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1、关于xx的竞拍项目贷款评估报告一、参加本次评估人员名单： 中国注册房地产估价师 中国注册土地估价师 工程师 中国注册房地产估价师 中国注册土地估价师 中国注册房地产估价师 经济师 会计师 中国注册房地产估价师 经济分析员二、本次评估主要参考文献：1、MSR银行固定资产贷款项目评估办法；2、MSR公司提供的项目产品及产权资料；目 录第一章 概 要5一、评估说明5二、项目概况5三、评估结论71、项目合法性评价72、借款人经济实力73、项目投资估算及筹资方案84、项目财务指标85、项目经济效益及贷款效益86、项目风险8第二章 借款人及担保情况评价10一、借款人简介10二、借款人公司管理及人力资源情况
2、说明11三、借款人经济实力分析13四、项目担保情况评价15第三章 项目建设条件评价16一、项目合法性评价16二、项目建设条件评价17三、项目建设规模和发展目标18四、项目产品、技术特点及工艺流程19第四章 市场评估29一、我国医药行业发展现状分析29二、现行国家政策和加入WTO对医药行业的影响31三、该公司市场竞争力分析34四、项目产品经营策略评价35五、本项目竞拍的必要性36第五章 投资估算与筹资评价38一、投资估算38二、筹资评价381、项目总投资来源382、企业自有资金情况393、未到位资金情况39第六章 项目财务效益评估指标的计算和分析40一、项目销售收入预测40二、成本费用预测42三
3、、项目投资构成各项费用来源43三、项目财务效益指标计算45四、项目财务盈利能力评价45五、项目清偿能力分析46第七章 不确定性分析47一、盈亏平衡分析47二、敏感性分析47第八章 贷款风险评估与效益评价49一、贷款风险评估49二、贷款效益评价49三、评估建议50第九章 效益评价的基本报表51表1：借款人基本情况表51表2：项目评估情况表51表3：投资概算表51表4：总成本费用估算表51表5：损益表和利润分配表51表6：资金来源及应用表51表7：贷款偿还期计算表51表8：现金流量表51表9：敏感性分析表151表10：敏感性分析表251第一章 概 要一、评估说明MSR公司于2009年4月向中国工商
4、银行深圳市分行申请总额度6000万元人民币的固定资产贷款用于“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目，我公司接受委托对该项目进行综合评估，以便为银行决策贷款提供参考依据。二、项目概况1、项目名称：“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目2、项目借款人：MSR公司3、项目总投资：“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目总投资估算9743.64万元。4、项目工程范围：MSR公司拟竞拍的项目为深圳市高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物，根据深圳市土地使用权出让合同书（深地合字（2003）0021号）及深圳市建设用
5、地规划许可证（深规土规许字01-2003-0090号）确认：MSR号地块现权利人为深圳市MSR科技有限公司，总用地面积22403.4（其中建设用地面积20325.7，道路用地面积2077.7），计入容积率总建筑面积不超过40650（其中厂房27650、科研研发用房13000），建筑容积率2.0，建筑覆盖率35%，建筑高度或层数30米，土地用途为高新技术园区用地，土地性质为非商品房用途，不得进行房地产开发经营，主体建筑物的性质为厂房，土地使用年期为50年（从2003-10-10至2053-10-09止），土地总地价为5554855元（其中土地出让金2032570元、土地开发金704457元、市政
6、配套设施金2817828元）。目前该宗地已达“五通一平”，四周已兴建围墙，宗地形状较规整，呈梯形，地势平坦，无不良地质条件；地上为停建工程，建筑物有三栋（总高分别是5、6、7层高），实际已建成建筑面积42195.3，目前建筑主体土建工程已全部完成，安装工程已部分完成，室内装饰工程尚未开始，项目竞拍起价47104364元。借款人根据深圳市高新办的提议及该建筑物的特点，决定参加本次竞拍，竞拍后的项目将初步规划为：7层高的房屋用作办公楼；6层高的房屋用作质检楼和中心化验室；5层高的房屋用作厂房，主要用于生产该公司现在的主要自产品种金尔伦及未来自主研发拥有国际专利的一类新药。项目地址：位于深圳市南山区
7、高新科技园中区。三、评估结论MSR公司于2009年4月向中国工商银行深圳市分行申请6000万元人民币的固定资产项目贷款用于“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目。该司对该项目进行综合评估后，得出如下结论：1、项目合法性评价根据企业提供的有关资料，本项目为该公司竞拍项目，由于目前尚未确认能否竞拍到，因此合法性在此不予评价。而该宗地本身目前已取得深圳市土地使用权出让合同、建设用地规划许可证等合法文件，详见（第三章（一），待竞拍成功后借款人将进行有关产权过户等合法手续的办理。2、借款人经济实力分析其财务报表，可知该企业经济实力较强。从2003-2009年3月份，除2004年
