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1、第二章 房地产投资基本原理,第二章,目 录,边际成本及规模收益理论,资本资产定价模型,风险回报原理,贝叶斯定理和风险测定,第二章,第一节 投资要素原理,在假定投资的动机是来源于赚取净利润的前提条件下，只有当投资收益大于投资成本时，投资者才会投资。 因此，理解投资必须考虑三个基本要素： 收益、成本和预期。,第二章,一、收益,投资的一个非常重要的因素是产出水平，产出在一定意义上支配着收益。由于投资资金不断流动变化，不确定性普遍存在于经济生活中。也就是说，风险与收益是紧密联系在一起的，收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：,第二章,其一，社会风险补偿。收益中的一部分是在
2、良好的经济环境条件下的超额利润，用以补偿诸如破产或萧条这样的经济风暴时期的损失。 超额利润Super-normal Profit/abnormal profit是指其他条件保持社会平均水平而获得超过市场平均正常利润的那部分利润，又称为纯粹利润或经济利润。,第二章,其二，承担风险的收益。由厂商所承担的某些风险不可能被全部分散或加以保险。但是，投资商一般是厌恶风险的他们必须得到风险补偿才会持有这样的风险资产。,第二章,从上表中不难发现，房地产投资和股票投资代表着相对的两个投资倾向，虽然它们都属于增值能力较强的投资，但从风险与周期两个关健指标来看，房地产投资周期长、风险小；股票投资周期短、风险大。它
3、们之间存在着一种逆向联动的关系，即在股市处于“熊市”时，投资房地产的人会多起来；在股市处于“牛市”时，投资房地产的人会少一些。,第二章,其三，创新利润。在一个持续创新的世界中，企业家从创新中能得到利润或暂时的高额收入。 创新产品卖得欢利润劲增九成三 世界经济遇冷，“全球最大的钢琴制造商”珠江钢琴集团却完全不受影响，产量占了全世界钢琴产量的25%。集团总经理王润培自豪地表示，企业成功的重要秘诀是“理念创新、技术创新”，“珠江钢琴建立了企业研发投入与销售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入占销售收入总额6%以上。”从当年年产900多台的小钢琴厂到如今全球最大的钢琴制造商，王润培介绍经验时表示，“
4、要敢于胡思乱想，如果连想都不想，怎么会有进步。”“胡思乱想”指的是理念与技术的创新。珠江钢琴建立了企业研发投入与销售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入占销售收入总额6%以上。“产品创新极大地拉动了效益增长，恺撒堡专业高档钢琴、京珠品牌钢琴等近年来推出的新产品，今年 上半年销售量都有大幅度增长，使得企业利润 总额同比增长93%以上。”,第二章,只有当投资商能够售出更多的产品或使产品成本较为低廉时，才能给投资商带来额外的收益。房地产开发中的成片开发可以发挥投资资金的规模收益，而房地产投资商千方百计地降低建造成本，就是为了获得更多的收益。因此建材价格的涨落和地价的起伏，是房地产投资商多关注的投资
5、风险，努力减少这些风险，是为了获得风险收益。 一般来说，收益的总体水平受国民经济周期变化的影响，收益效用支配着经济周期中投资的变动方向。投资资金总是向着收益效用较高的方向流动，当房地产投资利润高于社会平均利润时，房地产投资领域就会吸收投资资金。,第二章,二、成本 利率和税收是影响投资成本的两个重要因素。利率在经济中具有重要作用，是投资成本和总需求的一个重要决定因素。 实际利率=名义利率-通货膨胀率 利率有两种职能： 首先，它是那些想积累财富的人进行消费、储蓄、投资的决策依据； 其次，它也是一种资源配置的手段，促使投资者选择具有最高收益率的投资项目。,第二章,投资商业地产与买第二套房首付和利率相
