位优势明显，可进入性强。项目位于三爪仑国家示范森林公园4A景区和千年古刹宝峰寺附近，且有一条直接通往宝峰寺的路即将修建，容易形成旅游线。从某种程度上讲，周边景区景点已经形成的客源市场和影响力，为该项目进入市场也提供了保障，可见旅游区位优势明显，发展空间巨大。据统计，200
6、7年南昌市城市居民人均可支配性收入达13253。4元，人均消费性支出10064。2元，消费能力相对较高。该项目处于南昌市一小时经济黄金圈内，是周末游以及短假期出行的最佳距离，也是自驾游的理想行程。而南昌市作为该项目的核心客源市场，提供了巨大的经济保障，可见该项目经济区位优势明显，市场有保障。（六）通往806项目地沿途风景秀丽，为项目创造了有利条件项目所在地庐江县国土面积1377平方公里，总人口13。87万，林地面积10785公顷。地广人稀，林地覆盖率高，尤其在通往806项目地的途中，农田、树林，清新、安静，风景秀丽，人口稀少，营造了一种纯朴、原生态的田园风光氛围，为该项目的成功打造创造了一个有
7、利环境。（七）拥有强大的品牌优势和政策支持开发商安徽广电因其物殊的行业性质拥有着较强的传媒品牌优势，充分利用这个平台可以为项目进入市场及其市场营销提供更多便利，同时也获得了政府的大力支持和全力配合，可以加速项目推动并节省开发成本。同时，该项目作为省委宣传部重点工程，创意文化产业工程，可以享受国家对创意文化产业的优惠和政策支持，诸如免征营业税、安排产业发展专项资金、贷款贴息、项目补贴、后期赎买和后期奖励等方式的，由此可以解决部分政策和资金困难的问题。（八）该项目打造存在的核心问题旅游与地产谁是核心产品，盈利点在哪里，如何互动？对于806项目来讲，其资源体量和品质决定了其纯地依靠旅游产品是难以在短
8、期获得成本回收并盈利的，只能通过泛旅游产业的方式来弥补。而旅游地产作为当前的热点迎合了这一需要，但是旅游与地产孰重孰轻，如何互动？成了关键问题。若二者找不到合适的结合点、分配比例不均、开发时序不恰当，则都不利于该项目的成功打造。旅游资源如何整合？该项目旅游资源的贫乏决定了其必须要进行整合开发，便是如何整合？围绕806原址，其前后的两块较为宽阔但没有突出资源的土地，以及距离806少有距离的潦河，他们该充当什么角色，互相之间又如何贯穿、如何整合呢？需要一流的策划进行资源整合，设计前沿的、适合市场需要的产品，通过合理的布局规划，再配以精准的市场运营策略，才能在激烈的竞争中引爆市场。二、 项目开发思路
9、（一） 借旅游发展大势，巧用休闲要素，弥补观光新产品不足目前，全国旅游产业发展的大趋势正处于从观光旅游向休闲度假旅游过度的转型升级分阶段，国家旅游局把2008年定位为中国旅游的“转型升级年”，含义深刻。从世界范围总结来看，休闲具有五大要素，即森林、温泉、山地、海滩、高尔夫。该项目虽然资源品质一般，且不具有垄断性，但是在这五大休闲要素之中也具备了森林和山地两大要素，温泉可能会有，需要进一步勘探确定；海滩虽然没有，但是有潦河与湖泊，可以开发水休闲产品，且在项目产品的打造过程中也可设置海滩项目和高尔夫项目，来实现休闲旅游的产品充分打造。此外，周边区域景区以观光旅游为主，尤其是三爪仑旅游区，资源以及其
10、规模与该项目相比均大的多。相比之下该项目无论从市场还是从资源，打造观光旅游产品根本无法与之竞争，唯有打造休闲旅游产品才能形成突破。因此，本项目应根据资源优劣状况，把握旅游发展趋势，大力发展休闲旅游，既能变劣势为优势，又能后来居上，快速跻身中国旅游发展的时尚湖流之中。通过对观光旅游与休闲旅游进行对比研究，并结合实践经验表明：“观光聚人气，休闲出效益”。具体分析见下表：附表：观光与休闲旅游对比研究对旅游资源的要求游憩方式收入模式观光旅游旅游资源必须具备极大的差异化、独有性以观光游览为主，参与性较弱，旅客停留时间相对较短门票是观光旅游产品的最主要收益，辅以少量的餐饮、购物等收入休闲旅游旅游资源需具备
