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1、浙江省房屋建筑面积测算实施细则 （试 行） 说 明 细则在全省范围内试行已四年。我省房产测绘执 行的主要标准依据是房产测量规范和本细则 。 2008年，省房产测绘主管部门对细则的执行情况进行了 调研，2009年、2010年省房产测绘主管部门对全省11 个地市进行了房产测绘监督检查，掌握我省房产测绘成 果质量情况，2011年将细则进行修订完善。 本次培训中，在讲解细则的基础上，提出了细则 修订的方向，与大家共同探讨。 目 录 一、浙江省建设厅浙江省测绘局关于印发的通知 (浙建 房200751号) 二、浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行） 1 总则.1 2 术语.1 3 一般规定.6 4 房屋建
2、筑面积测算规则.9 5 共有建筑面积的测算.14 6 附则.17 建议 v目录中增加附录： v1、浙江省房屋建筑面积测绘成果书 （示范文本）； v2、浙江省房产测绘合同（示范文本 ） 浙建房（2001）130号文件已废止，不 能用作测绘依据。建住房（2002）74号 文件仍在沿用。 1.总则 1.1 目的和依据 为了规范房屋建筑面积的测算，依据房 产测量规范（GB/T17986-2000）和国家有关 规定，并结合我省实际，制定本细则。 1.2 适用范围 本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑 面积测算。 说 明 总则规定了本细则制定依据、实施范围 及被实施的主体。 总则含义：国家标准是细则制定
3、的主要 依据；国家有关规定是指住建部以上发布的 规定。被实施的主体是：适用于全部的房屋 ，包括城镇和农村。 2. 术语 术语指各学科中的专门用语。术语可以是词 ，可以是词组，用来正确标记各个专门领域中 的事物、现象、特性、关系和过程。术语的基 本特征有： 专业性。术语表达各个专业的特殊概念，通 行范围有限，使用的人较少。 科学性。术语的语义范围准确，与类似的概 念相区别。 单义性。术语在某一特定专业范围具有单义 性。少数术语属于两个或更多专业。 系统性。在一门科学中，每个术语的地位 只有在这一专业的整个概念系统中才能加以 确定。 房产测量规范中没有术语，为了准确理解 各条款含义以便操作，细则中
4、用较多的篇幅 对相关对象进行了定义。细则中术语可能与 其它标准的定义有不一致之处，细则是位于 房产测绘立场对相关对象作清晰的认识。 2.1 房屋及组成 指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储 藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般 由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重 和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋 包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主 体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附 属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等； 房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。 v建议“房屋附属设施位于房屋主体结构之外,包 括廊、阳台、飘窗、室外楼梯、台阶、露台等 ；房屋的围护物包括墙
5、体、门、窗等。” 房屋概念与相关标准比较，明确了和 人们的生活生产活动紧密联系，建筑物包 括房屋和构筑物，构筑物不属房屋建筑面 积计算范围。房屋的外延为：房屋包括主 体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。 2.1 说明 房屋主体结构 指房屋中，由组成结构的梁、板 、柱等主要构件相互连接而构成的， 形成能承载房屋荷载的空间体系。主 体结构必须具有符合技术要求的强度 、韧性、稳定性，以确保承受房屋本 身及其附属设施的各种荷载。如：房 屋框架、柱、承重墙、梁等。 2.2 房屋面积测算 指房屋各层水平面积的测量与计算。包 括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有 建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积 等的测量
6、与计算。 建议:房屋各层水平投影面积的测量与计算 。包括房屋建筑面积、成套房屋的套内建 筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面 积、房屋使用面积等的测量与计算。 2.2 说明 v房屋面积是各层水平面积（水平面积是柱状 三维体中截面积最小且唯一的面积）的测量 与计算。水平面积是通过水平投影得来的。 水平面积的感性认识 2.3 房屋的建筑面积 指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室 、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固， 层高2.20m以上的永久性建筑。 建议：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、廊、室外楼梯 等附属设施和地下室，且具备有上盖
7、，结构 牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。 2.4 房屋的套内建筑面积 指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围 成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般 由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内 阳台建筑面积三部分组成。 一般把套门范围内权界线所围部分称为套内 ，套内一般指产权单元。写字楼、商场中的基 本计算单元也称套内。 建议 v指成套房屋的套门范围内由产权单元的 权界线所围成的水平投影面积。房屋的 套内建筑面积一般由套内的使用面积、 套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部 分组成。 2.5 房屋的共有建筑面积 指房屋内各产权人共同占有或共同使用 的建筑面积。包括应分摊的共有(公用)建 筑面
