房地产企业融资方式探索和新发展

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1、房地产企业融资方式探索和新发展 简介 o 1986年毕业于同济大学 1996年获澳大利亚西悉尼 大学房地产经济学硕士 1998年获任澳大利亚房地 产经济学会资深会员 曾先后任职于 o 全球最大房产建筑集团之一的联胜 Lend Lease 集 团 o 澳大利亚最大的投资银行麦格理银行 Macquarie Bank o 近20年直接参与房地产市场 投资和金融工作 o 现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析 师 协助中外房地产投资者在中国的业务等 o 著有房地产投资书籍和许多专业研究报告 房地产企业融资方式的新发展 一 房地产金融的内容和我国的现状 二 我国房地产金融创新和前景 一 房地产金融

2、的内容和我国的现状 1 全球海外房地产资本市场 2 美国房地产资本市场 3 我国房地产企业融资 4 我国房地产开发资金结构变化 1 全球海外房地产资本市场 Public Debt 上市债权 房地产抵押证券产品和房地产企业债券 Private Debt 私募债权 银行向房地产 公司的贷款 Public Equity 上市股权 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司 Private Equity 私募股权 私人或组成的基金 包括 退休基金 保险基金 私募 基金 公司和个人等 Private Debt 私募债权 房地产抵押贷款 2 美国房地产资本市场 Public Equity 上市股权 上市的

3、房地产投资信托基金和上市的房地产公司 Private Equity 私募股权 私人或组成的基金 包括 退休基金 保险基金 私募 基金 公司和个人等 Public Debt 上市债权 房地产抵押证券产品和房地产企业债券 3 我国房地产资本市场 各种自有资金 39 6 银行房地产抵押贷款 58 上市房地产企业债券 0 9 上市的房地产公司 1 5 4 我国房地产开发资金结构变化 o 银行 预售 开发商 自有资金 o 资本 股权 债权 开发商 银行 预售 二 我国房地产金融创新和前景 1 房地产公司债券 2 房地产公司上市 3 房地产投资基金 私募 4 房地产投资信托基金 5 房地产夹层融资 6 保

4、险资金 7 我国房地产金融创新的意义 1 房地产公司债券 o 企业债券 o 可转换公司债券 o 短期融资券 o 公司债券 公司债券发展 o 中国早在1987年就颁布了 企业债券管理暂行条例 但企业债市场一直停滞不前 截至2006年底 中国 企业债余额为2831亿元 仅占年债券市场余额的5 占GDP的比例不到1 4 o 1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券 融资 因而直到现在 房地产企业仅有几家发行过房地 产债券 o 企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式 但是 目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少 发债 融资对筹资企业的条件要求较高 房地产企业更是困难 公司债券发行

5、试点办法 o 中国证监会2007年8月14日正式颁布实施 公司债券发 行试点办法 这标志着我国酝酿多年的公司债券发行 正式启航 为我国资本市场注入新的活力 使我国资本 市场更加完善 o 试点办法规定公司债发行实行核准制 发债公司可以无 担保 发行价格通过市场询价确定 为企业打开了低成 本融资渠道 试点办法规定 公司债发行价格由发行人 与保荐人通过市场询价确定 而不必如企业债那样去人 民银行确定利率区间 o 试点初期 只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上 市公司才能发行无担保公司债 2 房地产公司上市 o 全国房地产开发企业超过4万家 从房地产 上市公司的数量来看 目前总共有90家 近 一

6、半为买壳实现上市 十多年来融资总共 才500多亿 o 虽然我国先有部分房地产公司在海外成功上 市 但数量较少 o 上市融资对筹资企业的条件要求较高 中小 型房地产企业很难涉足 o 总体上 国家不鼓励 房地产公司上市发展流程 定向募集 Pre IPO 原始发行 IPO 追加股发 行 增发 或配股 可转换债券 发行 兼并收购 已渡过初创期 产品和服务已被 市场初步认可 为更快的发展积 蓄能量 营业额初具规模 距 IPO 1年左右 在高速发展阶段 的后半部分 营业额规模已 达上市要求 市场份额进入 稳定阶段 公司已完成股 票初始发行 发行后业绩和 股票走势良好 公司收入进入 稳定发展期 已完成初股票

