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1、 关于金色华府项目规划设计 建议及营销思路 本项目全案营销策划思路汇报将依照以下的逻辑进行推理 ： 市场状况如何,需求情况如何? 需要打造怎样的项目产品？ 项目如何定位？ 营销全程中影响项目的节点性工作。 汇 报 提 纲 1赣州城区房地产市场调研与分析 2站北区房地产市场调研与分析 3本项目概况 4项目分析 5项目规划建议 6对项目名称的建议 7地块考量及核心价值体系建立 8对本项目的营销思路 9关于销售展示中心设立的建议 十. 关于工地现场包装的建议 十一. 本项目logo的初步设计 一、赣州城区房地产市场调研与分析 据市统计局最新数据显示，近期赣州市商品房销售情况出现 明显升温迹象，前8个
2、月，全市商品房销售面积达到209.24万平方 米，同比增长37.1%。 商品房销售面积增速从4月开始出现增长，并呈逐月加快之 势，由1月至4月的同比增长7.2%，提高至1月至8月的37.1%。现房 销售面积增长超七成，现房销售增速快于期房，前8个月，现房销 售面积85.52万平方米，同比增长70.5%，期房销售面积123.73万 平方米，同比增长20.8%，现房销售面积增长快于期房增速49.7个 百分点。现房销售面积以占全部商品房销售面积40.9%的比重拉动 62.4%的增长。 房地产市场开发投资稳定增长，新开工面积和竣工面积“一降 一升”。前8个月，全市房地产开发投资47.80亿元，比去年同
3、期增 长15.4%，占50万元以上固定资产投资的15.9%。全市商品房本年 新开工面积223.84万平方米，比去年同期下降23.7%，其中商品住 宅新开工面积177.94万平方米，下降26.3%。全市商品房竣工面积 113.86万平方米，比去年同期增长21.5%，其中商品住宅竣工面积 95.61万平方米，增长22.0%。 另外，随着央行货币政策逐步宽松，法定存款准备金率的下 调，信贷规模的扩大，作为资金密集行业的房地产融资难度相比 前段时期有所好转，房地产开发企业资金信贷出现增长。 赣州中心城区近年销售情况 3503794595.58 2009（1-9月 ） 3058356339.162008
4、 26397481101.92007 2076544473.922006 均价 （元/平方 米） 套 数面 积时 间 2009年1-9月赣州中心城区 商品房预（销）售备案表 注：商品房含住宅、店面、写字楼、车库、杂间 等 3503元/m2 334825.67万 元 7945套95.58万m2 销售均价销售金额销售套数销售面积 赣州市（中心城区）09年9月商品房 预（销）售备案情况汇总表 35034498334825.67299543.5135282.16 7797.86 27484.3 0 7945719874720953895.5887.747.84 2.41 5.43 合计 7 13927
5、23711214.0910812.92401.16401.16816714148.068.00 0.060.06 基他 6 28923696998.76791.2207.5638.27169.292392102913160.350.290.050.0110.04 杂间 5 305031056833.995824.311009.68893.84115.845114842712152.241.920.330.290.04 车库 4 29042876.762876.7658580.990.99 写字楼 3 83551008564920.6454319.7110600.93920.189680.751
6、1431013130171137.776.721.050.130.92 店面 2 32553626247981.43224918.6123062.825945.57 17117.2 5 5913536654716738076.1869.826.361.984.38 住宅 1 本年 均价 本月 均价 本年累计上月累计 本月 合计 开发区 章贡区 本年 累计 上月 累计 本 月 合 计 开发区 章贡区 本年 累计 上月 累计 本月 合计 开发区 章贡区 销售均价 （元/m2) 销售金额（万元）销售套数（套）销售面积（万平方米） 类别 序号 报送时间：2009年10月16日 填报单位：房地产开发管理
7、科 2009赣州城区房地产价格趋势图 （一）赣州城区房地产市场现状分析 城区楼市经历2008年寒冬过后，在2009年4月下旬始迎来了春暧花开 的季节，特别是进入5月份以来，量价齐升，一路飘红。章江新区中航城、金鹏 怡和园二期、星泰名苑、外滩一号公寓；杨梅渡片区的龙居苑一期、二期；老 城区国际时代广场住宅、一期商铺；站北区碧水蓝庭一期、鹭江新城一期、二 期；高校区二期；水东区时间公园一经推出销售出现异常火爆，开盘当天销售 率达到90%以上。中航城.银河长岛开盘尤为突出，一期逆市狂销1.8亿，当天劲 销300多套，再次创造了赣州楼市销售奇迹。纵观赣州城区今年楼市现象，今年 是赣州楼市历史上继200
8、7年之后的第二个高点，主要原因有二：一是被压制的 市场需求开始释放，而这个需求量的爆发也是需要恰当的市场时机的；二是楼 盘打折或新盘价格直接调整到位。目前，赣州城区房地产仍处于“断档”时期， 大部分项目在规划报建中，动工项目甚少，在建在售项目只有金鹏.怡和园、中 航城、国际时代广场、碧水蓝庭、鹭江新城、隐龙山庄、时间公园、龙居苑、 星泰名苑等。片区较分散，竞争较激烈在站北区。 住宅价格及销售情况：据公司调查数据显示，时间公园馨园自今年3月7日开 始内部认购，推出19栋多层、高层计311套，以1510元/m2起价优惠引爆了赣州楼市 的大折扣；5月23日晴园又推出110套住宅，价格在1703元/m
