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1、第 1 页 共 196 页 物业接管验收 手 册 编制 日期 审核 日期 批准 日期 第 2 页 共 196 页 目 录 第一章 验收程序 1 第二章 接管验收应检索提交资料 2 第三章 物业档案资料移交 3 第四章 物业接收工程项目验收依据 6 第五章 物业工程验收流程 6 第六章 物业设施交接 11 第七章 暖通空调系统验收及表格 12 第八章 电气施工验收 20 第九章 玻璃幕墙工程验收 29 第十章 装饰工程验收 30 第十一章 园林绿化工程验收 32 第 3 页 共 196 页 第一章 验收程序 一 目的 规范物业验收程序 确保物业验收工作得到有效控制 以便对物业进行全面接管 保证物
2、业入住工 作顺利进行 二 适用范围 适用于 物业管理有限公司 以下简称公司 所承接的物业的验收 与房地产开发商的交接 三 职责 1 物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后 总经理负责指定主管人员 各职能部门负责人及专业 的技术人员组成验收小组 2 验收小组负责对物业原设计图纸 设计变更 竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术 检验资料的验收 3 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备 按规格型号 容量及设计要求进行验收 设备的 安装数量 安装位置及竣工图的验收 4 验收小组对物业按运行系统验收 主要验收供电系统 给排水系统 供暖系统 中央空调系统 土 建工程装饰工程 给排风系统 消
3、防系统 防盗对讲系统及电梯系统 5 由总经理跟发展商办理接管手续 四 工作程序 1 验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸 按设计及施工要求编制验收计划和验收标准 2 验收的实施 1 验收小组依据验收计划 标准 按专业分工进行预验收 2 在预验收过程中 检查出未达到验收标准的楼宇 设施 设备 提出书面整改报告返回发展商 由发展商督促施工单位进行整改 第 4 页 共 196 页 3 对在验收中未达到验收要求的楼宇 设施 设备 整改实施后 验收小组进行检查 验证 整改 合格后进行正式验收 4 楼宇的实物验收 应注意 对每套单元房的水 电 土建 门窗 电器设备等进行全面检查 并 将检查结果记录
4、在楼宇接管验收清单中 5 设备的实物验收 要做到符合以下几点 图纸设计与设备的规格 型号 数量符合 主要设备 设施的安装位置与安装质量符合 设备与连接整个系统的技术性能 应与设计要求符合 检查结果对应不同类设备记录在设施 设 备接管验收清单中 6 对物业的其它配套系统 设施进行验收 验收结果记录在设施 设备接管验收清单相应的表格内 7 移交档案 资料验收 根据验收计录提交档案 资料进行对照检查 并将检查结果填写在楼宇资 料交接清单中 第 5 页 共 196 页 第二章 接管验收应检索提交资料 一 产权资料 1 项目批准文件 2 用地批准文件 3 建筑执照 4 拆迁安置资料 二 技术资料 1 竣
5、工图 包括总平面 建筑 结构 设备 附属工程及隐蔽管线的全套图纸及变更图纸 2 地质勘察报告 3 工程合同及开 竣工报告 4 工程预 决算 5 图纸会审记录 6 工程设计变更通知及技术核定单 包括质量事故处理记录 7 隐蔽工程验收签证 8 沉降观察记录 9 竣工验收证明书 10 钢材 水泥等主要材料的质量保证书 11 新材料 构配件的鉴定合格证书 12 水 电 采暖 卫生器具 电梯 中央空调等设备的检验合格证书 13 砂浆 混凝土试块 试压报告 14 供水 供暖的试压报告 第 6 页 共 196 页 第三章 物业档案资料移交 在实施物业管理之前 发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料 一 综
