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1、中指研究院中房指数系统2019 年全国新开盘总结报告目录目录1摘要12019 年全国主要城市新开盘总结31、开盘量：重点城市开盘 4145 次，推出房源近 84.4 万套32、去化情况：去化率均值为 67%，南昌、武汉去化效果较好43、定价策略：重点城市开盘价格涨幅趋于稳定294、产品定位：70%为刚需类楼盘，平均去化水平近 7 成335、客户情况：刚需客户活跃，交通、生活配套受关注36本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、010-56318092。中 指 研 究 院 中房指数系统2019 年全国主要城市新
2、开盘总结报告摘要2019 年，中央重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实房地产长效管理机制；地方层面，房地产市场调控坚持一城一策，且继续坚持以稳地价、稳房价、稳预期为总体目标，持续加强调控抑制投机性需求，多措并举以满足合理自住需求。从 2019 年重点城市开盘情况来看，杭州、重庆、长沙、武汉和成都仍保持较高水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常好，平均去化率接近八成。1. 开盘量：重点城市开盘 4145 次，推出房源近 84.4 万套2019 年，14 个重点城市住宅类项目共计开盘 4145 次，推出房源近 84.4 万套
3、。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 166 次；二线城市中杭州、重庆、长沙、武汉和成都开盘次数较多，均超过 500 次，其中杭州开盘 785 次。深圳、北京和南昌开盘量相对较少。从各城市单项目推盘量来看，2019 年，武汉的恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首，1 月 6 日开盘一次性推出 3635 套房源，该项目为纯新盘，位于江夏区，属于投资类项目，开盘均价 15740 元/平方米。2. 去化情况：去化率均值为 67%，南昌、武汉去化效果较好2019 年，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 67%。从各季度走势来看，2019 年第一季度去化延续上季度下滑态势，月均
4、去化较去年同期也有所减少，第二季度去化正常回升，但仍处于近三年同期低值水平，第三季度去化稳中有落，且低于去年同期月均去化， 第四季度去化持续下降。从整体来看，全年去化水平相比去年有所下降。从项目去化情况来看，2019 年共有 930 个项目开盘售罄，主要集中在杭州、武汉、成都和重庆，均为二线城市。其中杭州最多，占据 346 席，另外几个城市分别占据 194 席、116 席和114 席。3. 定价策略：重点城市开盘价格涨幅趋于稳定2019 年以来，中央重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，一城一策下房地产市场坚持以稳地价、稳房价、稳预期为总体目标，持续加强调控抑制投机性需求，多措并
5、举以满足合理自住需求。从监测的 14 个重点城市新开盘定价来看，2019 年整体价格继续保持9本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、010-56319282。微幅上涨态势，且涨幅趋稳，近 8 成城市开盘项目选择高开，但受资金、库存压力和结构性影响，另有约 14.3%的项目价格下调。2019 年，监测的 14 个重点城市纯新盘较周边同质产品价格平均上涨 0.1%，高价开盘项目较周边同类产品的价格平均涨幅约为 6.7%，低价开盘项目价格平均降幅约为 6.6%。2019 年，重点监测城市老推新项目开盘价格均呈现稳
6、中有涨趋势，其中其中南昌上涨幅度较为明显，约为 3.9%，另外苏州、杭州和长沙平均涨幅均未超过平均线，青岛、天津和北京平均价格均不同程度下滑。4. 产品定位：70%为刚需类楼盘，平均去化水平近 7 成从重点城市推盘项目产品定位情况来看，今年监测的开盘项目仍以刚需产品为主。楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品，今年的比例为 70.0%，相较于去年末 64.7%，刚需产品比例有所上升；改善类项目占比有所下滑，29.4%的项目主要面向中高端改善型需求；投资类项目占比持续下降，仅有 0.6%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。5. 客户情况：刚需客户活跃
7、，交通、生活配套受关注刚需客户年龄多集中在 30 岁左右，工作需要、交通为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，由于市场需求主力的刚需群体年龄多集中在 30 岁左右，意向客户或认购者主要考虑工作发展、交通便利等需求，与此同时刚需人群多考虑发展潜力，低总价也是重点关注的指标，此外部分刚需也会综合考量配套社区、物业水平等因素。2019 年全国主要城市新开盘总结2019 年，中央重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段， 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实房地产长效管理机制；地方层面，房地产市场调控坚持一城一策，且继续坚持以稳地价、稳房价、稳预期为总体目标，持续加强
