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1、南京高淳地产项目行销企划报告南京高淳地产项目行销企划报告1第一部分 市场研展篇 1一、南京房产概况: 2(1)、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图 3(2)、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表 84(3)、2005年各片区新建商品房价格分析 4（1）溧水 5（3）浦口 5二、高淳印象 6二、高淳商业环境分析及展望 6（一）高淳整体商业环境概述 6（二）高淳现有商业分布 9（四）高淳商业发展前景展望 10（五）高淳专业主题商业市场分析 16三、房地产市场研究 161、在售商业物业竞争市场分析 192、在售住宅项目竞争市场分析 第一部分 市场研展篇一、南京房产概况:2005年1-8
2、月南京房地产市场分析：由于受到房产新政的影响，整体的市场供求发生了微妙的变化。购房者处于观望状态，希望通过新政使得居高不下的房价有所下跌；开发商则不轻言降价，只通过推精装修房，赠送礼品等方式对待。购房者与开发商之间的博弈，使得二季度的市场供求与一季度相比，有所变化。根据抉策地产研究中心购房俱乐部会员数据库统计显示：购房者对30005000元/平米房屋的需求有所上升，购房者认为，在新政的影响下，商品房的价格应该有所下跌。这是30005000元价位住房需求比例上升的原因。受到国家对高档房收取4契税的影响，购房者对5001-6000元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降。根据南京抉策地产研究中心的监
3、测数据，2005年二季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括2005年一季度的未满足的需求141万平米）为 368 万平米（其中新建商品房需求 236万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为 580 万平米（其中新建商品房实际供给 435平米）。总供需比为 1.57：1 ，与 2005年一季度相比，供大于求情况有所加剧，其中新建商品房的供需比是 1.84：1 。根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2005年全年南京市新建商品房的上市总量约达到1400万平米，其中2005年三季度南京新建商品房的供给总量约为600万平米，大于二季度的供应总量。 今
4、年前3个月，我市商品住宅的销售价格比去年同期增长了10左右。而新政实施后的3个月里，房价的增幅基本控制在5以内。 ? 从最近的情况看，8月中旬，受整个市场回暖以及成交区域变化的影响，全市商品住宅的成交均价是4481元，比8月上旬上升了4。其中，江南8区商品住宅的成交均价是5988元，比上旬提高了1。 ? 南京楼市在经历了一两个月的短暂回落后，现已适应调控带来的变化，逐步步入稳定的发展期。具体表现在：消费者开始由观望转为寻机入市，购房信心从7月下旬到8月以来逐步增强；开发商对市场的认识也更加客观，经营也更加合理，定价也更加理性。比如，有的楼盘开始出现小幅让利；有的楼盘采取了送装修等提高产品附加值
5、的做法。可以初步判断，南京房地产市场已经进入了平稳回升的发展轨道。 2、各大板块市场发展现状：(1)、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图单价在 4001-5000元/之间的比例最高为37.1%；其次是单价在5001-6000元/的比例抉策地产研究中心的2005年二季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东，逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东，城南的比例也在上升，在区域上从集中逐渐走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分别为21.4%和19.6%，虽然所占比例最高，但较上季度比例都有所下降，实际上对城中的偏好程度比该比例会更高，因受到该片
6、区难以企及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为18.7%，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例在2004年底至今的几个大盘拉动下有所增加，总比例达到18.1%.(2)、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表 区域地块数量实际出让面积 成交金额 楼面单价 （单位：平米） （单位：万元） （单位：元 /） 城中 1 9243.4 2560 2770 城南 4 121046.9 11400 942 江北 3 107962.1 10580 980 城东 3 28
