河北承德市福溪帝苑项目市场调查研究报告

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1、 前言： 承德印象 拱卫京畿，帝王行宫 是一座历史悠长的城市 更是一片充满了生机与活力的热土 对于这座城市的爱，让我们矢志前行 对于这座城市的雕琢与完善，我们从未停止过追求 本案框架： 1、承德市宏观市场分析 2、近3年承德市房地产行业发展情况 3、承德房地产市场主要在售项目调研与目标客户群调研 4、承德市房地产市场调查分析与相关结论 1、承德市宏观市场分析 首批24个国家历史文化名城之一 中国十大风景名胜、 旅游胜地四十佳、 国家重点风景名胜区 国家甲类开放城市 1994年避暑山庄及其周围寺庙被联合国教科文组织批准为世界文化遗产 . 位置面积： 承德市处于华北和东北两个地区的连接过渡地带，地

2、近京津，背靠蒙辽，省内与秦 皇岛、唐山两个沿海城市以及张家口市相邻。 承德是河北省省辖市。位于河北省东北部，滦河与武烈河交汇处。西南距首都北京 180公里，距省会石家庄540公里。北靠内蒙古自治区，东与辽宁省接壤，西邻张家 口市，西南与北京市、天津市毗邻，东南与秦皇岛市、唐山市相连。东西最大横距 280公里，南北最大纵距268公里，辖区总面积39548平方公里。 境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，正线延展里程632公里，共有国家干线 公路5条，公路通车里程5358公里 人口 人口总量：2009年末全市户籍总人口371.91万人，双滦区与双桥 区约为33万人。比上年增长6.85。其中男性1

3、92.68万人，女性 179.23万人，分别增长5.97、7.80。 气候与灌溉 承德地处内蒙古高原与华北平原的过渡带，属温带大陆性季风型山 地气候，四季分明。冬天虽然寒冷，但由于四周环山，阻滞了来自 蒙古高原寒流的袭击，故温度要高于同纬度其他地区；夏季凉爽， 雨量集中，基本上无炎热期。 城市规划： 目标：优化配置商业资源，把承德打造成为立足河北东北部，面向京、津、唐，辐射蒙 、辽和华北地区的商贸流通中心。 承德市城市商业网点规划规划的规划期限为20052015年，规划的空间范围为双桥 区、双滦区和新区。 从整个规划中看，承德市区将形成“以新区为先导，以双桥区为依托，以双滦区和 城北旅游文化区

4、为支撑”的功能分区布局和市级商业中心、区级商业中心、居住区商业 中心的三级商业市场体系框架，以建设购物中心、便利店等新型业态和商业特色街以及 大型专业市场、物流企业为重点，将建成8条特色商业街：新华路(商贸服务街)、清风街( 商业文化走廊)、陕西营街(休闲娱乐街)、裕华路(精品街)、武烈路(文化休闲街)、四条胡 同(电子及通讯产品街)、普宁路(旅游文化商业街)、滦河古街(民俗商业文化步行街)。同 时规划建设承德国际会议中心，依山庄而建，并融于山庄，成为避暑山庄景观的外延。 在区级商业中心布局中，将上二道河子以北至小庙子水库规划建设为旅游文化区；将新 区规划建设机场新区的金融商务区、冯营子地区的

5、文化服务区、上板城地区的物流园区 。规划双滦区的商业形成“以区级商业中心为核心，以双塔山大街和滦河大街为两冀延 伸，以物流为支撑”的“一核两带”的格局。 承德市2010年土地预出让情况 整体情况：经与承德市国土资源局与双滦区国土资源局领导沟通并 查阅相关资料，因目前承德整体规划为建设“国际旅游城”，因此 老城区内土地审批较少，基本处于“只拆不建”的现状。城市整体 规划为“南扩、西进、北延、中疏”。老城区的“中疏”现象明显 。新建住宅项目均向西、南、北方向的双桥区周边县镇、高新区、 双滦区转移。 双滦区双塔山片区目前隆基泰和预计在承钢锦绣城北侧再拿400亩地 （此项目仅为意向，真实性尚待确定）、

