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1、. . . .*(经济开发区)基础设施、基础物业项目投融资方案建议一、开发区基本情况1、开发区概况 建设现状*经济开发区成立以来的六年多，通过多渠道筹集资金，已成功实现了“三个基本建成”，即基本建成一座充满生机、充满活力的*新城；基本建成生命科技、汽车产业两大特色产业基地；基本建成比较完善的基础设施配套体系。 建设规划及思路市政道路：建设南环路西延伸段以及*二路，以进一步完善开发区市政道路网络。环境保护：对现有的污水处理厂进行扩容，年污水处理能力达到10万吨以上；对现有的污水处理管网进行延伸。基础物业：作为开发区的基础配套物业，将建立物流仓储中心以及科技创新中心，也可称为先导物业，其功能基本类
2、似于浦东张江高科技园区，作为政府吸引各类中小企业入住和拉动就业的便利条件。商业房产：将进一步加大商业房产包括酒店、商务中心以及商铺等的开发和经营力度。 财政收支状况开发区财政收入每年为4亿多元，并以年均15%以上的速率保持增长；土地收入尚有较多未到位。开发区支出状况为，用于建设以及各项开支的资金需求额每年为10多亿元，开发区已经向银行借款超10亿元。总地看来，目前开发区每年的资金缺口约10多亿元，考虑到土地收入存量，财政状况暂时还能保持平衡，但如果考虑到接下来开发区的进一步完善基础设施、新建基础物业等，开发区未来几年还需要大量投入，资金缺口仍然很大。2、开发区基础设施投融资情况 开发区基础设施
3、投融资回顾开发区成立以来，在市委、市政府及管委会各级领导的关心下，开发区在面临建设资金短缺、建设管理经验薄弱等众多挑战下，不断加大投融资创新力度，积极探索引进社会资本参与开发区市政道路等基础设施建设。为此，开发区管委会与上海浦东路桥建设股份有限公司经过多次协商和探讨，终于达成一致，决定以BT模式开启基础设施融资创新之路。截至2010年10月底，上海*股份公司在*开发区先后承接了35 个BT项目，累计合同金额10 亿元，实际完成投资9.8亿元，并且已经收到回购款8.5亿元，回购款到位率达100%。BT模式为*开发区的建设做出了重要贡献，也成为开发区引入社会资本参与园区建设的成功典范。 开发区基础
4、设施投融资模式评价以上海*股份公司为代表的社会投资者在*开发区成立的项目公司作为投融资平台，承担开发区的投融资建设主体功能，有效解决了开发区启动阶段基础设施落后、资金缺乏、投资渠道单一等问题，并在缓解开发区短期资金压力、促使土地价格大幅升值、节省开发启动时间、提前招商引资日期等方面具有重要意义。实践表明，以BT、BOT 模式为主的社会化、市场化融资模式已成为基础设施项目投融资的成功模式，并在不断推广和完善。二、国内基础设施投融资综述 纵观上世纪90年代以来国内各地政府基础设施投融资创新的实践，其核心是基础设施建设投资的多元化、社会化和市场化，其主要手段是引进社会资本参与基础设施的投资建设。1、
5、引进社会资本运作的必要性及意义 引进社会资本是克服目前政府举债建设的局限性的迫切需要2006年5月，五部委严禁政府“打捆贷款”，地方政府或各级开发区、政府窗口公司靠一纸安慰函、承诺函向银行贷款的格局已经发生改变。2006年底，国家出台将土地出让金纳入财政预算，实行收支两条线的政策，此举直接导致地方政府的预算外开支急剧减少，依靠土地开发来平衡基础设施建设的方式举步维艰。上述政策均对传统的融资方式产生了巨大冲击，各地政府项目投资纷纷受阻。 引进社会资本是国家投融资改革的大势所趋2004年7月，国务院发布国务院关于投资体制改革的决定，肯定了目前的“投资主体多元化、资金来源多渠道、投资方式多样化、项目