9、22396元/m2，均价 2090元/m2，3月份至今共销售住宅378套。 中航城4月25日开盘，推出5栋多层计393套，面积55149.58m2，最低价3500元 /m2，均价5000元/m2。小户型（88m2）销售均价均在63006400元/m2，当日全部售 罄。现销售率在95%以上。7月25日典藏新品开盘，推出100多套，11月11日加推79 套，至今共推出629套，已销售600套住宅，目前均价5500元/m2。 龙居苑一期5月16日开盘，推出61套别墅，当日销售八成以上，近50套，价格 在32005000元/m2。二期10月18日开盘，推出143套别墅，当天售罄价格比一期上 涨200元
10、/m2。 滨江爱丁堡二期6月13日开盘，均价3780元/m2，当天销售40多套。 逸豪.碧水蓝庭一期7月11日开盘，推出148套住宅，多层价格在3000 3600元/m2，电梯房价格为3800元/m2，当天销售120套。 金鹏.怡和园二期一批8月8日开盘,推出120套电梯房，均价3800元/m2,折扣 价3480元/m2,当日劲销106套.二期二批9月20日开盘,推出176套,均价4000元/m2, 当日销售90%以上,价格比一批上涨200元/m2以上，至今已销售284套，剩25套未 售。 国际时代广场10月18日第19号楼开盘，推出78套电梯房，当日销售60多套 ，销售率80%以上，均价在4
11、200元/m2，现共推出450套住宅，已销售422套。 鹭江新城一期一组团9月26日开盘，推出多层、电梯房173套，折后均价 3640元/m2，当日销售剩4套未销。二组团10月16日开盘，推出住宅216套，折后 均价3980元/m2，当日销售85%以上，二组团比一组团价格上涨300元/m2以上。 外滩一号一期10月25号开盘，推出201套公寓，面积为3967m2/套，当日 售馨，均价4600元/m2左右。 从以上今年楼盘开盘销售情况可得出以下结论： 一是赣州城区09年4月后开盘楼盘销售情况异常火爆，比08年 增长109.38%； 二是销售价格下半年比上半年有所上涨，上涨幅度在200300 元/
12、m2之间，充分稳定了赣州楼市的价格； 三是站北区比老城区、章江新区销售价格略低，这就使站北区 新开发楼盘在价格有了上扬的空间。 附：赣州城区2009年楼盘调查表 “一站式”赣州现代小 商品批发大市场 2010年12月 多层 小高层 1319 2.14 286811.7 122,293 赣州赣晟房地产综合 开发有限公司 江湾帝都 一江美景 一城繁华3000以上 2010年1月多层13072-1221.6530.514320.0 13亩 赣州市丰华置业有 限公司 江畔豪庭 充分运用地势进行设 计建造及绿化保存十 分完整，主题口号“美 宅不只是居住” 38002010.122009.9.26 多层
13、小高层 高层 别墅 933120-1421.7945.20116499.9996.69亩 赣州汇盛房地产开 发有限公司 鹭江新城 一线江景、一生荣耀34502010年4月2009.7.11 多层 小高层 高层 305126-2552.34407000032亩 赣州逸豪置业有限 责任公司 碧水蓝庭 站 北 板 块 都市.岸泊.离尘于世 2010.4 多层 小高层 90124-1331.70 16037.17729.3 赣州绿环实业有限 公司 章江丽景 围绕人工湖为中心价 格向外围递减 3600 5600 2008.09.302007.05.13别墅 300 97一期 2503001.240150
14、000170亩 赣州淦龙旅游开发 有限公司 五龙桂园 楼盘整体品质较低29002009年底2008.04.19 小高层 高层 205135338.764880013亩 赣州市华城综合建 设开发有限公司 龙湾佳园二 期 集住宅、写字楼和沿 街商业网点为一的多 功能社区。 33002009.062007.09.16 多层 小高层 高层 175130-1402.7737.6260648833 赣州市宏建房地产 开发有限公司 宏建*天御星 主力户型集中在三房30602009.04.302007.12.28 多层 小高层 高层 533126-1432.5531.49856852亩 赣州市三海房地产 开发
15、有限公司 龙鑫华城 备注 均价 （元/) 交房日期开盘日期楼层 总户数 （套） 主力户型( ) 容积率 绿化率（ %） 建筑面积( ) 占地面积 () 开发商项目名称 项 目 位 置 紧邻章江、黄金广场,集大型 商业及高档住宅为一体 48002009.12.302008.01.05 高层、 商住楼 234 150- 160,270 3.72356426514120 赣州市三合房 地产开发有限 公司 财富港 小户型精装公寓未营业暂定2010年08年下半年高层21980两房2.19405000010亩 豪德置业(赣州 )有限公司 豪德银座 30万一套2010.122008.11小高层17840.1
16、74.230.6 7000 南康中联芙蓉 新城开发有限 公司 悠客公寓 新 城 区 板 块 集娱乐、单身公寓于一体铺:16000 776套公 寓、200 多间店面 3.46 10000034.6亩 赣州德威房地 产开发有限公 司 赣州休闲娱乐 城(外滩一号) 配套自身物业公司 3700- 4200 2008.062006.11 小高层 、高层 8001301502.154012000056470 赣州市中都房 地产有限公司 中都*章江豪园 备注 均价 （元/) 交房日期开盘日期楼层 总户数（ 套） 主力户型( ) 容积率 绿化率 （%） 建筑面积( ) 占地面积 () 开发商项目名称 项 目 位 置 以精致小户型为主，配以 120、160三