6、国土资源局征地预留约200 亩地，计划于4、5月份挂牌出让。 据双滦区国土资源局领导透露，今年内双滦区双塔山片区供地约在 6001000亩地左右。远期计划供地总数在2000亩地左右。 城市资源 承德资源丰富。境内有滦河、潮河、辽河、大凌河四大水系，年产水量37.6亿立 方米，是京津唐的重要供水源地（占潘家口水库年入库总水量的93.4%、密云水 库入库总水量的56.7%）。林地面积占河北省的43.4%，草地面积占40%，森林 覆盖率48%。承德是华北地区最大的食用菌生产基地，中国北方地区重要的中药 材生产基地。目前已发现的矿产有98种，开发利用50种，是我国除攀枝花外唯 一的大型钒钛磁铁矿资源基

7、地，已探明钒钛磁铁矿资源储量3.57亿吨，超贫钒钛 磁铁矿资源量75.59亿吨。黄金产量居河北省第一位，钼、银、铜、铅、锌和花 岗岩、大理石等资源丰富。 宏观经济发展情况 2009年全年全市实现生产总值763.7亿元，比上年增长11%。分产业 看，第一产业增加值111.1亿元，增长5%；第二产业增加值402.9亿 元，增长12.7%，超过GDP增速1.7个百分点；第三产业增加值249.7 亿元，增长11.2%，超过GDP增速0.2个百分点。结构调整步伐加快。 第一产业增加值占地区生产总值的比重为14.5%，比上年下降0.1个百 分点；第二产业增加值比重为52.8%，下降2.2个百分点；第三产业

8、增 加值比重为32.7%，上升2.3个百分点。 全年全部财政收入100.1亿元，连续两年跨过百亿大关。 2、近3年承德市房地产行业发展情况 2007年，全年新增住宅开发项目11个，总投资3.9亿元，施工面积18.75 万平方米，2007年年末实际完成投资1.6亿元，竣工面积10.83万平方米 。 2008年，市中心区计划安排房地产综合开发建设施工面积193.58万平方 米，完成投资25亿元，其中住宅施工面积167.33万平方米，2008年年末 ，实际完成投资15.2亿元，竣工面积39.34万平方米。 2009年市中心区安排房地产综合开发建设施工面积170万平方米，完成投 资13亿元，其中住宅施

9、工面积135万平方米， 2009年末，实际完成投资 11亿元，竣工面积55万平方米。 内容项目 施工面积 (万平方米) 完成投资 (万元) 住宅竣工 面积 其中：住 宅 其中：住 宅 (万平方米) 年计划360320300000250000130 完成合计475.64406.24455466384612180 占比 132.12 % 126.95%151.82%153.84%138.46% 县合计249.5209.77250440213964130.33 中心区193.58167.3318328815115839.34 市区合计226.14196.4720502617064849.67 200

10、8年全市房地产综合开发与住宅建设完成情况 内容项目 施工面积(万平方米)完成投资(万元) 住宅竣工面 积 其中：住 宅 其中：住宅 (万平方米) 双滦区2520200001700013 双桥区155140 13000 011300047 中心区180160 15000 013000060 市区合计190168 16000 013900065 2009年全市房地产综合开发与住宅建设计划 结合上述数据并参照市场调查期间获取的信息，不难得出以下结论： 1、承德市房地产市场尚未真正成熟，无论从开发公司实力、产品品质、 景观设计、规划设计、代理机构参与程度、相关媒体的推广力度而言，承 德市整体房地产市场

11、开发水平仍有较大提升空间； 2、从2008年房地产开发数据上可以看出，2008年大量外地房地产开发 企业、代理机构、广告推广机构进驻承德，为承德带来了较为先进的开发 理念与运营手段，带动了承德市房地产市场的整体上升。 3、2009年，借助于全国房地产行业的整体回暖形式与刚性需求的集中爆 发，承德市各个房地产项目均取得了较好的销售业绩。大多数项目的一期 均已销售完毕，目前处于一期售罄、二期未启动的一个空白阶段。 3、承德房地产市场主要在售项目调研与目标客户群调研 3.1、承德房地产市场主要在售项目调查 1、港湾花园 开发商：承德宏达地产 总建筑面积：14万平米 全程策划：上海天仕不动产机构 建筑