7、 始发行 当期财务表现 良好 迅速扩大规模 进入新的市场 业务战略转型 考虑其它的战 略性调整 企业上市地点选择 比较项目深交所 上交所香港联交所 纳斯达克 纽交所 新加坡交易所 上市审批时间上市审批时间较长较长一般一般一般一般最短最短 上市审批难度上市审批难度较严格较严格较严格较严格严格严格一般一般 平均市盈率平均市盈率较高较高较低较低较高较高低低 筹资费用筹资费用筹资额筹资额2 5 2 5 RMB200RMB200万万 筹资额筹资额2 5 2 5 3 5 3 5 HK 1000 HK 1000万万 筹资额筹资额7 7 US 300US 300万万 筹资额筹资额5 7 5 7 筹资规模筹资规

8、模较高较高一般一般较高较高较低较低 交投活跃程度交投活跃程度活跃活跃活跃活跃一般一般较差较差 后续再融资能力后续再融资能力较强较强较强较强较弱较弱较弱较弱 上市后监管上市后监管一般一般较严格较严格最严格最严格较严格较严格 上市后维持费用上市后维持费用RMB2RMB2万万 信息费信息费HK 100 300HK 100 300万万US 5 10US 5 10万万5 105 10万新元万新元 投资者认同度投资者认同度最强最强较强较强弱弱较较弱弱 3 房地产投资基金 私募 o 我国房地产私募基金尝试阶段 o 我国房地产私募基金的相关立法 o 我国房地产私募基金正式成立的一些障碍 o 我国房地产私募基金

9、的前景光明 4 房地产投资信托基金 o 房地产投资信托基金的概念 o 香港房地产投资信托基金 o 其它国家和地区房地产投资信托基金 o 海外的中国房地产投资信托基金 o 我国房地产投资信托基金 房地产投资信托基金简介 o 房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投 资于房地产项目的集体投资计划 有关基金旨在 向持有人提供来自房地产的租金收入的回报 o 它主要是拥有并营运带来收益的房地产 例如办 公楼 购物中心 酒店 公寓和工业厂房 主要 还是以租赁的方式把这些物业分租给租户 这些 租金为股东带来回报 o 不宜详细说明 房地产投资信托基金 一词应包括 什么 相反 它应指任何主要投资于房地产并以

10、替投资者带来定期红利收入为目的而设立的任何 投资工具 部分国家房地产投资信托10年的投资表现 至2005年5月 全球全球 美国美国 加拿大加拿大 荷兰荷兰 澳洲澳洲新西兰新西兰 1 1年年 12 6 12 6 9 4 9 4 11 4 11 4 19 9 19 9 17 1 17 1 10 4 10 4 2 2年年 26 3 26 3 7 0 17 0 123 7 23 7 27 8 27 8 16 5 16 5 10 5 10 5 3 3年年 17 6 17 6 27 2 27 2 18 1 18 1 18 5 18 5 15 9 15 9 10 3 10 3 5 5年年 19 6 19 6

11、 20 0 20 0 不详不详16 8 16 8 15 4 15 4 9 8 9 8 1010年年 14 6 14 6 15 2 15 2 18 0 18 0 12 0 12 0 12 8 12 8 4 8 4 8 香港房地产投资信托基金 o 香港作为经济体量和人口都超高新加坡好几倍的城市 日 趋重视房地产投资信托基金对金融市场和经济的重要性 o 2003年 香港推出了房地产投资信托的监管框架 2005 年7月30日颁布了 房地产投资信托基金守则 旨在开 拓和推广房地产投资信托基金在香港的运作 o 由于香港优质房地产和有实力的房地产公司都很多 又靠 近中国大陆 所以其发展潜力和巨大 o 虽然香

