《宝鸡项目调研报告20171016》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宝鸡项目调研报告20171016（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2017年10月 2 报告目录 汇报说明-2 一 项目发展背景分析-5 旅游业总体分析-5 太白山国际旅游度假区分析-23 二 项目地段调查-27 三 项目市场调研-31 市场调研分析- 31 典型代表项目-37 附件-46 四、项目经济测算-63 项目投资估算说明-64 项目盈亏平衡测算-67 五、项目SWOT分析-71 六、项目操作初步建议-74 3 1、项目发展背景 汉中市位于陕西省西南部,北依秦岭，南 屏巴山，汉江横贯东西。西南与甘肃、四川 毗邻，东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤 。汉中人杰地灵，物产丰富，气候温和，风 光秀丽，素有“小江南”之称。 总面积2.72万平方公里，其中盆地占
2、6% ，浅山丘陵占36%，中高山区占58% 。 太白山位于陕西宝鸡，秦岭北麓,眉县、太白县、周至县三县境内。是秦岭山脉的主峰 ，也是我国大陆东部的第一高峰，海拔3767.2米。秦岭山脉是我国南北方的天然屏障 ，也是长江、黄河两大水系的分水岭。 4 1、项目发展背景 宗地位于宝鸡市眉县东南汤峪 镇太白山国际旅游度假区。地 块紧邻太白山游客服务中心。 宗地占地约288.6亩。 本次项目调研主要目的是了解 太白山国际旅游度假区的规划 ；房地产市场的现状；宗地的 现状及发展空间的研判。 宗地 宗地 一、项目发展背景分析 太白山国际旅游度假区旅游环境分析 太白山国际旅游度假区旅游资源分析 1、旅游业发展
3、趋势 6 2、旅游圈分布 7 3、太白山旅游度假区定位 8 4、太白山旅游发展趋势 9 5、太白山旅游规模预测 10 5A 总目标：依托太白山、红河 谷、汤峪温泉“一山、一谷、 一温泉”的世界级旅游资源， 围绕“两园两区”，打造融合旅 游集散、名山观光、养生度 假、运动休闲、文化创意、 国际论坛等功能为一体、辐 射周边旅游景区的国际生态 旅游度假区，到2020年，接 待游客人数约340万人次，实 现旅游综合收入约25亿元。 6、太白山区位交通优势 11 宗地 7、太白山区位空间优势 12 一、项目发展背景分析 太白山国际旅游度假区旅游环境分析 太白山国际旅游度假区旅游资源分析 1、太白山简介
4、14 15 2、太白山旅游环境 太白山高山落差大，形成太白山独有的气候特点，气候随海拔而变的垂直递减规律，气温垂直递减率平均估计在0.4-0.5 之间。太白山由下向上分为：暖温带、温带、寒温带、寒带、高山寒带五个明显气候带。 太白山独特的自然环境孕育了多种多样的生物种群，其种类繁多，起源古老，是天然的物种基因库，素有“亚洲天然植物园” 、“中国天然动物园”之称。 太白山以森林景观为主体，苍山奇峰为骨架，清溪碧潭为脉络，人文景观为内涵，构成了一幅静态景观与动态景观相协调 、自然景观与人文景观浑然一体、风格独特的生动画卷。 3、太白山旅游资源 3.1 生态观光游 16 3、太白山旅游资源 3.2
5、太白山文化游 17 3、太白山旅游资源 3.3 漂流徒步探险游 18 3、太白山旅游资源 3.4 冰雪健身游 19 3、太白山旅游资源 3.5 温泉度假游 20 4、太白山国际旅游度假区规划 21 4、太白山度假区总体规划 22 宗地 太白山度假区功能结构 23 宗地 地块区域功能结构 地块所处位置位于关中文化小镇区域，打造六大消费业态。 24 二、项目地段调查 1、项目地块位置 地块所在的汤峪镇位于 眉县东南部，南依秦岭 ，南环线、法汤公路穿 境而过，209省道公路 与310国道相接，交通 便利，国家级太白山森 林公园跨镇境，项目所 处位置景观资源丰富， 环境优美，在旅游度假 方面有明显的优
6、厚条件 。 宗地 27 2、项目地块各项指标 用地面积(亩 ) 容积率建筑密度 66.13 多层1.8 中高层2.2 高层3.5 多层30% 中高层25% 高层20% 28 3、项目地块现状 3、地块周边配套 29 宗地 三、项目市场调研 市场调研分析 典型代表项目 附 件 三、项目市场调研 调研说明 典型代表项目 1、调研说明 因太白山旅游度假区在售类似项 目较少，本次调研按地理区域相 似、景观资源相似的户县太平峪 口在售项目为竞品。 调研对象主要针对在售楼盘。 33 2、竞品选择太白山旅游度假区 太白西岸 太白西岸 34 3、竞品太白西岸 太白西岸 项目地址 东至汤峪河西岸， 南至中心大道