12、设计：北京华优设计院 承德天工设计有限公司 一期 开盘时间：2008年10月24日 二期开盘时间：预期2010年6月 销售地址：裕华路北一号 销售热线：20622526/2120505 项目简介： 港湾花园处于承德市政务区核心，各大行政机关近在咫尺。总建 筑面积为140,000平方米,四栋17层高层, 四栋11层高层, 六栋 6+1多层，四栋二层至三层高别墅，交房标准为精装修。 项目一期已基本售罄，二期工程紧邻承朝高速，为1925 ，预计将在2010年6月开盘 。目前二期详细资料较少。 一期户型面积及格局 ： A户型：两房两厅一卫/约88.78 B户型：三房两厅两卫/约124.2 C户型：三房

13、两厅两卫/约132.8 D户型：三房两厅两卫/约138.26、138.8 E户型：三房两厅两卫/约139.39、139.73 F户型：三房两厅两卫/约152.39 G户型：四房两厅两卫/约155.66 一期项目户型设计共有7种户型，其中两居户型约占16%，三居户型约 占75.5%，四居户型约占8.5%。具该项目销售人员介绍，二期户型仍以 大平米三居户型为主。 开发商：华峰房地产开发有限公司 景观设计：深圳吉相合园林建筑设计 有限公司 建筑设计：上海鸿图建筑师事务所 物业公司：承德市汇龙物业公司 广告策划：上海左案ZHF策划 售楼中心：承德市双桥区迎宾路1号 销售热线：2278888 2、承德世

14、纪城三期 承德世纪城（原名承德机场新区）位于河北省承德市区东南部， 按总体规划要求，该区为公建居住综合区，主要功能有住宅、市 级行政办公、新区文化娱乐、金融、商业、绿化休闲及市政广场 等，规划总用地95.42公顷，总建筑面积1430200 ，项目分三 期建设，一期已交房入住，二期2010年交房，三期2012年交房 。 目前销售均价为4800元/平米，三期销售率约在95%以上。 其中136平米左右的三居因符合承德房地产市场客户购买习惯， 销售较好。 三期在售户型面积与配比： F1户型：两室两厅一卫约93.22 K户型： 两室两厅一卫约92.92 C户型： 三室两厅两卫约143.67 H户型：三室

15、两厅两卫约135.23 E1户型：三室两厅两卫约136.03 J 户型：三室两厅两卫约136.84 D户型：四室两厅两卫约155.32 D1户型: 四室两厅两卫约156.88 G户型：四室两厅两卫约162.2 三期设计共有9种户型，其中两居户型约占13%，三居户型约占 70%，四居户型约占17%。 主力户型示例： 3、卧龙山庄 项目情况： 开发商：唐山嘉润地产 广告推广：北京立地恒业传媒 项目位置：承德市高新技术开发区庄头营 项目类型：住宅底商商铺 项目占地：190亩 建筑面积：一期35万 建筑形式：高层多层 销售中心：避暑山庄德汇门对面 销售电话：2512222/2510222 卧龙山庄北临

16、市政府及各企事业单位办公区，西临大学城，小区总 占地900多亩，总建筑面积150万平米，以造城之势打造大型品质住 宅区，是承德23个“城中村”改造项目的样板工程。 卧龙山庄分三 期开发，一期占地190亩，总建筑面积35万平米，共22栋住宅楼。 由12、17层和22层高层组成。 户型设计及比例： L户型：两室两厅一卫约7782 D户型：两室两厅一卫约6806 K户型：两室两厅一卫约7384 P1户型：两室两厅一卫约9122 U1户型：三室两厅一卫约11275 V户型：三室两厅两卫约123.39 项目总体规划及户型以二居和三居为主，70150平米，其中 80-90平米户型无设计， 其中一期房源二居户型约占70%，三居 户型约占30%，因该项目为城中村旧改项目，因此户型设置比例与承 德房地产