8、外，其所有者权益和资产总额均有不同程度的增长，截止2009年3月，其总资产达24221万元、所有者权益为19930万元。从资产负债率来看，2002-2009年3月该公司每年的资产负债率均较低，说明该企业长期偿债能力较强；而从各年的流动比率和速动比率来看，各年度的流动比率和速动比率指标均较好，说明该企业的短期偿债能力较强，整体水平来讲，该企业经济实力较强，发展态势较好。3、项目投资估算及筹资方案本项目总投资估算为9743.64万元。筹资方案为：企业自有资金3743.64万元，主要用于续建工程建设等；拟向工行申请固定资产项目贷款6000万元，主要用于该项目的竞拍。项目资本金比例达38.42%，项目
9、筹资方案可行。4、项目财务指标根据项目全部资金的现金流量分析测算得到项目财务净现值（税后、I=8.76%）43946.06万元，远大于零；累计净现金流量为68383.14万元；贷款偿还期1.04年。财务指标表明该项目盈利能力较好，经济上可行。5、项目经济效益及贷款效益经济效益：正常年份的销售收入43403.15万元，利润总额8844.93万元，投资利润率83.97%，投资利税率90.78%，项目经济效益较好。贷款效益：贷款成功后，3年贷款期限内总计可带来利息收入576万元。另借款人在贷款成功、项目建成投（达）产后，将在银行新增一定数量的存款，并为银行带来较大的结算业务。6、项目风险本项目存在一
10、定的风险（详见第八章），但有信用担保，将使贷款风险在一定程度上得以规避。综上所述，评估认为借款人MSR公司为 “高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目申请的6000万元人民币固定资产项目贷款，项目建成后经济效益较好，同时还有信用担保，因此是一个可支持的项目。Y-ZICHAN评估有限公司二OO六年四月十八日第二章 借款人及担保情况评价一、借款人简介MSR公司(以下称“MSR”)成立于1985年10月9日，法定代表人为林刚，注册资本人民币8357万元（实收资本8357万元），注册地址为深圳市福田区，企业类型为独资经营（港资），经营范围：中成药、化学药制剂、抗生素、生化药品的
11、批发、进出口业务；销售三类医用缝合材料及粘合剂、医用电子仪器设备。MSR是一家专注于在医药以及生物技术领域发展的高新科技企业集团，拥有包括药品、医疗器械在内的多个产品线，并形成了从医药产品的研发、产品化到市场推广与销售的一个稳定发展的网络。MSR从做国外优秀品种的独家代理起家，经过十多年的发展目前已拥有一个药品生产企业和一个医疗器械生产企业；主要销售的品种包括自产的用于昏迷和急性颅脑损伤的药品-金尔伦(盐酸纳洛酮注射液)、总代理和总经销的治疗轻、中度抑郁症和神经症的药品-黛力新(氟哌噻吨+美利曲辛片)和治疗胆固醇性结石和胆汁淤积性肝病的药品-优思弗(熊去氧胆酸)以及自产的控制输液滴速的医疗器械
12、-舒灵通(智能输液控速仪)。MSR在全国30多个省级城市中拥有50多个推广销售网络，销售范围覆盖全国3000多家医院(其中市级医院500多家)，和全国500多个分销企业建立了良好的合作关系，并拥有稳定的产品市场份额。该公司经营状况良好，连续3年实现利税超过1亿，被评为“福田区纳税百强企业”、深圳市国税局“全市纳税大户”、2004年度被评为“深圳市民营企业50强企业”。除了已发展成熟的医药产品外，MSR还致力于国家一类新药的发展。目前正在发展的品种酪丝亮肽是具有全新先导结构的抗肝癌新药，拥有中国和国际发明专利。2003年10月获得深圳市科技局“高新技术项目” 认定，2004年4月酪丝亮肽课题被国
13、家科学技术部纳入为国家“863”计划重大专项。目前，该药物已进入国家审核发出新药证书和生产批件的最后阶段，预计2009年8-9月产品可上市销售。MSR后续还有源源不断的一类新药品种已提上发展日程，新药已经成为企业持续稳定发展的源动力。本着“以科研为本，探索健康真谛，成就健康事业”的发展宗旨，MSR以务实进取的态度，敢于接受挑战，不断超越自我。创业以来，一直致力于中国医药产业的健康发展，以推动中国医药行业走上世界水平为己任，以努力将公司发展成为中国乃至世界医药领域的一流高科技企业集团为目标，不断为人类健康造福。二、借款人公司管理及人力资源情况说明MSR公司现有人员792人，其中销售人员468人、
14、总部管理人员89人、药厂管理及工人190人、器械管理及生产45人。博士学历占1%、硕士学位13%、本科学历占40%、专科学历26%、其他20%，该公司人员整体素质高。医药代表90%以上都是医学、药学专业，具备较强的专业知识和推广技能。高管人员具有丰富的管理、专业经验。公司董事长、总经理下设生产部以及相关职能部门。具体组织机构如下：行政副总经理管理审计部市场部广告编辑储运部商业部业务副总经理行政副总经理行政总务项目管理财 务部质量管理董事长兼总经理总经理行政秘书 总经理生产秘书 法律事务药厂筹建组信息技术部人力资源部部证券事务而该公司主要管理层人员简介如下：xx董事长，总经理，41岁，医师，曾经从事2年外科医生，有十多年丰富的企业运营和管理以及市场管理经验，对政策形势有远见卓识，能准确把握公司发展的方向并制定正确的公司发展策略，负责确定公司发展方向，制定公司发展规划以及负责新药发展的策略制定和规划xx董事，副总经理，39岁，医师，曾经从事年眼科医生，拥有多年的医药产品销售经验，在对医药产品的推广运作和销售管理上拥有丰富