11、较好的生态环境和可开发空间以休闲为目标创新游憩方式，提供多种旅游产品，参与性强，游客停留时间长门票不是主要收入方式，休闲旅游产品的收入点遍及各个旅游要素，收入多元化（二） 撬动旅游杠杆，实现核心产品地产项目的收益最大化根据绿给对旅游地产的研究以及多个案例总结的经验，我们认为，地产是该项目的核心，而旅游则是手段。项目盈利点在地产，旅游是其推动的杠杆，通过旅游聚集人气、通过旅游产品提升开发地块价值，同时辅以部分商业地产如餐饮、住宿、娱乐等，营造一种健康的生活方式，在此基础之上再推出会所、居住地产、第二居所等地产项目，才能实现地产项目的高品质、成功进入市场并获得收益。此外，旅游地产发展的最高境界是旅
12、游与地产的功能合二为一，集于一身，既是旅游观赏的对象，又是居住生活的场地；既是景，又是一种生活模式，实现功能的双重性，这样才能实现旅游与地产的完美结合和充分互动。所以，该项目的核心是地产，通过旅游业来实现地产的带动与盈利。（三） 合理利用现有资源，打造旅游集散中心，实现基础设施功能。在806项目院内，有旧有建筑数栋，房屋数间，或坍塌、或陈旧，有的被改造，有的在闲置。充分发挥该地块中心位置、交通便利、面积宽敞的有利条件，正确核定建筑的可利用价值，针对性的改建为具有特色的森林客栈用于基础接待，形成游客中心、停车场、餐饮与会议中心等，实现旅游的集散功能，并完善功能性作用形成综合服务区，并以此为核心形
13、成各具体项目景点的枢纽。（四） 借助广电产业优势,打造806影视观光休闲体验洞虽然806山洞在全国范围甚至区域范围内独特性不强,但是在该项目中，却是可充分利用的核心资源之一。如何才能充分利用，并打造独特性，是一个难点。若将其打造成独具特色的豪华套房或者个性时尚的洞穴式宾馆，虽然充分利用了山洞冬暖夏凉的特点，又能通过酒店商务的方式快速回收盈利，但是山洞的阴暗潮湿需要充分的通风和取暖，否则长期停留对人体不利。而通风和取暖工程的改造以及设备的购置和更新需要较大的成本，且完全抹杀了806原址的历史性。由此可见，着不是一条理想的途径。若完全引入声、光、电的电子技术打造成充满时尚刺激的游戏大道，则不具有地
14、域特色，整个项目也就不再具有文化性，缺少了主题，缺少了灵魂，没有灵魂的产物是难以生存的。那么如何打造呢？绿维认为：要充分利用广电传媒的专业优势，结合现代的影视表现手法以及文化内涵，通过声、光、电的高科技术展示，打造一个现代化的、独具特色的、产品丰富且多变的影视观光与体验休闲洞，影视模拟厅，形成观光亮点。具体打造手法：通过对洞体的简单处理与修复，利用声光现代高科技术，以影视为题材，可以模拟某电影名段的某个场景，也可以设置特定的如鬼楼怪影等具有强烈刺激性的场景，游客可以在变幻莫测的空间中，享受影视拍摄的乐趣，模拟影视拍摄的过程，同时也可以体验惊险带来的快感，充分实现景区与游客的互动，并形成该项目的
15、独特性，此外，相对而言，这种打造手法又具有投入少、回报快的优点。（五） 巧借资源，打造五星级的“桃源仙谷”旅游度假村在山洞的东边，即武警居住基地，其可建设面积地块大，森林植被好，且有湖水配套。资源要素如此集中，环境较好，且距离旅游集散中心仅一洞之隔，是打造旅游度假村最好的地块。从产品上来讲，可以修建五星级的度假酒店做接待，包括会议接待；环湖而建滨湖别墅，实现360度观光体验，以此提高产品价值；沿着山谷两侧，选择森林植被较好区域修建养生度假别墅，为中老年人提供健康养生度假的场所。沿山谷往后延伸选择私密性较强、植被完好的空间打造野奢度假酒店，体量小，但产品精致高档，作为高品质度假空间，更多的是提供
16、私密与奢华的享受。而在植被相对较差之处则打造部分公寓房，以30-60平方米为主，实现都市白领的第二居所。 从景观上来讲，由于山洞的位置恰到好处，因此我们建议打造“桃源仙谷”。一路沿途而来是田园风光，通过桃花源的真实打造实现陶渊明“桃花源记”中的情景再现及景观和产品的合理过度。游客从影视观光洞中体验完虚幻、缥缈的硬是世界，以及恐慌、刺激、惊险的探索之路，出了洞口则可体会桃花仙境、琴声回荡、清新舒适的意境，强烈的反差对比让游客记忆犹新，留恋忘返，并从文化、韵味的角度实现古与今的完美结合与对比。 从产品品质提升上，则要做足水文化，尤其是温泉产品的打造（若温泉可以问世）。 关于温泉产品的打造，绿维创景研究发现，目前全国范围内经营模式较为成功的温泉旅游开发有三种模式可供借鉴，地一种为多元整合
