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1、宁波迪赛 2009.2 东部新城村级留用地项目发展研究报告 谨呈：东部新城投资有限公司 项目定位研究思路体系 东部新城动态解读 项目前瞻性解读 区域阶段性成长预判 宁波新商务CBD解读 新城未来各板块发展项目外环境阶段性预判 区域产业发展解读区域客户动态性变化 项目可行性业态解读 项目前瞻性定位解读 分析项目内外开发环境 明晰项目前置性约束及开发目标 项目可行性操作方案解读 项目可行性定位 项目经营可行性解读 产品基本体系 定位可行性分析结论 经营模式解读 单项产品经营收益预判 目标客户动态解读项目收益动态预判 收益模型分析 经营可行性结论 实现项目开发经营目标 东部新城动态解读 项目前瞻性解
2、读 项目可行性定位 项目经营可行性解读 东部新城动态解读 项目前瞻性解读 区域阶段性成长预判 宁波新商务CBD解读 新城未来各板块发展 项目外环境阶段性预判 区域产业发展解读区域客户动态性变化 项目可行性业态解读 项目前瞻性定位解读 分析项目内外开发环境 明晰项目前置性约束及开发目标 项目可行性操作方案解读 项目可行性定位 项目经营可行性解读 产品基本体系 定位可行性分析结论 经营模式解读 单项产品经营收益预判 目标客户动态解读项目收益动态预判 收益模型分析 经营可行性结论 实现项目开发经营目标 项目前置性约束条件解读 1、本案作为东部新城 第一个开工建设的综合 性项目，需要承担城市 拓荒者的
3、角色 2 、 项目用地为租赁性 质，纯经营用途，经 营年限锁定15年。 为新城开发树立信心和标杆，促使本案必须 在开发定位上有更多的突破。 以短期3-5年销售回笼为核心的常规开发定 位模式对于本案而言不可取！因此必须注重 经营性用地开发前瞻性定位。 我们的解读：面临的约束条件： 项目开发目标解读 项目收益 + 社会效益 + 城市运营 我们的解读：开发目标： 作为第一个开工建设的综合性项目，本案需要成为一座 地标，并为后续开发树立信心： A、需要综合考虑本案所处的区域及未来发展状况，促使 本案能够具有较强的存活度。 B、项目所处区域的特点，决定本案需要综合考虑外部环 境，提高外部环境对本案的依存
4、度。 保证项目成功运营，应看到本案 预期需要5年以上的市场培育期，而整体赢利则要有赖于 区域成熟度，预期要有10年的市场逐步发展至成熟期 东部新城动态解读 项目前瞻性解读 区域阶段性成长预判 宁波新商务CBD解读 新城未来各板块发展项目外环境阶段性预判 区域产业发展解读区域客户动态性变化 项目可行性业态解读 项目前瞻性定位解读 分析项目内外开发环境 明晰项目前置性约束及开发目标 项目可行性操作方案解读 项目可行性定位 项目经营可行性解读 产品基本体系 定位可行性分析结论 经营模式解读 单项产品经营收益预判 目标客户动态解读项目收益动态预判 收益模型分析 经营可行性结论 实现项目开发经营目标 东
5、部新城在城市未来框架的影响力解读（地图） 东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，它与三江口旧城核心区 、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧 密联系，并将成为大宁波的中心 区域交通建设： 三纵：从西向东依次排列 江澄路、海晏路、福庆路， 四横：依次排列民安二路、惊驾二路、中山二路、兴 宁二路。 轨道交通对区域的开发 利益是一个动态的过程 ，并且会提前释放。 大宁波的中心随着交通的建设已经进入了实质的阶段 新区内路网的建设和布 局，为导入人流和企业 的入驻起到重要作用。 轻轨1号线 2014年建成通车 航运中心、金融中心 （典型项目：国际航运服务中