6、合资料 1 项目土地使用合同 红线图 立项文件 工程申报批建文件及计划批准文件 永久 2 建设许可证 工程建筑报建表 永久 3 工程招 投 定标书 永久 4 上级机关的决议 决定 批示等工程重要会议纪要和指导性文件 永久 5 征地批文 协议书 合同书 红线图 永久 6 初步设计方案 设计鉴定审批文件 永久 7 施工合同 施工许可证 施工执照 复印件 开工报告 施工量放线图表记录 永久 8 单项工程质检监督委托书 成果报告 单项工程竣工验收证书 永久 9 工程勘测资料 地质图勘察报告 地形 地貌 控制点 永久性水准点的坐标位置图 水文 气象 地震等设计基础材料 永久 10 竣工验收会议文件及质量
7、评审材料 竣工报告 竣工验收证书 永久 11 工程决算书 三算表 永久 l2 消防设施验收合格证 永久 二 土建资料 1 主体隐蔽工程验收记录 永久 2 图纸会审和设计修改变更及联系单 永久 3 事故处理记录 永久 4 建筑物 构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录 长期 5 原材料产品及重要构件出厂证明 试验报告 材料换审批单 试件试验报告 长期 三 给排水 消防资料 第 7 页 共 196 页 1 开 竣工报告及中间交工验收证明书 永久 2 图纸会审及设计修改变更通知 永久 3 事故处理及探伤记录 永久 4 隐蔽工程验收记录 永久 5 材料构件出厂证明及材料代换审批单 永久 6 管线标
8、高 位置 坡度 测量记录 永久 7 试水 闭水试压试验记录 永久 8 设备调试记录 永久 9 管线清洗 通水 消毒记录 短期 四 电气资料 1 开 竣工报告及中间交工验收证明书 永久 2 图纸会审及设计变更通知 永久 3 事故处理及探伤记录 永久 4 隐蔽工程验收记录 永久 5 防雷电阴接地实测记录 永久 6 引下线焊接记录 永久 7 材料构件出厂证明及材料代替换审批单 长期 8 绝缘电阻测试 试验记录 试运转记录 长期 9 中央空调资料 动力 通讯 有线电视资料 五 施工图 1 总平面布置图 包括综合系统图 永久 2 建筑施 竣 工图 永久 3 结构施 竣 工图 永久 第 8 页 共 196
9、 页 4 给排水 消防施 竣 工图 永久 5 电气施 竣 工图 永久 6 空调施 竣 工图 永久 7 智能化系统施 竣 工图 永久 8 通讯施 竣 工图 永久 9 液化 煤 气施 竣 工图 永久 10 中央空调 竣 工图 永久 六 声像资料 1 建筑前后的现状 侧 立面照片 永久 2 内外景观照片 永久 3 建筑小品 4 工程奠基 开 竣工典礼 重要领导人或知名人士视察 剪彩 题词照片 录音 录像 永久 5 工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片 录像 6 其它 第 9 页 共 196 页 第四章 物业接收工程项目验收依据 一 所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准 包括国家 行业
10、和地方的 较为完备的规范 标准 二 前期施工合同 协议 制定的标准及要求 三 所有的各专业施工所用的施工图 竣工图纸 设计变更单 四 所有的设备 材料等的技术说明书 安装使用说明书 安装调试说明书和设备 设备制品和主 要材料等的清单 合格证等 五 隐蔽工程验收记录和中间试验记录 六 工程质量事故处理记录 七 前期施工阶段竣工验收报表 包括政府部门和监理公司出具的 分项 分部 单位工程质量检 验评定记录 八 设备试压 试运行合格报告等 第 10 页 共 196 页 第五章 物业工程验收流程 物业工程验收移交项目 物业工程移交项目表 一 项 目评价存在问题整改建议 高 低压配电室 主要机电配电箱
11、公共照明 开关 插座及配电箱 防雷接地系统 电 气 系 统 其它 燃气中央空调机组 水泵 换热器等设备 地热系统 暖通管路系统 公共区域暖通用管井 燃气设施管井 公共区域燃气设施管井 楼宇排气设施 空 调 系 统 其 它 无负压供水设施及管路 公共区域生活用水管井 草坪等浇灌设施 卫生洁具等设施 排水管路等设施 公共区域排水管井 化粪池及排污设施 公共区域排污管井及管路 给 排 水 系 统 其它 第 11 页 共 196 页 物业工程移交项目表 二 项 目评价存在问题整改建议 电梯轿厢及设备 井道底坑附属设备 曳引及其它设备 井道照明等 层站门 电气控制设备系统 电 梯 系 统 其 它 消防疏