8、积和不分摊的共有(公用)建筑面积。 共同占有是前提，共同使用并不一定占 有。产权的前提是所有权，所有权可以使 用、收益和处分。共有建筑面积有应分摊 和不应分摊两类。例如公益性社区服务管 理用房等为不应分摊的共有建筑面积。 建议 v指房屋的各产权人共同占有或共同使用 的建筑面积。包括应分摊的共有(共用) 建筑面积和不分摊的共有(共用)建筑面 积。 2.6 房屋的产权面积 指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑 面积。房屋产权面积由市、县（市）级房地产 行政主管部门登记确权认定。 建议 指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面 积。房屋的产权面积由市、县（市）级房地产 行政主管部门登记。 物权法出台后
9、，房产管理部门对房屋产 权只作登记。房屋建筑面积测算产生的产权 面积，房产行政主管部门对测绘成果备案审 核后采用于产权登记，细则对此做了一些规 定。房产测绘规范与建筑工程建筑面积计算 规范是不同行业规范，执行两者计算建筑面 积目的和用途不同。 2.7 房屋的使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积 ，按房屋的内墙面水平投影计算。 建议 指房屋内（套内）全部可供使用的空间面 积，按房屋的内墙面水平投影计算。不包括 墙、柱等结构构造和保温层的面积。 v房屋的使用面积与套内房屋的使用面积 是一致的：指套内各功能使用空间墙体 内表面所围合的水平投影面积之和。 2.8 商品房的销售面积 指购买者所购买
10、的套(单元)内建筑面 积与应分摊的共有共用面积之和。 幢 v指一座地上部分独立，主体结构为一整 体，在使用功能上不可分割，包括不同 结构、不同层次的房屋。 v幢的认定对于共有面积分摊十分重要， 如认定为多幢房屋，为该建筑服务的共 有面积就属不应分摊的共有面积。 2.9 层高 指下层地坪或楼板面到上层楼板上面 之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔 热层的厚度。 指下层地坪或楼板面到上层楼板上面 之间的垂直距离。屋顶层指由该层楼面面 层（完成面）至平屋面结构面层或至坡顶 的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直 距离，顶层房屋层高不包括隔热层的厚度 。 地坪一般指房屋室内或室外的自然地 面，经过人工处
11、理后所形成的表面（不 包括再处理的表面），例如水泥（包括 砂石）地面、填土夯实至设计0.0m的 房屋内地面。 2.10 净高 指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底 面或构件底面之间的垂直距离。 房屋净高一般指下底板面的上面到上底 板面的下底面间的垂直距离，可作测量层高 时的参考。 2.11 自然层 指房屋室内地坪0以上，层高2.20m 以上，按楼板或地板结构分层的楼层。 自然层相对于附层（夹层）等而言， 通俗地认为常见的房屋自然形成的层次 。 2.12 技术层 指专用于为安装布设水、电、暖、卫 系统等设备和管道且供人员进入操作、检 修用的空间层（包括设备层、转换层等） 。 把设备层、转换层及操作层
12、等归 类为技术层，便于表述和规定。 2.13 夹层（附层） 指房屋自然层内未形成完整楼层 结构但属于房屋整体结构的局部楼层 。 “局部”是相对于房屋整个层面而 言，夹层位于房屋整体结构内。 2.14 插层 指位于房屋两自然层之间与房屋整 体结构不相关联而加插进去的局部楼层 。 区别于夹层，它不在房屋整体结构 内，在房屋层与层之间。 2.15 架空层 指建筑物中仅以结构体作为支撑、无 外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一 般为底层架空，架空部位为通道、水域或 斜坡等。 架空层一般指底层，现在有的房屋中 部或顶部设架空层，如：空中花园。有墙 体围护的计算建筑面积。 架空层图例 2.16 地下室 指
13、房间室内地坪低于室外地面超 过该房间室内净高的1/2的房屋地下使 用空间。 2.17 半地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间 室内净高的1/3但不超过1/2者，采光窗在地坪 以上的房屋。 2.18 阁楼（暗楼） 指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空 间(闷顶部分)的那部分使用空间。 指利用非房屋整体结构的坡形屋顶（ 人字梁顶）的上部空间(闷顶部分)的那部 分使用空间。 阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼是利 用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利 用。其本身（包括屋顶）并不承载应力，应力由 用若干个构件连接成若干 个三角形而成的结构荷载（如图）。而 斜面结构屋的屋面本 身要荷载。 阁楼（暗楼）
14、与跃层对比图 2.19 骑楼 指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积 用作行人公共通道的房屋。 2.20 过街楼 指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯 通、底层局部为通道的相连楼房。 2.21 功能区 指根据不同使用功能而划分的房屋建 筑区域。功能区可再分为若干个下一级功 能区，各功能区之间可能相互包含、交叉 、并列。 功能区是具有某一使用功能的区域， 根据房屋的设计和规划批准的功能划分。 可按楼层划分也可按局部区域划分等。 建议 v功能区：指根据房屋不同规划用途和使 用功能而划分的局部楼层或局部区域。 功能区可再分为若干个下一级功能区， 各功能区之间可能相互包含、交叉、并 列。 2.22 设备间（房） 指幢内（独立的）有具体明确的用途， 用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接 的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。 以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的 用途认定。 有的设计为设备间，实地为空置房，则以 基本计算单元（套）认定该“设备间”。计入共 有面积的设备间要有明确用途且实地有设备。 实测时对设备间必须核实。 设备间（房）图例