7、，西 至汤槐路，北至太 白一路。 开发商金锦华地产 占地面积878亩 建筑面积700000 绿化率45% 容积率1.2 总户数- 停车位- 均价- 产品类型多业态 交房时间- 面积区间- 项目配套 地块西侧依山、东面临水，交通便利、气候宜人，是休闲养生、观光度假的风水宝地。通过有效开发利用太 白山优越的原生态温泉资源，引入全球著名温泉小镇的高端设计理念，将“世界特色温泉小镇”的主题作为规 划重点，构建具备国际水准、国内一流的融疗养、休闲、度假、风情于一体温泉汤浴胜地。 35 4、竞品选择户县太平峪 西安院子 海航草堂山居 国岭 紫薇山庄永威高新紫园 西安院子 4.1 西安院子 项目地址秦岭太平
8、峪，亚健国际高尔夫西面 开发商陕西嘉猷轩置业有限公司 占地面积204000 建筑面积28365 绿化率80% 容积率0.14 总户数35 车位每户带1个车位 均价700万/套（中合院） 产品类型合院 交房时间2018年6月 面积区间 一期：500-700； 二期小合院60，中合院120，大合院600 项目配套国际高尔夫、公园、秦岭太平裕 西安院子东临亚健国际高尔夫，西傍太平河，北接圭峰山草堂寺，整个项目依山傍水，三重自然山水庭院景观，超 低密度，山、水、园、林，街、巷、院、景，亭、台、廊、轩，处处传承中国园林精粹。 产品类型面积套内赠送花园面积 大合院600 中合院120地下两层赠送38015
9、0 小合院60地下两层赠送160100 西安院子 4.1 二期楼位分布图 西安院子 4.1 户型解析： 优势： 1、户型整体布局方正，拐角少，有效提升了整个空间的利用率； 2、全明通透户型，采光佳，主卧和客厅均能够保证很好的采光； 3、各个功能区间面积及比例均较合理，后期使用起来比较方便，居 住舒适度高。 劣势： 1、厨房门朝向客厅，做饭时油烟对客厅影响较大； 2、公摊高于15%且低于25%，整体得房率不算太高。 建筑面积：188 使用面积：612 建筑面积：126 使用面积：365 建筑面积：61 使用面积：256 海航草堂山居 4.2 海航草堂山居 项目地址长安秦岭西太路与关中环线西北角
10、开发商海航置业 占地面积500亩 建筑面积210000 绿化率60% 容积率0.6 总户数232 均价220万-720万/套 产品类型联排、独栋 交房时间2018年6月 面积区间联排：147/148；独栋：400 项目配套 周边配套：亚健高尔夫俱乐部，草堂寺，圭峰寺，太 平国家森林公园，祥裕国家森林公园； 小区内部配套：商业街、运动场地、4000的溪谷 水系、独栋产品有温泉水。 海航草堂山居由高端五星级酒店、特色商业、高端产业配套园组成，项目与秦岭山脉相互呼应，整体采用新亚洲建 筑风格，园林以现代“禅”风为理念，呈现出古朴、典雅又不缺现代气息的东方美。 产品类型面积套内赠送 花园 面积 联排中
11、户 147挑空赠送30，露台赠送2945 联排边户 148挑空赠送40，露台赠送30100 独栋400露台赠送95.6，挑空赠送31.7180 紫薇山庄 4.3 紫薇山庄 项目地址西万路沣峪口转盘向南500米路东 开发商西安高科新西部实业发展有限公司 占地面积716666 建筑面积150000 绿化率80% 容积率0.16 总户数239 停车位239 均价24000元/ 产品类型独栋 交房时间2016年6月 面积区间380-800 项目配套 山庄内自然形成常年流动的山泉、小溪，西南角还 有一天然湖面，业主超市、医疗中心，水上娱乐中 心，室内室外钓鱼台、高尔夫训练场。 紫薇山庄是本土知名地产商紫
12、薇地产的度假别墅产品代表之作，地处终南山世界地质公园内，背靠秦岭北麓，多 个休闲旅游景区环绕，山庄内具有数条自然形成常年流动的山泉、小溪及一天然湖面。 产品类型面积套内赠送 独栋380-800 容积率0.3以下的庄园别墅，每 栋占地1-3亩 紫薇山庄 4.3 负一层一层二层 六室三厅四卫 建筑面积：340 户型解析： 负一层下沉式庭院、健身房等功能活动区，高品质生活体验； 南向超大花园，北向赠送大露台，客厅挑空设计，彰显尊贵大气； 二层双露台设计，视野极佳； 室内布局合理，动静分离 中西厨设计，满足主人不同需求。 永威高新紫园 4.4 永威高新紫园 项目地址草堂基地西太路以南 开发商永威置业 占地面积200000 建筑面积300000 绿化率50% 容积率1.19 总户数1466 车位配比户车比1:2，每户赠送一个 均价15000元/ 产品类型双拼 交房时间2017年6月/2017年12月 面积区间214、228 项目配套自身配套：商业、幼儿园 永威高新紫园是永威置业首次落子西安，巨资百亿的高新纯双拼墅区，
