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1、 . . . .滨海新区商业市场分析1、滨海新区核心区商圈分布标号12345商圈塘沽解放路塘沽洋货泰达黄海路翠亨广场市民广场2、各商圈概况商圈建筑面积（万m2）沿街一层租金范围（元/m2天）租售率主要业态目标消费群范围塘沽解放路约3011-1389%百货、大卖场、餐饮 娱乐、专业卖场、步行街塘沽居民及外来人口泰达居民及外来人口塘沽洋货约207-886%大卖场、专业卖场、步行街、餐饮、娱乐周边居民、市区居民、外来游客、周边外来人口泰达黄海路约103-590%百货、大卖场、餐饮、娱乐周边居民、周边住宅租户、塘沽中高收入居民泰达翠亨广场约122-5（1-2层）85%购物中心、餐饮、娱乐泰达居民、塘沽
2、居民 周边住宅租户 外来人口泰达市民广场约202-8（项目内部一层）80%购物中心周边居民、塘沽居民、泰达就业人口3、泰达各商圈主要商业项目情况3.1 黄海路商圈商业项目建筑面积（m2）业态占比友谊名都约36,000百货35%乐购约30,000大卖场30%财富星座约36,000餐饮娱乐35%合计102,000 m2该商圈相对成熟，乐购超市及周边的餐饮娱乐业态聚集了大量的消费客群，百货的档次与泰达的消费水平比较吻合，泰达常住人口的增加使得该商圈的商业氛围逐渐向好，目前黄海路友谊名都是开发区经营状况最好的百货；临近泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店也为该商圈的发展提供了较好的外部条件。 3.2 翠亨
3、广场商圈商业项目建筑面积（m2）业态主要商家鸿泰商业广场约60,000百货、影城、影城、餐饮娱乐、小型零售太平洋百货，天上人间KTV，鸿泰影城，人人乐超市（即将进入），渣打银行，KFC，樱花屋日本料理，家和一品粥，老湘楼，云井日本料理，外滩风尚西餐咖啡，茶天下，卖炭翁，麦福健康生活馆翠亨广场约60,000餐饮娱乐上岛咖啡，真锅咖啡馆，湘菜园，土大力，望水日本料理，尚品咖啡，萨拉伯尔，韩城馆，和记海鲜酒家，明楼酒家该商圈起源于翠亨广场，起初以餐饮娱乐业态为主，2007年7月以太平洋百货和鸿泰影城、天上人间KTV以及肯德基等为主力店的鸿泰商业广场进入试营业阶段，使该商圈的业态逐渐丰富；该商圈周边为
4、泰达行政、商务中心和生活中心。3.3 市民广场商圈商业项目建筑面积（m2）主要商家市民广场约200,000友谊名都，狐狸城名品折扣店，华润万家超市，草原牧歌火锅，德国现酿啤酒屋市民广场项目是开发区体量最大的购物中心项目，该项目的目标客户定位涵盖了泰达和塘沽的高收入群体，但目前已开业的友谊名都档次不高，与目标客户定位不一致，名品折扣店狐狸城所在的位置因为周围商业的档次较低，未能吸引中高收入人群的光顾。4、滨海新区商业市场特点 商业分布集中，核心商圈的聚集程度较高 商业区与住宅区相混合，业态丰富 商圈的辐射范围较广，消费者来源趋向多元化5、典型个案研究市民广场u 位置：开发区市民广场u 开发商：天
5、津滨海快速交通发展有限公司u 物业公司：自管u 物业服务：物业分为常规服务和特约服务，常规包括全天候24小时保安服务、停车场管理服务、全天侯清洁服务、绿化保养服务、土建、公共设施、设备维修保养服务、客户室内土建、水电维修服务u 项目概况： 产品形式：地下一层、地上5层，层高5.4米 建筑面积：19.58万平方米，酒店38971平方米、商业146755平方米u 业态配比：u 均价： 一拖二：2.73元/天/平方米；3F：1.5元/天/平方米；4F：面谈 物业费：1元/平米月 采暖费：12.02元/平米月客户需求：个人客户的需求主要集中在位置好、性价比高的商圈，需求面积在100-800平米之间，价