6、心、建行大楼 ） 行政中心 （典型项目：市政府、 六部委） 商务贸易中心 （典型项目：国展中心 ） 文体中心、居住中心（典型 项目：宁波城市文化广场、 锦绣东城等） 东部新城各板块功能发展解构 占地面积为8.45平方公里 计划2013年基本建成 中央商务区中央商务区 区域产业解构 国际航运服务中心：中心建成后，将进驻海关、检验检疫 、海事、边检等涉外单位。 国际贸易展览中心：建成后的国展中心总建筑面积有上百 万平方米，成为现代化国际贸易展览中心和进出口商品的 重要展示交易平台。 国际金融服务中心：约50万平方体量，招商银行、建设银 行、宁波银行、国家开发银行、太平洋保险等8家企业成为 首批正式
7、签约落户国际金融服务中心的金融机构。 区域产业的影响力：金融、贸易、航运、行政机构组成第三产业为主力 的服务产业链，结合构成宁波未来商务办公核心带。 2019年2014年2009年 规划期起步期发展期成型期 住宅 写字楼 商业 酒店 1家五星级酒店 商业发展缓慢 金融中心 行政中心 建设形成 逐渐启动 密集开发 区域商圈形成 轻轨建成通车、 以三大中心为引 擎的写字楼就集 群形成，辐射宁 波北仑等区域 2家五星级酒店 开发接近尾声 居住人口大增 商务积聚效应形成 一站式购物、高 档百货进入 若干三、四星级酒店 从发展的角度来看板块的形成 确定东部新 城规划定位 ，土地挂牌 出让、路网 等市政设
8、施 建设展开， 为后续发展 奠定基础。 本项目入市点 本项目 运营期 形成宁波新商务CBD 第一个五年第二个五年第三个五年 四大板块的发展对东部新城的聚合作用 城市中央 商务集群 文化配套 中心商务区形成产业积聚效应行政中心吸引相关企业入住 文化中心辐射宁波，提升区域地位居住中心为区域带来高素质的居民 形成宁波新商务CBD 宁波新商务CBD解读 东部新城商务板块规划 思路让我们看到宁波商 务CBD兴起的势头！ 宁波作为以外贸、物流、航运等服务业为核 心产业的商务型港口城市，改革开放30年来 ，自始自终均未形成整体性强，规模集中的 商务型CBD。 现有的城市CBD我们应该解读为以天一商圈 为核心
9、的商业CBD。 在宁波未来大城市的发展框架规划中，城市 格局需要硬件上的提升，同样需要围绕如何 提升商务形象，继续做大做强宁波服务业为 基础的第三产业，做大宁波城市影响力，在 这一点上，商务CBD的缺失效应日益凸显。 成功CBD的案例一 新宿: 国际成熟的CBD 新宿： 30年规划建设-金融 业-9条地铁线路 -超 高层建筑群 新宿物业功能配比 集中商 务办公 区 边缘 办公 区 住宅 区 娱乐及 临时居 住区 集中 商业 区 办公、 临时居 住混合 区 功能延 续 周边住 宅区 功能延 续 周边住 宅区 住宅办公商业 5 52 成功CBD的案例二 上海 国内较成功的CBD 上海市 CBD范围
10、 上海： 南京路、外滩与陆家嘴金融 中心区 -CBD网络发展 集中商业区-集中商务区- 住宅聚集区 陆家嘴金融中心区 物业功能配比 休闲休闲 观光区观光区 集中集中 商业区商业区 集中商务集中商务 办公区办公区 住宅聚居住宅聚居 区区 功能延续功能延续 周边办公周边办公 区区 功能延续功能延续 周边住宅周边住宅 区区 住宅办公商业 5 72 成功CBD的案例三 深圳 国内成功的CBD 深圳： 九宫格-中心西区-14座 高层写字楼-四角布置居 住区 九宫格中央商务区物 业功能配比 住宅办公商业 762 CBD标准区域契合度 拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 符合 拥有商务空间的最高聚集度
