华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析_79p_专题研究报告.x

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1、华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析 立业地产服务机构高价值地产营销专家 2 模块情况说明 模块目的： 该模块旨在通过对华润旗下不同商业模式的研究分析，推断华润在拿 地后的商业打造方向，从而对其周边项目的产品打造及竞争应对措施 等做参考。 3 华润简介 三大商业模式浅析 三大商业模式对比分析 4 华润集团 华润集团是全球500强企业之一，下设7大战略业务单元、21家一级利润中心，有实体企业 1,200多家，在职员工35万人。华润在香港拥有5家上市公司。其中，华润创业、华润电力 、华润置地位列香港恒生指数成份股，成为华润旗下“蓝筹三杰”。 华润电力华润置地华润水泥华润微电子华润燃气华润金融华润

2、创业 华润集团 华 润 置 地 华 润 创 业 华 润 物 业 华 润 资 产 华 润 建 筑 华 润 信 托 华 润 水 泥 其 他 子 公 司 华润与房地产相关子公司 5 华润置地简介 华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开 发商之一.华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致 力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。代表作品有橡树湾、凤凰城、上海滩 花园、二十四城、幸福里、悦府等公寓产品，翡翠城、太湖国际社区、卡纳湖谷等中低密度产品，以及 涵盖了万象城（购物中心）、写字楼

3、、酒店、高端公寓等都市综合体项目.截止到目前，华润置地已进入 中国内地40余个城市，正在发展项目超过70个。 6 华润置地全国布局 以二线发达城市为主要战略城市 华润进驻主要城市 一线城市：北京、上海、深圳 二线城市： 成都、武汉、合肥、杭州、 大连、长沙、重庆、沈阳、 厦门、天津、南宁、青岛等 三线城市： 绵阳、常州、南通、鞍山、海南 、淄博、日照、余姚、秦皇岛等 北京 上海 深圳 武汉 成都 合肥 杭州 沈阳 苏州 宁波 重庆 长沙 天津大连 厦门 南宁 绵阳 福州 常州 南京 南通 鞍山 青岛 郑州 海南 秦皇岛 淄博 济南日照 惠州 一线城市 二线城市三线城市 7 业务类别 都市综合体

4、 住宅+区域商业中心 住宅+欢乐颂 商业 橡树湾学府系列 橡树湾英伦系列 凤凰城精品都市系列 百万平米城中城系列 特色高端作品 低密度大平层作品 住宅 8 商业模式 万象城、五彩城、欢乐颂 商业 华润创业 华润置地 9 华润简介 三大商业模式浅析 三大商业模式对比分析 10 万象城 五彩城 欢乐颂 11 华润置地高端商业模式，是集购物、办公、酒店、居住、娱乐为一 体的大型都市综合体。 认识万象城 万象城是集购物、办公 、酒店、居住、餐饮、娱乐 功能为一体的大型都市综合 体，一般由购物中心、写字 楼、高级公寓和酒店组成。 为消费者带来全新的消费概 念和生活体验，是真正意义 的“一站式”消费中心，

5、是 市民和游客均向往的好去处 。 深圳 万象城 杭州 万象城 沈阳 万象城 12 进驻城市 一线城市及二线省会城市 深圳万象城 2000年 沈阳万象城 2007年7月 成都万象城 2010年3月 杭州万象城 2006年 南宁万象城 2009年9月 大连万象城 2008年 郑州万象城 2010年2月 合肥万象城 2010年9月 13 进驻城市人均GDP 200420122013201420152005200620072008200920102011 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 深圳 年 人均GD

6、P（美元 ） 杭州 沈阳 大连 郑州 南宁 成都 合肥 重庆 青岛 一线城市二线城市 三线城市 万象开业时各城市人均GDP大部分在10000美元以上 注：以上部分人均GDP以2011年人均GDP为基数乘以年平均增长率计算而来 人均GDP10000美元 14 选址原则 区域性经济中心，具有较强的消费能力 城市 1、 该城市为区域性经济中心 。 省会城市或者副省级城市，经 济总量排在全国前30. 2、该城市要具有较强的消费 能力。 人均消费在全国前50的城市， 城市规模较大。 城市总建筑面积（万方）商业面积（万方） 深圳5518.8 杭州8020 沈阳6020 大连19.310.5 成都210一期

7、24.4 南宁9027 郑州40 合肥9018 深圳30018 青岛10020 重庆20020 上海55.5 常州32 无锡4024 泰州8020 济南 15 选址原则 城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段 商圈 1.选择城市新城区的核心地段 2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群 3.交通便利，停车方便 4.考虑政府的城市规划 万象城的商圈选址： 城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高 名称位置特征名称位置特征 深圳万象城罗湖-核心商务区合肥万象城行政中心附近 深圳大冲大象城南山-高新区成都万象城新CBD 杭州 万象城滨江新城CB

8、D南宁万象城东盟商务区 16 开发模式 以买地自建为主 万象城开发模式：以买地自建为主，部分是与新鸿基合作开发，郑州万象城是收购 印象城重建。 城市开发模式 深圳罗湖买地自建 沈阳买地自建 大连买地自建 成都买地自建 南宁买地自建 合肥买地自建 深圳大冲买地自建 青岛买地自建 重庆买地自建 上海买地自建 常州买地自建 泰州买地自建 济南买地自建 杭州与新鸿基合作开发 无锡与新鸿基合作开发 郑州收购深国投印象城重建 17 客户及档次定位 客户城市中产阶级，档次中档偏高 万象城整体定位：客户城市中产阶级，档次中档偏高 客户 真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户 档次

