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1、海南之心整合营销推广方案 没有赶上海南疯狂二个月， 对于新埠岛而言应该是幸运的 经过二三月份的冷静， 让我们把握海南2010的走势 开启新埠岛的机会 第一章：市场分析 海口别墅市场地图 第二章：项目分析 1、地段 A、地域特质 B、板块特质 C、宗地周边 2、项目 A、整体规划 B、示范区 C、一期产品 第三章：客户分析 购买动因和需求差异 第四章：整合营销 1、品牌价值 2、营销战略 3、年度营销目标 4、营销执行策略 第五章：广告推广 MENU 第一章：市场分析 海口与三亚互选，海口可以度假，可以生活，海口因国 际旅游岛战略进入发展加速度，是中心城市，置业成长 上升空间较大。 新埠岛整岛开
2、发，一个项目支撑一个版块，在海口只有 产品竞争，而无项目竞争。 让我们看看海口的别墅市场 上次提案我们达成共识： 海口市整体住宅供求一览 单位： 供应面积成交面积 数据来源：新浪地产 虽然2月成交面积环比下挫近35%，但今年以来新增供应面积不足，后市以待观察。 海口别墅市场供求一览 单位： 数据来源：新浪地产 海口别墅11月份集中上市，后几个月市场新增供应短缺，而需求稳步增加， 总的来看抗风险性更强 单位：元 数据来源：新浪地产 海口市场普通住宅和别墅均呈稳步上升，别墅价格上扬更快 海口普通住宅、别墅成交均价 通观前5个月的数据，发现海口楼市属稳步增长，并没有大起大落， 尤其是别墅市场更是供不
3、应求。 版块项目名称产品类型价格优势卖点存量推广形象 海甸岛宝安江南城联排306m2、独栋联排22000元/m2 ，独栋 2000万/套 大盘、成熟社区、江南园 林风格、现房 共20套“纳海之外 藏圆于心 惟有江南 ”“一线海景 江南别墅” 东海岸鲁能*海蓝椰风 联排169220m2 、独 栋350m2 联排19000/ m2 ，独栋 31000 / m2 大品牌、复合型大盘、成 熟社区、一线海景 联排余三套，后面还有十几套 ，独栋1套现房；四期产品待 定 “长岛式海生活”“东海岸中央别 墅区“” 天赋之墅 独栋臻享” 西海岸西海岸高尔夫温 泉别墅 三期联排、独栋 四期全联排100200 m2
4、 独栋2000万以上 四期联排3万/m2 假日海滩对面，高尔夫景 观，温泉 四期是一线海景 三期剩独栋余6套，四期联排 6月入市 “运动享受西海岸” 柏斯观海台1号公寓，联排320 m2 ， 独栋330580 m2 联排650800万，独栋 1000万以上 成熟社区、一线海景尾盘，各余三、四套热带海滨地产与生态公园地产 的完美融合 夏威夷海岸公寓、独栋600 m2 以 上 独栋1600万以上夏威夷风情、一线海景少量“从夏威夷刮来的海岸度假风” 海居生活的终极高度“ 西雅图丽湾联排209m2 ，独栋 414m2 联排567万，独栋1110万西海岸珍贵一线海景，高 档成熟社区 联排一个样板间，独栋
5、四套“丽湾天成王族豪邸” 盈滨 半岛 鲁能海蓝福源联170200m2 ， 独栋270360m2 联排1350014000独栋 19000 / m2 11平方公里南加洲风情纯 别墅复合型大盘 首期联排无，独栋40多套， 后期都是别墅，时间待定 “海上的香格里拉” 东山镇东山湖畔十联排106127m2 独栋 200300m2 联排110160万 独栋约3万/m2 高尔夫渡假别墅、湖景、 温泉入户、 一期联排余十几套，独栋为二 期、约年底开 高尔夫地产旗舰 海口在售别墅对比 版块项目名称产品类型价格规模定位入市时间 海甸岛 田德海泉湾独栋180270m2，赠送半 地下室、小院， 公寓 待定总占地约1
