房地产及房地产价格概论

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1、 第一章 房地产与房地产价格概述 本章内容 第一节 房地产的概念与特性 第二节 房地产价格 第三节 房地产价格的影响因素 本章学习目标 1 了解房地产的相关概念以及房地产的特 性、种类 2、掌握房地产价格的构成和制定方法 3、理解房地产价格的影响因素 第一节 房地产的概念与特性 一、房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实 物、权益、区位三者的综合体。 理解上述房地产定义，一方面要弄清 什么是土地、建筑物和其他土地定着 物，另一方面要弄清什么是实物、权 益和区位。 1、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （一）土地的含义 土地是指地球的表面及其上下一定范围内 的空间 从房地产估价的角

2、度看，土地是一个空间，但该 空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地 球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 （二）建筑物的含义 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构 配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调 、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。 在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建 筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生 活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大 类。 构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和 生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道 路、桥梁、隧道、水坝等。 （三）其他土地定着物的含义 土地定着物也称为地上附着物。其他土地 定着物是建筑物以外的

3、土地定着物，是指 附属于或结合于土地或建筑物，从而成为 土地或建筑物的从物，应在房地产交易中 随着土地或建筑物的转让而转让的物，但 当事人另有约定的除外。 在现实中，其他土地定着物往往被视为土 地或建筑物的构成或附属部分。因此，本 课程通常把房地产简化为包括土地和建筑 物两大部分。 2、实物、权益和区位的含义 （一）房地产实物的含义 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的 部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、 地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、 设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要 测绘、建筑等专业知识。 房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的 质量、该实体组合完成的功

4、能等方面。 以一幢房屋为例 其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指 它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结 构或者钢结构的； 实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指 它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施 工质量如何； 组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用 的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相 同的，则是指它的空间布局如何，例如住宅的户 型如何。 练习 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着 的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以 及（ ）。 A相应配套的基础设施 B土地的形状 C组合完成的功能 D立体空间 （二）房地产权益的含义 房地产权益是指房地产中无形

5、的；不可触摸的部 分，包括权利、利益和收益，例如所有权、使用 权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系 等。是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights ）、利益（intorests）和好处（benofits）。 地役权 地役权是指房地产所有权人或土地使用 权人按照合同约定利用他人的房地产，以 提高自己的房地产效益的权利。 例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门 ，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开 一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于 是，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使 用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双 方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通 行地役权。此时，乙

6、单位提供通行的土地称为 供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地 役权还有排水地役权、眺望地役权等。 抵押权、房地产租赁权 抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有， 将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或 者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依 照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地 产所得的价款优先受偿。 房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人 或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。 例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年 的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租 赁权。 上述房地产权利中，租赁权属于债权，其余属于物

7、权。 债权、物权 债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利. 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权 利。由于物权是直接支配物的权利， 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护 物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法 律另有规定的除外。 房地产是实物、权益和区位三者的结合体。 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例 如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、 装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产 权是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合 法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全 产权还是部分产权，价值就有很大的差异。 （三）房地产区位的含义 房地产区

8、位（Location）是指一宗房地产与 其他房地产或者事物在空间方位和距离上 的关系，包括位置、交通，周围环境和景 观、外部配套设施等方面。 位置 一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括 ： 坐落该宗房地产所在的具体地点（如门牌号等） 。 方位该宗房地产所在的方向和位置，特别是在所 在区域（如城市、住宅小区、十字路口地区等）中的方 向和位置。 距离该宗房地产与有关场所（如市中心、汽车客 运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作 地、居住地等）的远近。 朝向该宗房地产的建筑物正门或房门窗户等正对 着的方向。 楼层当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时 ，其所在的楼层。 交通 一

9、宗房地产的交通，是指进出该宗房地 产的方便程度通达性（accesibility )。 可分为从其他地方到达该宗房地产的可 及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷 性。 周围环境和景观 一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗 房地产周围的自然环境、人文环境和景观 。其中，人文环境包括该宗房地产所在地 区的声誉、居民特征（如职业、收入水平 、文化程度、宗教信仰等）、治安状况（ 如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如 用途）等。 外部配套设施 一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外 部的基础设施和公共服务设施。 基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污 水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设 施

10、。 公共服务设施一般是指教育（如幼儿园、中小学 ）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、商业服 务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理 等设施。 区位 西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区 位，第二是区位，第三还是区位”。 当然，区位并不能代表房地产的一切但它强调 了区位对房地产的极端重要性 两宗实物和权益状况相同的房地产，如果它们的 位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等 区位状况不同，价值会有很大的不同。 4、房地产的基本存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分， 但并不意味只有土地与建筑物合成一体时 才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建 筑物都属于房地产，是房地产的一种存

11、在 形态。 归纳起来，房地产有下列三种存在形态： （一）土地 最简单的情形是一块无建筑物的空地。 另外，即使土地上有建筑物，也可能需要把它 单独看待、只评估其中的土地价值。例如为征收 土地税费，或者确定划拨土地使用权进入市场需 要补交的土地使用权出让金数额，就只单独评估 土地的价值。 （二）建筑物 建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上 与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单 独看待，只评估其中的建筑物价值。 例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值 ，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧 服务的估价等，都只单独评估建筑物的价值。 （三）房地 当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价

12、时也把它们作为一个整体来看待。 概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估 价对象的房地产存在形态，主要有下列几种： (1)空地； (2)有建筑物(包括尚来建成的建筑物)的土地； (3)地上建筑物； (4)土地与建筑物的合成体(已建成的建筑物) ； (5)在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体，包括停建 工程）； (6)未来状况下的房地产； (7)已经消失的房地产； (8)房地产的过去状况与现在状况的差异部分，如后来增加的 装修状况； (9)包含有其他资产的房地产； (10)作为企业整体的一部分的房地产； (11)房地产的局部。 二、房地产的特性 从房地产估价和把握房地产价值的角度看 ，房地

13、产主要有不可移动、独一无二、寿 命长久、供给有限、价值量大、用途多样 、相互影响、易受限制、难以变现和保值 增值十个特性。 一、不可移动 不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重 要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之 处。 由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中 心）的距离、对外交通、周围环境和景观、外部配套 设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每 宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得 不同房地产之间有区位优劣之分。 二、独一无二 独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性 。房地产不像工厂生产出来的汽车、电视机等产品那样整齐划 一，每宗房地产都有自己

14、的独特之处，如同没有两个完全相同 的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物可 能一模一样，但由于它们的位置、朝向、地形、地势、周围环 境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。 三、寿命长久 寿命长久特性也称为耐久性，对于土地而言，也称为 不可毁灭性、永续性。尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或 者发生荒漠化、盐渍化等，但它在地球表面所标明的场所 、作为空间是永存的。 四、供给有限 土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表 面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加 。土地的这种特性被称为有限性、不可再生性、不 增性。 房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。 一定区位特别

15、是好区位的房地产被人占用之后，占用者 可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气 、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），或者可以支配 相关的自然资源和生产力。 五、价值量大 与一般物品相比，房地产不仅单价高，而 且总价大。 从单价高来看，每平方米土地或每平方米建 筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元 甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金” 之说。 六、用途多样 用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可 能性，主要是空地所具有的特性。 土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常难 以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能 改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。 七、相互影响 一般物品的使用基本上是孤立的，相互间较少有影响，并由 于可以移动，即使有影响，也易于排除，影响通常是暂时的。 而房地产由于不可移动，其用途、建筑高度、外观等利用状况 通常会对周围其他房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久 的影响；反之，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影 响。例如，影响到采光、日照、通风、视野、可视性，使环境 美化或者带来人流、噪声、异味等。 例