《建筑物业维修管理指导培训教程》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建筑物业维修管理指导培训教程（77页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、胜利油田高培党校建筑物维修管理 高培党校 建筑物维修管理 建筑工程教研室 胜利油田高培党校建筑物维修管理 1 建筑物维修管理概述 2 建筑物安全管理 3 建筑物维修养护管理 胜利油田高培党校建筑物维修管理 1.1 建筑物维修的概念 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 1.3 建筑物维修的特点 1 建筑物维修管理概述 胜利油田高培党校建筑物维修管理 1.1 建筑物维修的概念 建筑物维修包括对建筑物的养护、修缮和 改建。 n建筑物维修是指建筑物自建成到报废的整 个使用过程中，对房屋进行的翻修、大修 、中修、小修以及综合维修和维护保养， 还包括不同等级房屋功能的改善更新改造 。 n目的：主要是为了
2、保持、恢复或提高房屋 的安全性，延长房屋的使用寿命，其次是 改善或改变房屋的使用功能。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 1、建筑物维修与物业管理目标 l建筑物维修工作具体包括物业管理企业对建筑物 维修的施工管理、质量管理和维修行政管理等， 是物业管理的重要内容和基础性工作。 l建筑物维修直接关系到物业管理目标的实现，直 接体现出物业管理企业在市场经济中的生命力。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 2、建筑物维修与物业管理其他工作的关系 l物业管理其基本内容按服务的性质和提供的服务方 式可分为三大类，即常规性的公共服务、针
3、对性的 专项服务和委托性的特约服务。 l物业管理企业在实施物业管理时，第一大类工作是 建筑物维修管理，是最基础性的工作。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 3、做好建筑物维修与物业管理企业形象 人们生产和生活所需的最基本的物质条件之一是 什么？ 使用功能、物质条件、建筑形象。 （1）做好建筑物维修是实现其保值增值的物质保证 ，是物业管理企业劳动成果的最直接的物化体现 。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 3、做好建筑物维修与物业管理企业形象 （2）做好建筑物维修是房地产经营顺利开展的基础 。 （3）做好建筑物维修是物业管理
4、企业树立良好信誉 和经营形象、提高经济效益的前提。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 1.3 建筑物维修的特点 1、计划性与非计划性并存 u由于我国正处于转轨时期，建筑物维修管理方式 计划性和非计划性同时存在，具体表现在： （1）行政性和专业型相结合的模式。 （2）完全专业化、市场化的模式。 2、具有广泛性和分散性 3、具有技术性特征 4、具有限制性 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2 建筑物安全管理 u建筑物安全管理是指定期和不定期对 建筑物的完损情况进行检查，评定建 筑物完损等级，随时掌握所管建筑物 的质量状况和分布，组织对危险建筑 物的鉴定，并确定解危方法等。 胜利油田高培党校建筑物维修管
5、理 2 建筑物安全管理 2.1 房屋安全检 查的方法 2.2 房屋完损等 级评定 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.1 房屋安全检查的方法 1、直观法 2、刺探、敲击听声法 3、仪器检查 4、结构构件验算 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 目前，房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定 并颁布的房屋完损等级评定标准为依据的，该 标准将房屋完损等级分成五类。 1、完好房 n房屋结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设 备完好齐全，管道畅通，现状良好，使用正常；虽 有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁， 但不影响居住安全 和正常
6、使用，经过小修即可恢 复的房屋。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 2、基本完好房 n房屋结构基本完好，少量构件有稍超允许值的轻 微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修 和设备有个别零部件有影响使用的破损，油漆缺 乏保养，但通过一般性的维修可以恢复使用功能 的房屋。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 3、一般损坏房 n房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强 度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损， 油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明 、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，
7、 需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 4、严重损坏房 n房屋年久失修，部分结构构件有明显或严重倾斜、 开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态 ，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严 重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严 重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 5、危险房 n房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不 足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可 能，采用局部加固的修理仍不能保证安全 的房屋 ，已丧失维修价值的房屋，
8、因结构严重毁损需要拆 除、翻修的整幢房屋。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 5、危险房 依据城市危险房屋管理规定建设部第四号令， 房地产行政部门与物业管理企业要做如下工作： （1）制定危房鉴定检查制度；根据危害程度可考虑 整幢危房、局部危房、危险点。 （2）建立健全 危房管理机构； （3）危房处理措施。观察使用，处理使用，停止使 用，整体拆除。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.2 房屋结构分类 1、钢筋混凝土结构 2、混合结构 3、砖木结构 4、其他结构 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.3
9、房屋完损标准的项目划分 n房屋完 损状况，根据各类房屋的结构、装修、设 备等组成部分的各个项目的完 好、损坏程度来划 分。（见表） 胜利油田高培党校建筑物维修管理 房屋分幢完损等级评定表 房屋情况完 损 标准分类 结构部分装修部分设备部分 评 定 等 级 地 基 基 础 承 重 构 件 非 承 重 墙 屋 面 楼 地 面 门 窗 外 抹 灰 内 抹 灰 顶 棚 细 木 装 修 水 卫 电 照 暖 气 特 种 设 备 幢 号 结构类别 建筑面积 建筑年代 完 好 基本完好 一般完好 严重损坏 危 险 备 注 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.4 房屋完损等级的评定