6、10亩，一 期独栋54套、12层公 寓6栋 地中海风情的美学建筑四、五月内部认购 西海岸 富力*盈溪谷联排250m2、花园洋房花园洋房1万3，联排 待定 17万平米温泉湖畔，西班牙庄园花园洋房3月底 ，联 排6月 美锦熙海公寓、独栋别墅 30012000m2 公寓2.9万（精装）， 独栋待定 总建面:175,184， 独栋:39栋毛坯 热带滨海度假别墅为二期年底入市 阳光西海岸二期独栋400m2 、公寓， 三期全独栋400700m2 二期独栋4万以上，三 期待定 二期独栋22套，三期 待定 “热带海岛生活典范”“影响世界的西海 岸” 公寓在售，二期独栋 5月份入市，三期待 定 滨江版 块 海口
7、鸿洲江山 别墅、联排别墅、独栋别 墅 待定整体开发周期810年 ，一期1365亩 大型高端综合性复合型度假旅游地产 “2009年海口市十大重点建设项目” 待定 海口待售别墅项目一览 海口别墅产品供应相对稀少，西海岸是热点无大盘，盈滨半岛 和滨江板块有大盘潜力股，市中心、海甸岛板块，几乎为零。 本案起步区小别墅产品，低层、低密，是性价比很高的市场稀 缺产品。 就新埠岛整体看也是潜力股，但起步区是现在就可以出手的蓝 筹股。 国际旅游岛政策出台，海南楼市去年年底今年年初创造奇迹，特别是三亚， 价格透支，二三月的回落是市场正常的； 中国楼市是政策市场，以后，抑制投资需求的政策如何发酵，四、五月 的走势
8、决定是全年楼市方向。支撑海南楼市主要是投资需求，政策敏感极高 ； 后博鳌国际旅游论坛给海南再次加温，再次刺激海南楼市，四五月海南 热或将再现热潮；海口别墅是稀缺的，很多人拿钱还没买到房子。 小 结 第二章：产品分析 从外到内，深度解读产品，挖掘项目卖点 区域价值 1、地域特质：海南之心在海口。 海口在海南的中心城市地位，因国际旅游岛建设而增强。 海南首府，宜居、宜业、宜学、宜游的品位之城； 海陆空交通枢纽，中国连接东南亚的桥头堡，城际高铁让海口到三亚仅需80分钟； 国际旅游岛先行实验区，旅游体制创新示范市，生态文明示范市； 政治经济、科教文化、休闲娱乐、商贸物流、金融保险、医疗保健等现代服务业
9、中心； 北部湾、泛珠三角和10+1东盟自贸区经济中心。 海口价值地位提升，也意味着项目价值上扬，在整个海南更具竞争力和 投资性，海口也无疑成为海南中高端理性投资置业的天堂。 如果你看好海南，实力雄厚，三亚、海口都该买；如果初试海南，海口 应该是首选。 2、板块特质：海口之心新埠岛。 新埠岛位居海口城市T型发展轴交汇点，肩负“中强”大任，市中心稀缺地 位不可复制。 市政府迁西海岸，省政府居中心城区，国贸属中心商务区，海口城市格局不是CBD、省政府、 市政府地位之争； 按照市政府规划“中强、西拓、东优、南控” ，新埠岛位居海口T型发展轴交汇点，肩负海口 “中强”大任，完善、提升海口市中心城市功能的
10、核心地位不可替代。 海口是海南的中枢，新埠岛离海口中心最近处女地。西海岸太热，机会 少成本高；盈滨半岛太远，滨江组团不太熟，海口之心新埠岛应该是你 国际旅游岛的第一站。 3、宗地周边：繁华都心 左右逢源 新埠岛与中心城区、中心商务区、海甸岛等城市核心板块一水之隔，享有成熟市 中心的便利和发展前景。 新埠岛整岛开发前景无限，起步区繁华都心，左右逢源，不用等，既 可以把握现在，也可以拥有未来。不仅可以享受海口中心城市的成熟 配套和潜力，随着岛内交通改善，新埠岛更是环岛度假的理想栖息地 、出发地。可以度假、可以生活、可以商务。 项目价值 1、整体规划 一岛一城，环岛度假栖息地，泛游艇岛居水城，是国际
11、旅游岛概念的实践。 新埠岛，位居海南第一大河南渡江入海口，东临滔滔南渡江，西绕旖旎横沟河，北对浩 淼琼州海峡，海南岛上之岛，岛内河湾交互。市中心的“世外桃源”，具备国际旅游岛 “复 合功能”，是一座原生岛城。 国际旅游岛的理想就是海南之心的理想，不拷贝，坚持本土原创，坚持原生自然，承载 新亚洲海岛休闲文明之使命。 【开发定位】在海口城市发展过程中，新埠岛被定位为“旅游度假、休闲娱乐、生态健康、高档居住” 为主题功能的高档滨海综合发展片区。以此为依托，新埠岛项目开发定位为“生态化、泛游艇、岛居型 ”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新城镇。 【功能规划】五星级商务酒店及度假酒店、游艇俱乐部、水岸商业街
