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1、本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 智 旭 综合商场有易初莲花、麦 德龙.其他有美术馆、图书 中心、体育会展中心、滨 江公园等。小区内部小区 内部配套拥有会所、三条 特色风情街，农贸市场、 幼儿园等内部配套设施. 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 狼山风景区板块价格分析 南通板块别墅市场板块解析 u区域内其他别墅早就已 经售完，价格研究主要针 对优诗美地做分析，下文 也仅对该项目进行讨论 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 狼山风景区板块推广策略分析 南通板块别墅市场板块解析 u客户面比较广，70%的客户来自市区，20%
2、左右的客户来自郊县 的私企老板等，还有部分投资客户； 目标客户 u狼山风景区40万方国际生态社区 u狼山富豪名流区，实力崛起； u王者生活高度 u三大欧式建筑，彰显财富与荣誉 诉求重点 u项目推出132套别墅，其中独立100套，联排32套，已经基本售完 ； 去化特征 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 市场特征总结 u在物业开发中，住宅物业开发量最大，其次为商住物业，办公楼物业； u发展商普遍对南通房市持乐观态度，调价幅度较大，房价持续上涨，预计2007年初价格 仍有一定上升空间； u别墅产品均价可以东郊庄园价格作为参考，并可略有突破。 u南通市在售别墅供应量不
3、大； u南通市场对于景观规划设计的重视度渐高； u由于市政府旧城改造、新区建设、拆迁力度的加大，南通现实及潜在的购房者需求旺盛； u价格、地段、环境景观、建筑质量的关注度比例均为两位数，远高于其余因素，南通市民 购房；主要为满足内部空间的居住舒适性，社区文化等外部空间的需求尚未凸现，今后仍有 较大的发展空间； u南通市房地产市场以满足自身居住或改善生活环境需求为主，房产投资概念不强烈； 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 市场对本案的借鉴的意义 u从板块来看，本案并不在南通已有别墅板块； u本案属于市郊别墅，从区位上看与东郊庄园的位置更为接 近，其参考意义更大；
4、 u本案低总价中小户型的联排别墅是目前别墅需求市场的热 点，但需要积极引导； u目前市场别墅的诉求点都以豪、大气、地位等附加值联系 ； u本案的地理位置较偏，且目前的到达性不强，建议销售初 期设立市中心售楼处； u价格定位可适当参考东郊庄园； u总价最好能控制在150万左右； 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 本报告的研究思维导图 客户分析 发展战略 项目界定 问题界定 结构化分析 客户构成 消费特征 市场分析客户分析 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 客户来源及演变分析 本项目如何起势造势以营造满足南通消费者潜在需求的生活
5、氛围是本项目定位的重要因素 v交通到达性消费者来源的可能性 若青年路贯通，本项目的交通可达性将不存在隔阂和劣势，因此该路的施工进 度值得我们关注 v消费习惯消费者潜在需求挖掘 从市场调研可以发现当前市场购房客户来源基本来源于南通市区及周边郊县， 外地及外籍人士少，同时并没有形成明显的区域分化，同时当前市区中高端客 户对区域的认可度普遍高于郊区中高端客户 在商业购物方面时尚需求多诉诸老市区购物中心，本区域尚未形成商业氛围。 v客户演变预测当前的立意必须为未来的客户演变做好准备 目前别墅的市区客户均占到了70%以上，郊区及其他外地客户仍然倾向于选择 繁华的老城区项目，随着区域配套的跟进和人气的形成
6、，该部分客户的比例必 将有所提升，投资需求也将有所上升 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 当前新城区中高端楼盘客户来源以私营业 主和政府官员、企业中高级管理人员为主 城区中高档楼盘以及别墅项目的客户来源比例 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 本项目客户定位作为东部纯别墅项目 ，仍以南通市区客户为目标对象 u随着区域形象和人气的 不断提升，城市中心的迁 移，郊区及外地客户的比 例将逐步上升 市区 出于改善生活质量的要求及部分投资心理，看好东部区域 政府官员、银行等金融机构职员、企事业单位公务员、医院医生、大学 教职员工等，属市区
7、中高档收入阶层 年龄：35-45岁为主，以事业有成的中年为主 郊区 追求真正成熟的城市生活，以自住为主 周边乡镇中的私营业主、企业中高层管理人员 年龄：40岁左右，有自己的事业 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 传播渠道 u目前南通市民获知楼盘信 息途径主要为房展会和报纸 ，在被访问者总数中比例分 别为32.7和32，其次为 电视14.3和亲朋介绍11.6 ，其余为楼书3.4、广 播及路牌均为0.7，网上 信息也是主要获知信息途径 之一。 u房展会作为集中展示楼盘 的主要渠道，以其方便、集 中、可选择余地大、信息量 多成为南通市民获得楼盘有 关信息的主要途径
8、u报纸因其信息量大、接触 面广及可延续性成为经常性 的传播媒体，也是项目推广 的首选媒体。 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 各报纸种类 u在南通所接触的报纸中， 江海晚报接触率最高，比例 达到了46.3，其次为扬子 晚报30.5，其余为南通 日报14.7和南通电视报 8.4。江海晚报及 扬子晚报内容以贴近老百姓 生活的新闻事件为主，娱乐性 较强，主要阅读人群为普通大 众；南通日报为党报，以 国家、国际重大新闻为主，政 治性较强，主要阅读人群为公 务员及企事业中高层管理人员 ；而南通电视报内容以介 绍电视节目为主，基本不发布 楼盘广告。目前楼盘广告投放 主要以
9、江海晚报及南通 日报作为推广媒体。 目前南通市民主要接触的报纸种类为江海晚报、南通日报、南 通电视报及扬子晚报四种，其中江海晚报、南通日报、 南通电视报为南通本地报纸，扬子晚报为南京地区报纸。 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 本报告的研究思维导图 客户分析 项目界定 问题界定 结构化分析 客户构成 消费特征 市场分析 项目定位发展战略 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 价格 u 本案最大的竞争力除了产品外就应改是性价比，因 此考虑本案未来客户群的构成，我公司认为应该控 制总价在150万左右为宜，建议单价： 6500元/平方米 本报告是严格保密的。 智 旭 & 联 旭 Zhixu&lianxu 推广
