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1、第八章 土地增值税法第一节 土地增值税基本原理一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、按次征收 第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。简单说：就是征税范围内的所有单位和个人。判断：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
2、。答案：错误。解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。二、征税范围（掌握）（一）基本征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。3、存量房地产买卖。国家（出让土地）-甲（转让国有土地）-乙（开发房屋出售）-丙（出售存量房）-丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。如是集体土地必须先由国家征用变为国有才可以。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。注意：转让和出让不同。标准之三：转让房地产是否取得收入。（二）具体情况的判定（可以归纳为应征、不征、免征三种情形）： 有关事项是否属于征税范围1.继承、赠与
3、继承不征（无收入）。公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。防止纳税人逃税。2.出租不征（无权属转移）3.房地产抵押抵押期不征（无权属转移）；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，应征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的应征；个人之间互换自有居住用住房免征。5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，免征；将投资联营房地产再转让，应征。2011年新增：但投资、联营的企业属于从事房地产开发的企业的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。（目的：防止避税）6.合作建房建成后按比例分房自用，免征；建成后转让
4、，应征。7.企业兼并转让房地产免征8.代建房不征（无权属转移），实际为提供建筑劳务。9.房地产重新评估不征（权属未转移）06单项选择题：下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。 A、公司与公司之间互换房产 B、房地产开发公司为客户代建房产 C、兼并企业从被兼并企业取得房产 D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A 【2002年试题】下列各项中，应征收土地增值税的是（ ）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C【解析】A没有取得收入不纳税；B免税；C抵押期满转移产权的,征收土地
5、增值税；D免税。 第三节税率（要求记忆）土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%100%（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%增值额1800=收入5000-扣除项目金额32001800/3200-税率40%应纳税额=增值额*对应的税率应纳税额=增值额全额*对应的最高税率-扣除项目金额*速算扣除系数1800*40%1600（3200*50%）*30%+（1800-1600）*40%=480+80=560=1800*40%-3200*5%=720-1
6、60=560【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额3200万元，则适用税率为（ ）。计算应纳土地增值税。A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-3200）3200100%=56.25%，适用第2级税率，即40%。应纳税=1800*40%-3200*5%=720-160=560第四节 应税收入与扣除项目的确定（掌握） 一、应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。 包括货币、实物、其他收入。 二、扣除项目的确定 根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让
7、1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金：营业税、城建税、教育费附加5.财政部规定的其它扣除项目（二）对于存量房地产转让1. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价成新度折扣率3.转让环节缴纳的税金。营业税、城建税、教育费附加和印花税（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2.房地产开发成本3.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务
8、费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万
9、元，即（280+520）5%，利息按实际发生数扣除。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）10%，超限额部分不得扣除。2011年新增：全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除不能同时适用上述（1）、（2）两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 思考：计算土地增值税时扣除的
10、房地产开发费用与企业所得税中计算应纳税所得额扣除的期间费用是否是一回事？ 答：二者是有区别的。 在土地增值税中，利息可能据实扣除，而销售费用、管理费用和其他财务费用按照总体扣除，有限额比例。 在企业所得税中，为开发房地产而借入资金的借款利息费用，在项目完工前计入房地产开发成本，不得计入财务费用扣除。销售费用、管理费用按具体项目分项计算扣除，如广告费等。4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。房地产开发企业只能扣“两税一费”，因为其印花税通过管理费
11、用扣除了。非房地产开发企业扣“三税一费”。2005年考题：房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是( )。A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 答案：C 解析：房地产开发企业从土地增值税扣除的税金是不包括房产税的，由于印花税已经包括在房地产开发费用中，不再单独扣除。注意：通常不会直接告诉税金金额，需要自己去计算。思考：房地产转让中缴纳的契税是否可以在计算土地增值税时作为税金项目扣除？答：契税是房地产转让活动中，不动产的承受方按照成交金额和规定的税率计算缴纳的，而不是转让房地产企业缴纳的，因而不存在扣除问题。
12、如果是转让项目在开发过程中承受土地使用权已缴纳的契税，应计入取得土地使用权支付的金额，转让时是可以扣除的，但不是作为税金项目扣除。5.财政部规定的其它扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）20%注意：其他纳税人不适用该规定。【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增
13、值税时，应扣除的项目的金额为（）。【答案】10000+1000010%+200+1000020%（二）对于存量房地产转让，可扣除：2011年内容有变化：1.房屋及建筑物的评估价格。区别与原始价值，实际净值。评估价格=重置成本价成新度折扣率评估价格需经当地税务机关确认。2011年新增：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。起止时间均以发票上的日期为准。每满12个月计1年。超过一年，未满12个月但是超过6个月的，可以视同为1年。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的
14、，地方税务机关可以按照规定实行核定征收。假设某城市工业企业2008年2月3日买房子，发票买价1000万，2011年5月2日卖出，卖出1500万，已提折旧200万假设能提供重置成本价2000万，成新度六成增值额=1500-2000*60%（评估价格）-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.0005假设不能提供评估价格增值额=1500-1000*115%-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.00052.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。3.转让环节缴纳的税金。包括营业税、城建税、教育费附加、印花税（产权转移书据的印花税税率为万分之五）。 注意：销售自行开发的不动产，营业税以销售收入为营业额；销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，营业税以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2011年新增：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不能作为加计5%的基数。续上例，假设买房子时按照买价缴纳了3%的契税，则增值额为多少？假设不能提供评估价格增值额=1500