12、散指示灯 喷淋头 烟 温感 消火栓管路及设备 灭火器等设备 消防水池 箱 消防电气控制设备 监控中心设备 消 防 系 统 其 它 物业工程移交项目表 三 项 目评 价存在问题整改建议 第 12 页 共 196 页 电话系统设备 楼宇电话插座等 有线电视设备 楼宇有线电视插座等 消防广播 应急广播 通 信 网 络 系 统 背景音乐 楼宇监控系统 楼宇监控用的 各种传感器等 楼宇区口服务系统 信息服务系统 智能卡管理系统工程 楼 宇 监 控 系 统 计算机网络管理系统 光感入侵报警系统 电视监控系统 出入口控制系统 电子巡更系统 安 全 防 范 系 统 车库管理系统 建筑群主干线 建筑物主干线 水
13、平布线 综 合 布 线 楼宇工作区布线 物业工程移交项目表 四 项 目评 价存在问题整改建议 第 13 页 共 196 页 1 主体结构 地基 钢筋混凝土结构 砖石结构 抗震性能 2 外墙及防水 墙及墙面 3 屋面 保温隔热性能 防水性能 排水设施 面层 4 楼宇地面 5 公共楼梯 6 门窗玻璃 7 卫生间防水 楼 宇 土 建 工 程 8 其它 第六章 物业设施交接 物业设施交接书 第 14 页 共 196 页 序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 管 理 公 司 经办人签名 管理公司盖章 发 展 商 经办人签名 发展商
14、盖章 第七章 暖通空调系统验收及表格 一 设备开箱检查记录 第 15 页 共 196 页 工程名称 分部 或单位 工程 设备名称型号 规格 系统编号装箱单号 设备检查 1 包装 2 设备外观 3 设备零部件 4 其它 技术文件检查 1 装箱单 份 张 2 合格证 份 张 3 说明书 份 张 4 设备图 份 张 5 其它 存在问题及处理意见 检查人员 建设单位 公章 代表 年 月 日 施工单位 公章 代表 年 月 日 二 隐蔽工程验收记录 第 16 页 共 196 页 工程 名称 分部 或单位 工程 序号工程分项及部位单位数量检查结果 1 2 3 4 5 6 7 8 9 隐 蔽 工 程 内 容
15、10 验收 意见 验收人员 建设单位 公章 代表 年 月 日 施工单位 公章 代表 年 月 日 三 采暖系统水压实验及调试 第 17 页 共 196 页 项 次 项 目要 求检验方法 1 热水采暖 系统 应以系统顶点的工作压力加 0 1Mpa 做水压试验 同时在系统顶点的试验 压力不小于 0 3Mpa 使用塑料 管的热水 采暖系统 2 使用复合 管的热水 采暖系统 应以系统顶点工作压力加 0 2Mpa 做 水压试验 同时在系统顶点的试验压 力不小于 0 4Mpa 使用钢管及复合管的系统应在试验压力下 1mm 压降不 大于 0 02Mpa 降至工作压力后检查 不渗不漏 使用塑料管的系统应在试验压
16、力下 1h 内压力降不大于 0 05Mpa 然后降压至工作压力 1 15 倍 稳压 2h 压力 降不大于 0 03Mpa 同时各连接处不渗 不漏 系统试压合格后 对系统进行冲洗 过滤器 3 除污器 试压合格后进行清扫 现场观察 直至排水不含泥沙 铁屑等杂质 且水色不 浑 浊为合格 4系统 冲洗完毕后应充水 加热 进行试运 行和调试 观察 测量室温应满足要求 四 中间验收记录 第 18 页 共 196 页 工程名称 分布 或单位 工程 分项工程名称开工日期年 月 日 工程地点交验日期年 月 日 交 验 简 要 说 明 遗 留 问 题 验 收 意 见 建设单位 公章 代表 年 月 日 施工单位 公章 代表 年 月 日 五 建筑排水用 UPVC 硬聚氯乙烯螺旋管 第 19 页 共 196 页 1 伸顶通气管 1 房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸 顶通气立管 2 在最冷月平均气温低于 13 地区 管径 110mm 时 宜从室内顶棚下 0 3m 处将管径放大一级 3 伸顶通气管管径不得小于立管管径 4 伸顶通气管顶端管口伸出屋顶的高度不得小于下