6、当,“现在商业地产贷款执行的是首付5成，利率上浮10%，最长贷款10年的政策。除贷款年限外，其他政策都与目前购买第二套房的政策相同。”北京凯盛经略担保公司的工作人员表示，“在新政出台前，与住宅的贷款相比，商业地产的投资门槛略高，但现在新的房贷政策将第二套房的首付和利 率都拉到和商业地产一样 了，所以导致现在投资 商业地产的人越来越多。”,第二章,税收的增减，直接影响房地产投资成本。 土地增值税：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部
7、分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。,第二章,三、预期 投资归根结底是对未来进行风险决策，所决策的也就是未来收益是否能大于投入成本。由于未来事件非常难以预测，因此投资决策随着对未来事件的不同预期而有所不同。房地产投资一般是长线投资，因而对未来的预期就显得格外重要。房地产投资中对土地区位的预期和对房地产需求的预期将直接影响着房地产投资类型的决策。,第二章,第二节 边际成本及规模收益理论,边际成本：指的是每一单位新增生产的产品（或者购买的产品）带来的总成本的增量。 一、边际成本递减递增规律 边际成本递减递增规律是描述总成本的变化率与产量之间关系的规律。 边际成本开始时随产量的
8、增加迅速下降，降到最低点以后，便随产量的增加而迅速上升，上升的速度比平均可变成本更快。,第二章,例如，生产某种产品 100个单位时，总成本为5 000元，单位产品成本为 50元。若生产 101个时，其总成本5 040元，则所增加一个产品的成本为 40元，即边际成本为40元。当实际产量未达到一定限度时，边际成本随产量的扩大而递减；当产量超过一定限度时，边际成本随产量的扩大而递增。因为，当产量超过一定限度时，总固定成本就会递增。由此可见影响边际成本的重要因素就是产量超过一定限度（生产能力）后的不断扩大所导致的总固定费用的阶段性增加。,第二章,由边际成本递减递增规律可以看出，投资成本与投资规模不是呈
9、线性比例关系，在房地产投资中也是如此，因此，房地产投资决策需要注意投资规模研究，以确定合理的成本收入。,第二章,二、规模收益理论,规模收益理论是描述投入与收入之间关系规律的理论。 边际产品递减规律：在生产技术没有发生重大变化的情况下，在短期中可以把生产要素分为固定生产要素和可变生产要素。当固定生产要素不变而可变生产要素增加时，产量的变动分为三个阶段。起初随着可变生产要素增加，由于固定生产要素得到充分利用，边际产量（即增加的产量）递增，总产量以递增的速度增加。然后，随着固定生产要素接近于充分利用，可变生产要素增加引起的产量的增加仍可以是正数，但增长率递减，这时总产量仍在增加，但速度是递减的。最后
10、，当生产要素得到充分利用时，可变生产要素的增加反而会使边际产量小于零，总产量绝对减少。,第二章,举个例子说，一个面包坊有两个烤炉为固定不变，作为可变生产要素的工人从1个增加到2个时，面包的边际产量和总产量都会增加。如果增加到3个工人，1个工人打杂，尽管这个工人增加的产量不如第2个工人（边际产量递减），但总产量仍增加了。如果增加第4个工人，面包坊内拥挤，工人之间发生矛盾，总产量反而减少了。,第二章,总产量、平均产量、边际产量及其关系,第一，在其他生产要素不变的情况下，随着一种生产要素的增加，总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线都是先上升而后下降。这反映了边际产量递减规律。 第二，边际产量曲线与
11、平均产量曲线相交于平均产量曲线的最高点。在相交前，平均产量是递增的，边际产量大于平均产量(MPAP)；在相交后，平均产量是递减的，边际产量小于平均产量(MPAP)；在相交时，平均产量达到最大，边际产量等于平均产量(MPAP)。 第三，当边际产量为零时，总产量达到最大，以后，当边际产量为负数时，总产量就会绝对减少。 MP总产量的增加量 Q劳动的增加量 L 平均产量：总产量或总产出除以一种投入品的数量所得的值。,第二章,微观经济学根据上述关系将生产分为三个阶段。 在第一阶段，每增加一个单位的可变投入都能提高平均产量，因而边际产量高于平均产量，在这一阶段，增加产量是有利的。有理性的投资商不会停留在这