9、万象城的市场定位确定为“中档偏高” 完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐 18 扩张速度 每年2-3个开业 万象城扩张速度：平均每年有2-3个店开业，预计到2015年将有10-15个万象城 开业。 进入城市： 到2015年将有超过15个城 市。从2012年开始，平均 每年有2-3个开业，并且扩 张速度不断加快。 城市商业面积（万）开工时间开业时间 深圳罗湖18.820002004.12 杭州202006.122010.04 沈阳202007.062011.05 大连10.520082013 成都24.42010.032012 南宁272009.92012 郑州2010.22013 合肥

10、182010.92014 深圳大冲182012.1 青岛 2015 重庆20 2014 上海2011 常州 无锡2011 泰州20 济南 19 物业组合 商业建筑面积普遍在20万方以上 物业组合：商业（20万方左右）+写字楼（10万方左右）+君悦酒店（1个）+公寓（少部 分）+悦府系列住宅（剩余面积）。根据城市经济、具体位置、地块形状等情况做调 整。 城市 总建筑面积（万方） 商业面积（万方） 写字楼（万方）酒店 （万方）住宅 （万方）公寓 （万方） 深圳罗湖 5518.8 4.2 110 杭州 8020 1161425 沈阳 6020 6 110 大连 19.310.5 成都 210一期24

11、.4 7.6 1500 南宁 9027 30含在30万方写字楼里270 郑州 40 0 合肥 9018 20 50 深圳大冲 30018 五星+四星酒店 10+25 青岛 10020 160 重庆 20020 6+8.5含在8.5万方写字楼里 上海 55.5 常州 32 无锡 4024 泰州 8020 西安9530 500 济南占地260亩 20 启动物业 以商业启动为主 启动物业：56%的万象城以商业为启动物业，其次是以住宅为启动物业，占33%，只 有11%是以写字楼为启动物业。 以不同物业为启动的比例： 万象城分布城市启动物业核心驱动力物业 深圳罗湖 写字楼商业、写字楼 杭州 商业商业 沈

12、阳 商业商业 大连 商业 成都 住宅住宅 南宁 商业商业、写字楼 郑州 商业商业 合肥 商业商业、写字楼 深圳大冲 住宅住宅、写字楼 青岛 商业 重庆 住宅住宅 上海 商业 常州 商业 无锡 商业商业 泰州 商业 西安 商业 济南商业 21 商业业态占比 以零售为主 商业业态占比：以零售为主，其次是娱乐、餐饮，业态相对丰富。 万象城商业的业态配比情况： 各零售业态占比 22 小结 进驻城市：万象城进驻城市为省会城市或重要二线城市，该城市往往为区域经济中心，具 有较强的消费能力，开业时间普遍在人均GOP10000元以上。 商圈选址：城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。

13、 开发模式：买地自建为主，部分合作开发和收购重建 客户及档次定位：服务于城市中产阶级，市场定位中档偏高，属于华润商业模式中的高端 产品。 扩张速度：每年2-3个店开业，速度不断加快。 综合体物业：商业+写字楼+酒店+公寓+住宅，商业面积在20万方左右。 综合体物业：商业+写字楼+酒店+公寓+住宅，商业面积在20万方左右，以零售为主， 商业是主要的启动物业。 23 案例分析： 深圳 万象城 24 项目概况 华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、 娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商 业建筑群，总建筑面积 5

14、5 万平方米，商业建筑面积18.8万方，总投资逾 40 亿港币。 u定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。是深圳商业 接轨国际的旗舰之作 位置深圳市罗湖金融商 务中心区 总建筑面积55万方 商业建筑面积18.8万方 楼层一期6层，二期4 层 车位一期1034个，二 期3000个 开业时间2004年12月10日 25 项目选址 充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性 位置交通 华润中心位于深圳市罗湖区 深圳金融商业核心区域 地处深圳市东西贯通的两条主 干道深南大道和滨河大道之间 与地王大厦隔深南大道相望 与地铁一号线大剧院站有地下 通道直接相连 周边共有巴士

15、线路30多条 距深圳火车站、罗湖口岸约 1000米 距皇岗口岸约5分钟车程 距深圳宝安国际机场和 际机场仅30分钟车程 位于城市金融商业核心区 深南大道 人民南商圈 地王商务区 滨河大道 地王大厦 华润中心 东门商圈 26 整体布局 将购物中心作为独立的主体建筑 华润中心万象城，这个项目完全 抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计，给予其设计规划 的较大自由空间。 一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这 种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设 计。 在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式 国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体 万象城商业 “幸福里”住宅 写 字 楼 地 王 大 厦 27 商业动线设计 整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了 整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流 主出入口主出入口 28 业态组合 万象城采取 主力店次主力店专卖店 29 主力店铺 4家主力店铺 深圳华润万象城主力店铺： REL时尚生活百货：第一次进 入中国大陆的海外百货公司。 Ol超级市