8、调控抑制投机性需求，多措并举以满足合理自住需求。从 2019 年重点城市开盘情况来看，杭州、重庆、长沙、武汉和成都仍保持较高水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常好，平均去化率接近八成。本报告针对 2019 年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点， 帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。1、开盘量：重点城市开盘 4145 次，推出房源近 84.4 万套2019 年，14 个重点城市住宅类项目共计开盘 4145 次，推出房源近 84.4万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 166 次
9、；二线城市中杭州、重庆、长沙、武汉和成都开盘次数较多，均超过 500 次，其中杭州开盘 785次。深圳、北京和南昌开盘量相对较少。图：2019 年重点城市开盘量推盘个数（左轴）房源套数（右轴）9008007006005004003002001001600001400001200001000008000060000400002000000上海 南京 杭州 武汉 重庆 广州 北京 成都 深圳 天津 南昌 苏州 青岛 长沙数据来源：CREIS 中指数据，中指监测从各城市单项目推盘量来看，2019 年，武汉的恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首，1 月 6 日开盘一次性推出 3635 套房源，该项
10、目为纯新盘，位于江夏区，属于投资类项目，开盘均价 15740 元/平方米。城市名称项目名称推出套数开盘时间开盘去化率武汉恒大科技旅游城36351 月 6 日76%武汉保利军运村249611 月 17 日90%长沙绿地长沙城际空间站20868 月 25 日- 深圳新锦安海纳公馆18896 月 11 日- 成都人居东湖长岛174211 月 17 日45%深圳佳兆业 E 立方16802 月 23 日- 深圳京基御景半山16459 月 22 日- 长沙明昇壹城16238 月 31 日- 深圳桑泰龙樾14114 月 27 日- 北京葛洲坝紫郡兰园13983 月 18 日57%表：2019 年主要城市项目
11、推盘量 TOP10数据来源：CREIS 中指数据，中指监测2、去化情况：去化率均值为 67%，南昌、武汉去化效果较好 2019 年重点城市新开盘去化率均值为 67%，南昌、武汉去化效果较好2019 年，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 67%。从各季度走势来看，2019 年第一季度去化延续上季度下滑态势，月均去化较去年同期也有所减少，第二季度去化正常回升，但仍处于近三年同期低值水平，第三季度去化稳中有落，且低于去年同期月均去化，第四季度去化持续下降。从整体来看，全年去化水平相比去年有所下降。图：2019 年全国重点城市新开盘项目平均去化率100%63%63% 77% 80
12、% 全国重点城市平均去化率同月份平均去化率74%81% 86%86%91% 79%80% 69% 67% 60%40%20%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0%201720182019数据来源：CREIS 中指数据，中指监测分城市来看，7 个城市去化率超过平均水平。南昌和武汉 2019 年市场需求表现旺盛，去化效果非常好，平均去化率接近八成；其次，杭州和苏州去化也非常好，去化率均超 75%。而上海、成都和天津平均去化率分别为 56%、53%和 48%，在监测城市中开
13、盘去化效果较为一般。图：2019 年重点城市新开盘项目平均去化率城市平均去化率梯队平均去化率80%68%76%79% 68% 63%65%75%72%72% 62% 56%61%53%48%北京 广州 上海 杭州 南昌 武汉 成都 重庆 苏州 南京 长沙 青岛 天津一线二线100%80%60%40%20%0%数据来源：CREIS 中指数据，中指监测 2019 年共有 930 个项目开盘售罄，主要集中在杭州、武汉、成都和重庆从项目去化情况来看，2019 年共有 930 个项目开盘售罄，主要集中在杭州、武汉、成都和重庆，均为二线城市。其中杭州最多，占据 346 席，另外几个城市分别占据 194 席
14、、116 席和 114 席。从开盘去化率排行榜来看，约 68%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超 3 成，另有少量投资项目。2019 年房地产市场坚持房住不炒，去化率100%项目数量较去年同期有所回落，市场供求趋于理性，刚需项目仍占主流， 该部分客户市场需求仍较大，开盘效果十分理想。如 1 月 26 日开盘的武汉德雅国际城，推出 1316 套房源，位于新洲区，销售均价为 6700 元/平方米， 属老推新，开盘形式为网上开盘，房源推出即全部售罄。去化较好的中高端改善楼盘多位于主城区，购房者不受首付资金影响，主要考虑项目的周边配套、交通便利性和居住环境等因素。表：2019 年全国主要城市项目开盘去化率排行榜城市项目名称推出套数