11、； 符合 具有最高的交通可达性符合 拥有最高的地价； 尚未符合 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关 联性； 符合 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 符合 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 符合 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层 与信息、科技领域重合的趋势显著。 符合 东部新城商 务板块规划 思路与CBD 的准入标准 极为契合！ 通过对案例的研究，对比东部新城我们发现 通过对主流CBD的研究,推导出东 部新城的物业组合 新中心 区核心 新 宿上 海深 圳 用地面 积积 270ha 220ha 其中浦 东170ha 413ha 其中CBD 0.8ha
12、总规总规 划 规规模 600万ha 浦东400 万 300万 住宅： 办办公： 商业业 5：5：25：7：27：6：2 根据相关研究结果： 结论1：新宿作为国际成熟的CBD ，不做参考； 结论2：上海作为国内较成功的、 以金融行业为主的CBD，商务办 公发达，与东部新城的契合度较 高，物业组合的参考度较强 ; 结论3：深圳模式中居住先行体系 已经和东部新城有所不同； 站在宁波新商务CBD的高度来定位本项目 东部新城动态解读 项目前瞻性解读 区域阶段性成长预判 宁波新商务CBD解读 新城未来各板块发展项目外环境阶段性预判 区域产业发展解读区域客户动态性变化 项目可行性业态解读 项目前瞻性定位解读
13、 分析项目内外开发环境 明晰项目前置性约束及开发目标 项目可行性操作方案解读 项目可行性定位 项目经营可行性解读 产品基本体系 定位可行性分析结论 经营模式解读 单项产品经营收益预判 目标客户动态解读项目收益动态预判 收益模型分析 经营可行性结论 实现项目开发经营目标 CBD产业导入对本项目的影响 20092014年 20142019年 2019以后 产业链主导下，进驻企业全面升级 ，并在较长一段时间内成熟稳定 政府部门全面进驻； 三大中心初步形成，以此为引擎带 动整个办公产业的积聚； 国际贸易型企业产业全面进驻 部分职能部门先期进驻 国际贸易型企业先行入驻 六部委项目建成交付； 航运中心入驻
14、； 金融中心一期2010年交 付； 门户区2011年交付； 国贸中心二期2010年交 付； 锦绣东城2010年交付； 本案2013年交付； 金融中心、航运中心 、贸易中心全面交付 ，产业集群初步形成 ； 锦绣东城等居住小区 全面入住，居住氛围 日渐浓厚； 门户区商业、酒店等 全面开业，商业圈层 辐射加大； 市政府整体搬迁； 轻轨通车 核心区进入高速发 展期； 产业链成熟，产业 人口大规模导入； 居住区因配套成熟 而相继开发与入住 ； 商务氛围浓厚带动 商业发展； 起步期 初步发展期 快速发展期 东部新城商务板块产业导入将引发人口导入，也将为本案提供客群！ CBD人口导入对本项目的影响 2009
15、2014年 20142019年 2019以后 产业链主导下的企业职员、社区居 民、产业工人：约10-15万 公务员、金融机构从业人员、贸易 型企业职员、社区居民：约6-10万 公务员、贸易型企业职员、社区居 民：约3-6万 六部委项目建成交付； 航运中心入驻； 金融中心一期2010年交 付； 门户区2011年交付； 国贸中心二期2010年交 付； 锦绣东城2010年交付； 本案2013年交付； 金融中心、航运中心、 贸易中心全面交付，产 业集群初步形成； 锦绣东城等居住小区全 面入住，居住氛围日渐 浓厚； 门户区商业、酒店等全 面开业，商业圈层辐射 加大； 市政府整体搬迁； 轻轨通车 核心区进入高速发 展期； 产业链成熟，产业 人口大规模导入； 居住区因配套成熟 而相继开发与入住 ； 商务氛围浓厚带动 商业发展； 起步期 初步发展期 快速发展期 东部新城规划引入产业人口15万，居住人口20万。 到达快速发展期，新城约有200万方办公体量和110万方居住体量。 东部新城的人口导入会为项目的物业带来人流和商机。 办公30万方 居住40万方 办公120万方 居住40万方 办公50万方 居住30万方 20092014年 20142019年 2019以后 起步期 初步发展期