7、9120 62390 2158 河西 1 51236.2 19500 3805 江宁 4 278636.2 44400 1593 城北 - - - - 合计 16 857244.8 150830 1760 注： 1.楼面地价统一以容积率1.2计算； 2.统一以净地计算。 根据南京土地交易中心的数据，如表所示：2005年二季度，南京市通过招拍挂方式共出让土地16幅，实际成交面积 857244.8 平方米 ，成交价款 15.083 亿元。 (3)、2005年各片区新建商品房价格分析根据抉策地产研究中心楼盘数据库和 2005年6月70典型楼盘价格指数，以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象，根据供给
8、面积与市场价格加权计算，得出2005年第二季度南京市新建商品房加权平均价格为5135元/平方米。与今年一季度相比，上涨了22元/平方米。受国八条，银行连续加息，契税，南京新政等一系列政策因素的影响，商品房价格上涨幅度已经明显放缓。 3、各区县市场与南京市场之间的关系：（1）溧水1、地理位置: 自江宁撤县建区后，溧水一跃成为南京的南大门，成为南京的卫星城。是百里秦淮的发源地，原始植被完好，自然环境优良，距南京主城区仅42公里，处在南京主城发展的主轴线上。南京南延东进发展战略的实施，独特的区位使溧水成为新的投资热点。溧水发展战略是充分显现在南京城市发展中的吸纳、补充、服务、集散四大功能，实施“西接
9、、北拓、东进、南延”战略，推动溧水经济形成城市发展圈、旅游度假圈、特色产业圈三大功能圈的产业布局，成为南京新兴的制造业基地、旅游休闲度假和最佳人居环境区、都市生态特色农业区，形成南京市南部区域中心和新兴的中等规模城市。 2、房产概况:溧水成为人们置业新去向。随着大交通的发展，溧水已经成为连接华东苏皖的交通节点，4条高等级公路使溧水与华东骨干路网全线沟通，与南京连成一片，到杭州、上海从3个半小时缩短到2小时。无论在交通还是经济上，溧水都达到了一个无可比拟的快速发展时期，溧水房地产业也日益受到人们的重视。较之市区楼盘，溧水楼盘比市区或江宁楼盘价格低，但品质不低；有着位置相对远但配套却很全的显著特点
10、；在溧水置业、投资或多或少地成为部分南京市民的选择。 (2)六合1、地理位置：六合是南京的江北门户，西南与本市浦口区相连，东与扬州仪征市交界，西北与安徽省来安县、天长市接壤。宁通、宁连高速公路和长江二桥连接线在区内交汇，建设中的宁启铁路、西气东输工程、宁淮高速公路穿境而过，滁河由西向东直达长江，是华东地区水陆交通的重要枢纽、南京市现代化的新郊区。 2、房产概况（3）浦口1、地理位置：新浦口区南临长江，北枕滁河，同南京主城区一桥相连。总面积902平方公里，人口47.46万。区内交通便捷，津浦铁路、312国道、104国道、宁连、宁通高速公路穿境而过。自然资源和人文资源丰富，旅游资源尤为突出，有一代
11、草圣（林散之）、十里温泉、百里老山、千年银杏、万只白鹭、十万亩森林公园，以及省级珍珠泉旅游度假区。2、房产概况：二、高淳印象1、区域位置?高淳县，隶属于南京市，东部属茅山、天目山余脉，西部由固城湖、石臼湖和水阳抱。宁高高速公路已开通，高淳离南京国际机场仅56公里；南京至皖南的公路干线及芜太运河穿境而过；水路西进万里长江黄金水道，东达太湖苏南水网。高淳有山有水，山青水秀，自然资源较为丰富。 尤其是中部和西部圩区， 沟叉纵横，河塘密布，水产资源得天独厚，是闻名全国的江南鱼米之乡。2、城市规模? 高淳隶属南京市，下辖8个镇和1个街道办事处，总人口43万。东部为茅山、天目山余脉结合部,是蜿蜒起伏的丘陵
12、山区，西部为碧波荡漾的固城湖、石臼湖所环抱,是河网稠密的圩区,总面积约802平方公里。其中，陆地面积占70.65%，水域面积占29.35%。3、经济水平截止2004年底，全县共有工业企业1928家，其中，外来投资企业630多家，外资（合资）企业116家. 形成了以药业化工、机械电子、新型材料、出口服装和绿色食品为主的五大主导产业，占全县工业销售总量的83.5%（其中机械电子16.1%，药业化工33.6%，新型材料14.9%，出口服装12.3%，绿色食品6.6%），五大主导产业基础较好、关联度大、龙头企业支撑强劲，产业集群初步形成，而且适合高淳环境和资源状况，发展优势较为明显。2005年1-7月
13、高淳国民经济主要统计指标指标名称本月止累计（亿元）比去年同期累计增长（）地方财政一般收入2.6716.1社会消费品零售总额16.3519.6房地产开发投资社会固定资产投资额27.2433.73工业总产值58.9238.5工业产销率93.191.824、城市发展远景规划紧紧围绕“古镇风貌凸现，生态特色鲜明，人居环境最佳的湖滨新区”的城市发展定位，统筹产业布局、城市景观布局、历史文化空间布局，努力将石固河以西的老城区规划建成以凸现古镇风貌为主的历史街区，石固河以东的新区规划建成生态保护与产业发展相协调的现代化工业园区，石固河两岸规划成生态控制区，将其建成未来城市框架的中轴线和生态走廊。二、高淳商业环境分析及展望（一）高淳整体商业环境概述（二）高淳现有商业分布高淳目前发展较好,人气较旺的可以称为商圈的只有以高淳老街为中心的宝塔路，这其中包括人民商场、供销商厦、中山步行街、高淳商贸城、金冠百货等聚人气的商业；而镇兴东路（县政府）新城区虽然周边有江山嘉园这样有影响力的小区,但由于商业气氛较淡,虽然政府有向东发展的规划，新商圈发展仍需时日。宝塔路商圈(1)、在经营项目分析在经营项目经营面积经营种类及档次