6、建设市场化”的投融资格局，并且明确了“鼓励社会化投资”的指导性意见。该“决定”正式从政策上表明了国家对社会资本进入基础设施建设领域的充分认可及支持。3 引进社会资本是解决项目建设资金的重要途径要实现市政、公用基础设施项目建设对地方的宏观经济、社会环境、招商引资环境等巨大的促进作用，必须依托城市道路交通、市政配套等完整的基础设施体系。而市政、公用基础设施的完备，需要大量建设资金的投入，在目前银根紧缩、银行借贷日益困难的背景下，单靠政府财力资金存在一定难度，而引进社会资本参与基础设施投资建设，无疑是一条行之有效的途径。 引进社会资本是基础设施建设多元化投资的必由之路从90年代后期开始，各地加快了基
7、础设施投融资改革的步伐，通过市场化的运作，先后将经营性的高速公路推向市场，准经营性的污水处理、环保等引进社会资本，并且采用BOST等方式将非经营性的市政项目也纳入市场化运作的范畴。可以预计各地政府将继续大力推进市政、公用基础设施建设的多元化投资战略。2、地方政府基础设施融资模式介绍20世纪90年代以来，我国各地政府在吸收引进世界各国先进经验的基础上，积极探索基础设施投融资的新思路、新方法，并逐渐形成了比较成熟的融资模式，具有一定的参考价值和借鉴意义。表1 国内基础设施投融资主要模式一览表投融资模式定义特点BOT建设运营移交投资者出资建设项目，政府给予投资一定年限的项目运营特许，到期后无偿转让给
8、政府BOT衍生模式BT建设移交投资者建设项目，政府分期实施项目资产回购BOST建设运营补偿移交投资者建设项目，政府给予一定年限特许经营，不够最低收益部分由政府补偿给投资者BOLT建设运营租赁移交投资者建设项目，一定期限内，政府负责租赁项目设施，期满后投资者无偿转让给政府BOO建设运营所有投资者出资建设项目、运营项目、拥有项目PPP公共私人合伙制政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签订特许合同(特殊目的公司一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司)，由特殊目的公司负责筹资、建设及经营PFI（PPP的一种模式）私人主动融资公共工程项目由私人资金启动，
9、投资兴建，政府授予私人委托特许经营权，公共部门在合同期限内因使用承包商提供的设施而向其付款从最广义的角度看，BOT、BT、BOO等模式都是 PPP的衍生，都来源于公私合作。近几年来，随着各地城市化进程的大力推进，市政道路等基础设施项目建设资金的“瓶颈”现象日益严重，各地纷纷采取了基础设施多种改革和创新的措施。目前，国内基础设施投融资方式普遍采用的是BT和BOT模式。其中，对于非经营性的无现金流入的市政道路基础设施项目，普遍采用的是BT方式；对于经营性及准经营性的有现金流入的基础设施项目，普遍采用的是BOT方式。BOT经历了数百年发展，为了适应不同的条件，衍生出许多变种，诸如BT、BOST、BO
10、LT、BOO、TOT等等。广义的BOT概念包括这些衍生品种在内。BOT的实施在政府引进竞争机制从而能降低基础设施建设成本，以及为政府干预提供了有效的途径等方面具有重要意义。3、开发区基础设施融资模式的选择 融资模式选择的总体思路开发区的基础设施项目融资方案的设计和选择，应首先区分项目的盈利性和非盈利性，其中开发区的市政道路建设以及市政管网中一部分应视为没有现金流收入的非营利性项目；而开发区市政管网中一部分可以视为有现金流收入的非营利性项目，对于非盈利项目，又可以拆解成没有现金流收入和有现金流收入两类；另外开发区工业厂房的开发、配套设施建设，大部分可视作营利性项目。此外，须对开发区配套设施的建设