6、格承受力一般售价为同区域商品住宅的1.5-2倍，租金则根据售价，要求投资回报率在5%-8%。目前塘沽区的商业价格在1.4-2万元左右，租金从1.1元/平米日到6元/平米日不等。天津消费者需求分析1、居民收入情况1.1 按性别分中高收入人群中，男性所占比重明显高于女性，个人消费能力强。1.2 按行业分在各行业人群中，公务员、医疗、科技及金融业整体收入水平较高。1.3 按企业性质分国有企业及事业单位收入相对稳定 、政府机关及外资企业单位 高收入群体占比较多。2、天津商业消费者整体特征 消费者认为购物中心中不可缺少百货商场 、休闲娱乐及餐饮三大业态 消费者更期待天津能出现娱乐型的Mall 消费者外出
7、购物、休闲时通常和恋人/配偶、朋友/同学一起 消费者出行主要交通工具为：公交车、私家车及出租车三种形式 消费者在购物、娱乐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过1小时 消费者在选择购物场所时所考虑的主要因素为：价格、环境及交通、泊车便利性 消费者对会员卡的功能需求较为实际，“打折”是首选2.1 对消费者最有吸引力的商业业态分析餐饮、休闲娱乐、百货商场占据大众消费意识的主导，消费者更期待天津能出现娱乐型的Mall。2.2 居民消费支出情况分析2009年，天津市民人均消费支出为1161.12元/月，其中最大支出是饮食方面的支出，占个人消费支出总额的40%，其次是生活日用品的支出，占27%，娱
8、乐和服装则分别占17%和10%。目前天津市民的消费水平低于北京、上海等一线城市，消费支出绝大部分是为了满足日常生活需要。2.3 居民外出消费交通工具分析天津市民外出购物时的出行方式集中于公交车、私家车及出租车三种形式。2.4 居民外出消费、娱乐的交通时间承受力分析通常情况下，市民在购物、娱乐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过1小时。2.5 居民选择消费娱乐场所关注因素分析天津市民在选择消费或娱乐的场所时，最关注的因素主要是价格档次、环境及交通、泊车便利性。3、消费者购物需求情况3.1 消费频次情况“每月2-3次”是大众习惯性的购物频次，且多集中在周末及节日长假。3.2 单次购物花费情
9、况大众购物单次花费集中于200-500元，且与消费者收入成正比例增长关系。3.3 消费品类情况天津市民在商场的消费品类排序与商品品类销售比重成正比，主要集中在服装、化妆品等品类。3.4 购物娱乐时餐饮需求情况天津市民在购物时的就餐需求更倾向于快餐、火锅及特色餐饮，以便捷、特色为主导。4、餐饮行业客户需求情况4.1 外出就餐频次目前，天津市民大多数的外出就餐频次为每月3-6次，且随年龄结构的递增而减少。4.2 外出就餐动因消费者外出就餐原因主要以朋友聚会、随机消费、家人聚会为主。4.3 居民选择就餐地点关注因素分析消费者在选择就餐地点时更偏爱特色餐馆，另外，价格和服务也是很重要的因素。4.4 居
10、民外出就餐交通时长承受力情况通常情况下，市民在就餐时最能接受的交通时间为半小时以内，多数不超过1小时。4.5 居民外出就餐消费金额情况天津市民外出餐饮上平均单人单笔花费多集中于50-100元。4.6 天津餐饮市场发展情况n 餐饮品牌连锁店在市民心中的地位与日俱增。天津连锁餐饮企业的销售总额在同行业中的比重不断攀升。2009年，连锁餐饮企业的规模化经营仍将保持迅猛的发展态势，不少企业快速扩张的计划都在进行中，希望以此占据更多的市场份额。n 数据显示，天津多数消费者属于“实惠型”，而天津市场中近七成左右的餐厅是以“实惠型”消费者作为目标客户，人均消费不超过 50 元。在菜品的选择上，消费者对大众化菜系需求很高，天津消费者最喜欢的菜系主要为中餐类，如天津菜、川菜和火锅。同时，西餐和日韩菜系也深受消费者青睐。n 津城餐饮市场上门店数量最多的也是天津菜、火锅和川菜，价位都相对较低，人均消费在 50元左右。湘菜、自助餐厅数量较少。东南亚等外来菜系人均消费相对较高，多在80-120元价格区间内。 . word资料可编辑 .
