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1、房地产开发项目规划设计和主要思想 1 学习目标 1 掌握房地产项目规划设计的主要技术经济指标 2 熟悉规划设计的主要内容 3 了解城市规划对房地产开发的管理及房地产开发项目规划设计的指导思想 2 第一节城市规划与房地产开发 一 基本概念城市规划 为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标 确立城市的性质 规模和发展方向 合理利用城市土地 协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排 城市总体规划 在较长时间内 一般为20年 对整个城市的发展进行的综合部署 从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局 指导城市协调发展 城市分区规划 具体划定土地的使用界限 对不同性质的用地位置和范围提出控制性要求
2、确定次干道及支路的红线位置 横断面 主要交叉口形式 控制点坐标 标高 确定主要管道走向 综合处理平面和竖向关系 固定建筑高度和密度 确定建筑容积率和人口数量 城市详细规划 在拟建地段上进行具体的规划布局以确定各项建筑物 道路 绿地和工程设施的安排 为各项单项设计提供依据 3 二 规划设计的技术经济指标 居住区技术经济指标1 居住总用地2 居民每人占地3 居住区总建筑面积4 总户数 总人数 平均每户人口5 平均每户居住建筑面积6 居住建筑密度 基底面积 居住区用地面积 7 容积率 建筑面积 居住区用地面积 8 绿地率9 人口毛密度 总人口 总用地 10 人口净密度 总人口 建筑用地面积 4 11
3、 住宅平均层数 建筑总面积 住宅基底总面积 12 高层比例 高层建筑面积 居住区总建筑面积 13 住宅间距14 居住区平均造价 总造价 居住区总建筑面积 15 停车位个数16 建设周期 5 建筑的技术经济指标1 建筑容积率 全部建筑面积 规划建设用地面积 2 建筑密度 所有建筑物的基底面积之和 建设用地面积之比 3 规划建设用地面积4 建筑高度5 有效面积系数 可使用面积 总建筑面积 6 项目总造价 平均造价 开发建设周期 6 第二节规划设计简述 一 房地产项目规划设计的基本原则1 符合城市总体布局 完善城市结构2 丰富和创造最佳的城市空间环境以人为本 要满足人的使用要求与精神需求3 应满足的
4、其他要求如 使用要求 卫生要求 安全要求 经济要求 施工要求 美观要求 7 二 规划设计的指导思想 1 应体现项目总体策划的基本构思与原则2 规划设计中的和谐理念 1 与自然生态相和谐 2 与社会发展相和谐 3 与用户需求变化相和谐 8 三 规划设计主要内容 1 规划布局 行列式 周边式 混合式 自由式 2 建筑选型 高度 层数 结构 建筑风格 特色 3 住宅户型 单元室内的功能分区和空间利用的方式 方法 4 配套设施规划包括公共服务设施 商业 教育 文化运动 医疗 社区管理 市政公用设施 给排水 通信 燃气 冷热供应 环卫 工程管线 停车设施 安监系统 户外场地 服务管理设施 社区管理 物业
5、管理 5 道路交通规划 人车分行 人车混行 6 绿地与景观规划 绿地规划 步行环境 铺地环境 水体环境 户外设施环境 9 四 规划设计的管理 1 选定规划设计单位 进行多方案比较2 做好技术经济论证 合理确定各项技术经济指标3 有计划地完成图纸 积极为施工单位开工创造条件4 认真审查并熟悉图纸5 组织现场规划设计小组 指派房地产项目责任规划师 10 第三节 规划布局 一 行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置 大部分是南北向重复排列 优点是朝向好 施工方便 但形式空间较为单调 二 周边式沿街坊或院落周围布置 优点是内部环境安静 土地利用率高 但其中部分住宅的通风和朝向差 11 三 混合式行列式与