12、港首只房地产投资信托领汇在2005年11月才正式 上市 至 2007年5月 共6有REIT 其中5个表现欠佳 6个房地产投资信托 o 领汇房地产投资信托 Link REIT 0823 HK 买入香港房委会将旗下151个商场和7万9000个车位 2007年5月9日报17 86中较10 30港元的IPO价上扬73 o 泓富产业信托 Prosperity REIT 0808 HK 泓富将拥有7项香港商用物业 包括3幢甲级写字楼物业 3幢工商综 合物业的全部或部分 及1幢工业大楼的部分 2007年5月9日报1 67 已经跌破2 16港元的IPO价 o 越秀房产基金 GZI REIT 0405 HK 越

13、秀基金目前拥有4项资产 包括位于广东的维多利亚广场 财富广 场 城建大厦及白马大厦 2007年5月9日报3 15徘徊在3 075港元的 IPO o 冠君产业信托 Champion REIT 2778 HK 香港中环商业区甲级写字楼 花旗银行广场 2007年5月9日报4 35 较招股价每单位5 1元跌15 以上 o 阳光房地产基金和富豪产业信托也出现类似以上3个信 托的情况 部分国家和地区房地产投资信托基金 较成熟市场较成熟市场不成熟市场或开始阶段不成熟市场或开始阶段 计划发展阶段计划发展阶段 澳大利亚澳大利亚中国香港中国香港中国中国 新西兰新西兰中国台湾中国台湾印度印度 日本日本韩国韩国泰国泰

14、国 新加坡新加坡马来西亚马来西亚印度尼西亚印度尼西亚 亚太地区部分国家和地区房地产投资信托发展情况 海外的中国房地产投资信托基金 越秀房产基金 GZI REIT o 第一个在香港上市的国内房地产项目 o 上市日期2005年12月21日 o 越秀房产基金为首只内地房地产信托投资基金 越秀房产信托基金 0405 12月21日在港挂牌 上市 筹资约17 9亿港元 o 越秀基金目前拥有4项资产 包括位于广东的维 多利亚广场 财富广场 城建大厦及白马大厦 平均出租率近93 中国零售房地产信托基金 o 2006年12月8日 嘉德置地旗下的中国零售房地产信 托基金 Capita Retail China T

15、rust 下称 CRCT 正式在新加坡交易所上市交易 o 是现惟一在新加坡成功上市的拥有中国概念的物业基 金 o 上市的商业物业其总面积约45万平方米 其中包括的 7所商场分别是北京的望京购物中心 九龙购物中心和 安贞华联商厦 上海的七宝购物中心 郑州的郑州购 物中心 呼和浩特的金宇购物中心和芜湖嘉信茂广场 睿富房产基金 o 睿富房产基金 RREEF China Commercial Trust 0625 hk o 上市日期2007年6月22日 o 物业主要由在北京东三环三元桥附近的两栋甲 级写字楼组成 建筑面积约为14万平米 o 目前股价较招股价跌25 我国房地产投资信托基金 o 2005年

16、9月银监发布 加强信托投资公司部分 业务风险提示的通知 212号文件 文件 指出 新开办的房地产业务应该符合国家宏观 调控政策 并进行严格的尽职调查 对未取得 国有土地使用权 建设用地规划许可证 建设 工程规划许可证和建筑工程施工许可证 四证 的项目不得发放贷款 申请贷款的房地产开 发商资质不低于国家建设行政主管部门颁发的 二级房地产开发资质 开发项目资本金比例不 低于35 o 这些规定的严格程度几乎要高于银行要求 我国的 准 房地产投资信托基金 o 信托投资公司房地产信托业务管理暂行 办法 征求意见稿 o 中国证监会房地产投资基金 REITs 专题研 究小组于2007年4月10日正式成立 o 央行已指定两家作为国内房地产基金候选试点 机构 o 上证所已花了很长时间做研究设计 并将积极 推动在上证所上市 5 房地产夹层融资 o 夹层融资 是指在风险和回报方面介于优先债务 和股本融资之间的一种融资形式 即它是介于股 权与债权之间的投资形式 在风险与收益方面都 比单纯的股权与债债投资要中性一些 o 一般在政府批文和施工完成前参与 o 是私募基金的一种形式 6 保险资金 o 经国务院批准的国