11、项目进行项目分拆。通过项目分拆，既可以分解投资，又是引进社会资本的前提条件。依据项目的营利性项目和非盈利性，对项目进行分拆组合，采用不同的融资方式。对于没有现金流的非营利性项目，可以通过管委会代表政府通过 BT方式引进社会投资者进行短期融资；对于有现金流的非营利性项目和营利性项目，可交由投资商以BOT及其衍生方式运作。基础设施项目盈利性项目 （基础物业项目）非盈利性项目有现金流入项目 （基础物业项目）无现金流入项目图1 开发区基础设施项目分类 对于无现金流入的非盈利性项目宜采用BT融资方式对于无现金流入的非盈利性项目，宜采用BT模式进行社会化融资，即采用“政府招标回购、企业投资建设、资金分期支
12、付”的方式进行。 对于盈利性项目及有现金流入的非盈利性项目宜采用BOT及其衍生方式对于盈利性项目及有现金流入的非盈利性项目，宜采用BOT及其衍生融资方式，即由投资商负责项目的投资建设，竣工验收后负责项目的运营管理。其中运营收入能满足建设期投资回报的可采用BOT方式；而对于不具备较高投资价值，需由政府通过补贴等手段提高项目的盈利能力的有现金流的非营利性项目，以及运营收入作为建设期投资的回报不足的盈利性项目宜采用BOST、BOLT等BOT的衍生方式，部分也可采用BT方式。基础设施项目融资方式盈利性项目非盈利性项目有现金流入项目（BOST、BOLT或BT）无现金流入项目（BT）运营收入足以作为建设期
13、投资回报（BOT）运营收入作为建设期投资回报不足（BOST、BOLT）图2 基础设施项目融资方式选择 对于基础物业项目，大部分有稳定的现金流，可以考虑借鉴以上BOST的运作思路，由具备资金优势的企业，联合成熟开发区基础物业建设、管理优势的企业一起运作，政府负责规划和控制、招商等，对于前期无法满足投资者最低收益率的阶段，由政府采用多种方式进行补贴，待利润较高时，再根据双方约定进行利润分配。无论采取上述哪种融资方式，开发区均应根据项目不同的风险级别，确定不同项目的不同收益率水平，在参考行业平均收益水平的基础上，对于风险比较大的项目，财务内部收益率要高一些；对于风险比较小的项目，财务内部收益率可以偏
14、低一些。 三、*开发区投融资方案建议1、融资原则开发区在拟定各基础设施项目的融资方案时，应考虑以下几项原则： 资源有效配置开发区须按照市场经济规律，综合运用资金资源、土地资源、地域空间以及其他经济要素，从总体上整合开发区各项资源的配置，从而使开发区经济效益达到最大化。 多种融资方式组合不同的融资方式具有不同的优缺点，因此必须针对不同的项目性质，采用最适合的融资方式。 加大开发区的经营力度对开发区的可经营性资产，诸如土地、商铺、已建污水处理厂等，开发区要加大经营力度，并获取相关收益，以扩大开发区的资金来源。 积极引进社会资本实践证明，社会资本是基础设施建设资金的重要渠道。因此，必须加大招商引资力
15、度，积极营造良好的投资环境，引进社会投资者。2、融资方案建议根据不同的项目，拟建议如下操作方案： 市政道路对于拟新建的市政道路，可继续采用BT模式引进社会投资者进行投资建设。开发区在BT模式方面已有成熟的运作经验，应方便运作。 污水处理厂及管网对于污水处理厂，可以采用BOT模式，即由开发区向投资商授予特许权，允许其在一定期限内对污水处理厂进行融资、扩建、管理和经营，并从中获得合理回报。鉴于污水处理厂为改扩建，因此特许经营模式介于BOT和TOT之间，投资者应向开发区支付一期的建设资金，该笔资金将转化为开发区的收入来源。对于污水管网的延伸，即可以采用BT模式，也可以与污水处理厂捆绑打包，作为BOT项目。具体采用哪种方式，需根据项目的具体情况。 物流中心基础物业作为开发区的先导产业，物流中心的融资应以开发区为主导，在出台相关扶持政策的前提下，采用灵活多变的融资方式，积极引进社会投资者。对于物流及仓储中心，初期由于开发区生产厂商的运输及仓储需求有限，物流中心的盈利能力势必不会乐观。因此，建设期内，开发区可以土地入股的方式，与投资者合资成立物流公司共同经