6、周边式结合 形成半敞半开的住宅院落 四 自由式结合地形 地貌 周围条件 不拘泥于某种固定的形式 灵活布置以取得良好的日照通风效果 12 第四节 建筑选型 一 建筑类型1 按照建筑层数划分低层 多层 高层2 按平面特点划分点式住宅 条式住宅3 按照结构类型划分砖混结构 框架结构 框架剪力墙结构4 按户内空间布局分平层式 错层 复式 13 二 建筑风格 1 含义建筑物的个性和独特表征 主要在于建筑在平面布局 形态构成 艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和意境 通常从历史角度 流行风格 文化角度和技术角度来构思和设计建筑风格 14 三 住宅中常见的建筑风格 1 中式建筑风格讲究序列组合 尺度宜人
7、建筑内向 色调淡雅 造型简朴 装修精致 建筑与花木山水相结合 如北京的四合院 江南园林风格 新徽派建筑风格等 2 欧陆风格 粉红外墙 白线条 通花栏杆 外飘窗台 绿色玻璃窗 为特色 以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征 多出现在山花尖顶 饰花柱饰 宝瓶或通花栏杆 石膏线脚饰窗等处 装饰效果强烈 15 16 苏州天一墅 建筑与环境的和谐共生 依托天然优势 形成 山 水 人家 的规划格局 17 18 19 20 21 22 23 天一墅的建筑风格尊从苏州民居的总体风貌 以素雅朴实的白墙 灰砖 黑瓦为主色调 同时又运用现代材料与工艺 把传统建筑符号解构 重组 再生 创造出江南韵味的新型居所 在建筑造型上
8、充分吸取苏州民居高低错落 小巧精致的特点 刻求江南格调 宏观外轮廓以坡屋顶为主 遥望之给人一种古朴的江南湖居印象 不同高度的体型组合参差错落 统一在传统的坡屋顶之下 是一种温馨亲切的水乡居民生活写照 24 广州云山诗意人家 25 26 27 28 3 异域风格将国外建筑式 原版移植 植入现代生活理念 同时带有种种异域情调 如地中海风情 北欧风情 北美风情 德式风格 西班牙建筑风格等 4 新古典主义风格吸取 欧陆风格 的一些元素处理手法 加以简化或局部适用 配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架 色彩上以浅色为住 比 欧陆风格 理性 简洁 29 广州帝景山庄 北美风格 30 31 32 33 34 卡
9、尔生活馆 德式 35 36 37 38 5 现代主义风格以体现时代特征为主 没有过分的装饰 注重功能性 讲究造型比例适度 强调外观的明快 简洁 体现现代生活的快节奏 简约与实用 又富有生活朝气 6 主题风格以策划为主导 构造楼盘的开发主题和营销主题 如西安市的巧克力公寓 39 巧克力公寓 项目外立面风格简洁细腻 饰面选材高档 社区中央规划2300 硬质景观广场 整体设计强烈的传达出城市的时尚与活力 40 迪拜码头滨水社区设计 迪拜码头是世界上最大的规划性滨水社区 共分10个不同的区 可容纳100 000居民在这里生活 这个住宅与度假社区将迪拜的发展规划从中心向西转移到了阿拉伯海湾沿岸 将城市成
10、功向商业化 娱乐化的度假村转型 41 42 43 44 45 德克萨斯大学达拉斯分校 校园景观 46 47 48 49 50 51 悉尼Rhodes8号地块Tandara庭院 Rhodes8号地块的Tandara庭院的景观设计的打破了凌乱的地块的限制性 巧妙地将现场地块变废为宝 对草坪 花槽 树阵等景观元素进行巧妙的布局 打造出一个流畅而又富有层次感的庭院空间 庭院的植物配置选用两种树形优美的骨干乔木 分丛而种 保证全年景观上的视觉美感 同时也保护了周围住户的私密性 透水砖的选用能保证雨水可以自然渗透到深土区 庭院的小品均为设计定做的木质小品 让挡土墙 种植框与座椅一体化 保证空间的使用率 为住户提供一个休息观景的好去处 52 53 54 55 56 57 58