12、区、国际康体疗养中心、运动中 心、18洞高尔夫球场、品牌学校等休闲度假配套设施及高档低层住宅、高层海景公寓等居住产品。 【公共旅游】18洞高尔夫球场、河口康体运动功能区、渔人码头度假区、外滩方埕旅游度假区、绿林 风情运河水岸商业区 起步区埠北迎宾港。 2、起步区 是新埠岛核心功能区、标志区，与海甸岛一桥相连，未来比海甸岛更现代、更 国际、更时尚、更休闲，游江，玩海，居岛，逛街，能看海，也能出海，亦度 假，亦生活。海口旅游度假城市新名片。 【起步区定位】以海口城市发展目标为依托，以提升城市功能为原则，以为岛内居民和岛外游客提 供宜人的高品位休闲娱乐场所为目的，最终打造成为海口的旅游度假城市新名片
13、。 【起步区地位】新埠岛核心位置，紧临海新大桥，与成熟的海甸岛一桥之隔，起步区南侧即为未来 东西向城市交通干线福海大道，可快速到达东海岸，左右逢源，其巨大商业和居住价值将直接 拉动整岛的开发建设。 【起步区功能】包括五星级商务度假酒店、游艇俱乐部、冰雪乐园、民俗文化展馆、水岸商业街区 、高档居住示范区，强调多功能、多业态互动体验，将未来全岛生活面貌和生活品质全面展现，成 为整岛生活场景的浓缩。项目已于2007年11月28日正式启动，今年完工。 3、一期产品 新亚洲游艇别墅：二层，低密，前庭后院，游艇开到家门口。 高尔夫别墅、海景别墅、江景别墅、公园别墅，你听说过的，新埠岛都有。新亚洲游艇别墅新
14、埠岛独有，由 设计过北京奥林匹克公园、上海世博会场馆的中国青年建筑设计大师周凯担纲设计。 【新亚洲风格】极受国际建筑界推崇的一种理念，主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文 化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。在关 注现代生活舒适性的同时，让亚洲传统文化得以传承和发扬。 【新亚洲游艇别墅】高挑檐，二层低密度，前庭后院，共享院落组团，独立院落，滨水临湾，简约方正，赭 石面砖与天然石材有机组合，内敛不张扬。 【建筑参数】总规划97317 ，总建筑面积40315.8 ，容积率0.414，建筑基地面积19608 ，总建筑密度 20%，绿
15、化率45，院景（150-184 ）、双拼（282 ） 、联排（229-233 ） 、独栋407多样选择。 区域价值项目价值 【地域特质】海南之心在海口，国际旅游 岛第一站。 【板块特质】海口之心新埠岛，海口T型发 展轴交汇点，肩负“中强”大任。 【宗地周边】繁华都心，左右逢源，不用 等，可以把握现在，也可以拥有未来。 【整岛】环岛度假栖息地，泛游艇岛居水 城，国际旅游岛实践示范。 【起步区】新埠岛核心功能区、标志区， 海口旅游度假新名片 【产品】原创新亚洲游艇别墅 低层，低密，高性价比。 海南之心价值 第三章：客户分析 海南楼市第二居所，投资需求是主流客户，这种类型的客户最关注地段和总价， 其
16、次是产品，单价决定档次，总价决定购买，新埠岛起步区面对中高端客户。 地段：海景、前景、交通、配套 总价：公寓还是别墅，大户型还是小户型，根据经济能力，不仅看单价更看总价 。 产品：使用功能和空间设计是基础，从竞争角度客户心理标准不断提升。 海口增值潜力大：三亚是高端主场，三亚一线海景单价已经两三万以上，海口则 一两万之间，是中高端置业的理想选择，海口门槛低，潜力更大。 市中心稀缺资源：新埠岛在海口市中心，海景不占优，“市中心+江+海+岛+城 ”的稀缺资源价值不可再生，有绝对投资优势。 总价低置业成本低：示范区小别墅主流，200多万起，院景、联排、双拼到独栋 ，总价决定购买力，客户层级逐步上升。 院景别墅联排别墅双拼别墅独栋别墅 面积149.7-183.9平米229.2-233.2平米282.3平米406.7平米 数量134451410 价格 买点共享院落，亲切邻里 氛围，2