12、一阶段内的任何产量上，他必定会增加可变投入，扩大产量。,第二章,第二阶段的起点是边际产量等于平均产量的那一点，第二阶段的终点是边际产量等于零的那一点。有理性的投资商总会在从可变投入的平均产量最大值到边际产量为零值的区间中进行选择。 在第三阶段，可变投入的边际产量为负值。这时，每减少一个单位的可变投入都能提高总产量，在这一阶段，减少可变投入是有利的。有理性的投资商不会停留在这一阶段内的任何产量上，他必定会减少可变投入。,第二章,由此可见，第二阶段是投资商的投资范围，但是，在第二阶段的产量中，投资商究竟选择哪一点即选择哪一产量进行投资，不仅取决于生产函数，还取决于成本函数。 在某些投入不是固定不变
13、的情况下，投资商不仅可以使用更多的劳动，而且可以使用更多的土地，更多的厂房、及其等设备，以扩大生产规模。生产规模的变化必然会引起产量的变化。西方经济学将产量和生产规模之间的关系分为三种情况：规模收益递增、规模收益递减、规模收益不变。,第二章,规模收益递增。各种生产要素的投入数量按照固定比例增加，而产量的增加的比例超过所有投入增加比例的情况叫做规模收益递增。 其次是规模收益递减。各种生产要素的投入数量按照固定比例增加，而产量增加的比例低于所有投入增加的比例，也就是产量变化率小于投入变化率，这种情况叫做规模收益递减。 最后是规模收益不变。各种生产要素投入增加的比例和产量增加的比例相等，即产量增长率
14、等于投入增长率的情况叫做规模收益不变或固定规模收益。,第二章,规模收益理论将生产划分为三个阶段，即一定技术水平下，一定量的土地上可变投入与产出的变化可划分为三个阶段。在第一阶段，每增加一个单位的变量资源，都能使土地上的产量急剧增加，每一单位的平均收益递增；但是，由于变量资源与固定的土地资源在数量上没有能够充分配合，土地生产潜力没有能够充分发挥出来，因此投资者一般不会停留在这一阶段，而要继续增加投入。,第二章,在第二阶段，随着可变资源投入的不断增加，在现有的技术水平下，土地的产量不断上升直至最高点。如果继续增加变量资源投入，土地的产量将不再上升，甚至降低，理智的投资者不应继续增加变量资源投入，扩
15、大规模。 在第三阶段，随着变量资源的投入增加，边际收益和平均收益进一步递减，从而导致总收益递减。因此只有在第二阶段，投入的可变资源与土地的比例相适应，是投资者应该选择的收益与投入相比最合理的阶段。,第二章,土地报酬递减规律是指在技术不变的条件下，土地的集约利用有一定的限度。当增加对土地的投入时，土地的收益呈递增趋势。当土地的开发超过某一点时，从土地中所获得的收益开始呈递减的趋势，即生产物增加的比例低于投入土地的劳动增加的比例。,第二章,第五节 风险回报原理,一、投资风险-收益分析 风险和收益之间总是相生相伴的。投资的风险-收益分析，可以通过风险-收益等价曲线来量化。 “等价”：就是说风险与预期
16、收益之间存在着一定的转化关系，风险大的项目预期收益高，风险小的项目预期收益低，在投资者看来，不同的风险项目对应着相应的预期收益率，并且风险与收益是等价的。,第二章,投资的风险-收益等价曲线分析在房地产决策中是非常重要的，为房地产投资者进行风险分析提供了一种量化工具。房地产投资商在进行诸如商业中心、写字楼、住宅、花园别墅、工业厂房等投资项目决策时，可以根据不同风险程度下的预期收益率来决定是否值得冒此风险。,第二章,二、投资风险-效用分析,投资者在进行投资时，对于方案选择一般遵循以下两条原则： 1.相同收益率的方案，选择风险小的方案； 2.风险相同的方案，选择收益率大的方案。 一个投资方案的决策，不仅与决策者所处的社会经济环境有关，而且还与决策者本人的地位、素质、心理状态有关。投资决策者对待风险的态度往往是决定投资行为的重要因素。这样，在进行投资决策分析时，风险-效用分析就显得非常重要。,第二章,在决策中，运用效用标准去选择投资方案，必须比较效用的大小。效用的具体度量称为效用值。效用值是对几种方案相比较得到的相对值。一般来说，一旦每
