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1、目录中文摘要、关键词 1英文摘要、关键词 2引言 3第1章 世界各国的现行物业管理的立法模式 31.1 民法模式 31.2 单行法模式 31.3 英美法系4 我国物业管理的立法现状 42.1 宪法 42.2 法律 42.3 行政法规 42.4 地方性法规 52.5 行政规章 5第 3 章 完善物业管理立法的必要性 63.1 必要性 63.2 物业管理是否需要中央立法 7第4章 浅谈我国未来的物业管理立法的发展方向（个人见解） 7结论 9致谢 10参考文献 110浅谈我国物业管理的立法现状及其发展方向摘要：自 20 世纪 80 年代初，专业化的物业管理引进我国内地以来，物业管理发展迅速。然而我们
2、目前的有关物业管理的法律、法规却难以满足物业管理发展的需要，加强物业管理立法势在必行。建议我国采用独立的物业管理法模式，制定一部具有中国特色的现代化的物业管理.关键字：物业管理、立法、模式1On our countrys property management legislation present situation and its development directionAbstract:The professional property management in China since the introduction of the mainland in the 1980 s, p
3、roperty management development rapidly. However, we present the property management laws and regulations are difficult to meet the needs of the development of property management, property management, it is imperative to strengthen the legislation. It suggests that Chinese adopt independent property
4、 administration mode, with Chinese characteristics for a modern property managementKey words: property management, legislation, mode 2引言：物业管理随着我国的发展在逐渐成长，而伴随其成长的物业管理法却跟不上其脚步，各种因立法不完善而引起的纠纷频繁出现，完善物业管理法就显得尤为重要！本篇文章根据现在世界各国已有的物业管理相关法律结合一些法律纠纷，提出一些自己的意见。第一章、世界各国的现行物业管理的立法模式由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质
5、上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有： 1.1 民法模式此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款， ，以规范物业管理中的法律关系。如意大利新民法典的第 1117 至 1139 条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人
6、引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。1.2、单行法模式此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如 1962 年 4 月 4 日日本颁布有关建筑物区分所有权法的第一章第四节为“管理人” ，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会” ，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第
7、六节为“管理团体法人” 。内容包括：管理团体法人之成立、名称、3管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。1.3 英美法系物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了统一建筑物区分所有权法 （uniformcondominiumact） ，供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的建筑物管理条例也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，
8、使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。第 2 章、我国物业管理的立法现状我国的立法现状主要可以从宪法、法律、行政法规、地发行法规、行政规章等几种情况来分析，不过其完整性都不够，主题思想有，但是具化之后会有很多漏洞，下面一条条的来分析：2.1 宪法 宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第 39 条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯 ”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范
9、的最重要组成部分。2.2 法律我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面， 民法通则的相邻关系制度，即将出台的物权法的区分所有权制度， 合同法的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面， 土地管理法 、 城市房地产管理法 、 城市规划法等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。2.3 行政法规4行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的地区性文件。物业管理的行政法规，例如，改革开放初期在 1983 年国务院颁布的城市私有房屋管理规定等，以及 2003 年颁布的物业管理条例 。2.4 地方性法规地方法规是省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其制定和发
10、布的，实施于本地区的规范性文件。地方性法规在我国物业管理发展初期发挥了重要作用，一些物业管理先行地区物业管理的地方性法规。目前，上海、广东、海南、江西、深圳、珠海、宁波、青岛、厦门、武汉、吉林等 11 个省市出台了物业管理条例，例如，1994 年深圳经济特区住宅物业管理条例 ，1997 年上海市居住物业管理条例 ，1998 年广东省物业管理条例等；北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等十多个省市则出台了物业管理办法，例如北京市居住小区物业管理办法2.5 行政规章行政规章是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的规范性文件。其中以建设部的规章居多。例如 199
11、0 年城市危险房屋管理规定 、1990 年城市异产毗连房屋管理规定 、1991 年房屋接管验收标准 、19991 年城市房屋修缮管理规定 、1992 年公有住宅出售后维修养护管理暂行办法 、1992 年城市住宅小区竣工综合验收办法 、1994 年城市新建住宅小区管理办法 、1996 年城市小区物业管理服务收费暂行办法 、1999 年物业管理企业资质管理试行办法等。总的来说，我国物业管理立法现状有以下几个特点：立法层次低。国家制定的物业管理政策在建设部颁发的有关法规中，主要有城市新建小区管理办法（试行） 、 全国城市文明住宅小区管理标准 、 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法等等。目前还没有物
12、业管理的法律和国务院行政法规。地方立法活跃。自从 1994 年六月深圳经济特区住宅区物业管理条例出台之后，全国相继有青岛、大连、常州、合肥、北京、海南、武汉、上海等一大批省市制定了物业管理的地方性法规。有些省、市正在酝酿立法。立法不平衡、不统一、由于各地的物业管理发展不平衡。目前尚有一部分省市现有的地方性法规在一些重大问题上的规定不统一，甚至相差较大。5第三章、完善物业管理立法的必要性近年随着我国房地产业的迅速发展，公民对物业管理服务的需求也随之膨胀。但由于开发商选择委托的物业管理企业良莠不齐，而常常与业主发生矛盾，想寻求法律途径解决却发现物业管理的立法相对滞后，有很多法律覆盖不到的地方，所以
13、完善物业管理就显得尤为重要！3.1 必要性我国的立法相对滞后，传统的房屋管理局限于房屋修缮，管理对象于公有房屋。我国的物业管理立法近年才开始，而物业管理的实践则早在 80 年代中后期就有了一定的发展，立法显然落后于实践。而且现行的物业管理法规体系不协调、不配套。第十届全国人民代表大会第二次会议通过日宪法修正案第二十二条指出：宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 ”对公民合法私有财产的最大保护是保障公民实现其财产的利益最大化。我国改革开放以来，随着经济发展和人民生活水平提高，公民拥有的私人财产普遍有了不同程度的增加，特别是越来越多的公民有了私人生产和生活资料，群众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。为了保护公民最重要的私有财产之一房产，就必须加强物业管理的法治化。物业管理法律关