10、方法 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损 等级评定方法 （1）完好房。凡符合下列条件之一者可评为完好房： n第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。 n第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完 好的标准，其余符合基本完好以上的标准。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2.4 房屋完损等级的评定方法 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损 等级评定方法 （2）基本完好房。凡符合下列条件之一者可评为基本完好房 ： n第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标 准。 n第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损 坏标准，其余符合基本完
11、好以上的标准。 n第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装 修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完 好以上标准。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2.4 房屋完损等级的评定方法 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完 损等级评定方法 （3）损坏房。凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房： n第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的 标准。 n第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损 坏以上标准，其余符合一般损坏以上的标准。 n第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装 修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余 符合
12、一般损坏以上的标准。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2.4 房屋完损等级的评定方法 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损 等级评定方法 （4）严重损坏房。凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房 ： n第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏 标准。 n第二，在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符 合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.4 房屋完损等级的评定方法 2、其他结构房屋（简易结构)完 损等级评定方法 （1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的， 可评为完好房。 （2）结构、装修
13、、设备部分各项完好程度符合基本完好标准 ，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本 完好房。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.4 房屋完损等级的评定方法 2、其他结构房屋（简易结构）完损等级评定方法 （3）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准 ，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为 一般损坏房。 （4）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准 ，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为 严重损坏房。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 房屋分幢完损等级评定表 房屋情况完 损 标准分类 结构部分装修部分设备部分 评 定
14、 等 级 地 基 基 础 承 重 构 件 非 承 重 墙 屋 面 楼 地 面 门 窗 外 抹 灰 内 抹 灰 顶 棚 细 木 装 修 水 卫 电 照 暖 气 特 种 设 备 幢 号 结构类别 建筑面积 建筑年代 完 好 基本完好 一般完好 严重损坏 危 险 备 注 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.4 房屋完损等级的评定方法 3、房屋完损等级评定的基本做法 （1）定期评定房屋完损等级 （2）不定期评定房屋完损等级 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.5 房屋完好率与危房率的计算 1、计算房屋完损等级，一律以建筑面积为计量单位 ，评定
15、时则已幢作为评定单位。 2、房屋完好率： 胜利油田高培党校建筑物维修管理 2.2 房屋完损等级评定 2.2.5 房屋完好率与危房率的计算 3、危房率： 胜利油田高培党校建筑物维修管理 3 建筑物维修养护管理 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定 3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准 3.3 建筑物维修责任的划分 3.4 建筑物维修管理主要方法 胜利油田高培党校建筑物维修管理 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定 3.1.1 建筑物维修管理的概念 u物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及 一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的 房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋的 质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的计 划管理。 胜利油田高培党校建筑物维修管理 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定 3.1.2 建筑物维修养护管理的内容 u 房屋的安全检查 u 房屋维修计划管理 u 房屋维修技术管理 u 房屋维修质量管理 u 房屋维修施工管理 u 房屋维修档案资料管理 胜利油田高培党校建筑物维修管理 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定 3.1.3 建筑物维修养护管理的原则 u 确保房屋完好 u 改善使用功能 u 提高使用效益 胜利油田高培党校建筑物维修管理 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定
