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1、海淀区房地产市场分析 目录 2007年海淀区经济发展情况 2007年海淀区房地产投资情况 2007年海淀区土地市场分析 2007年海淀区商品房预售情况 2007年海淀区高价房市场分析 2007年海淀区热销楼盘情况 2007年11月海淀区新开楼盘情况 1、2007年海淀区经济发展情况 海淀区经济发展综述 固定资产投资情况 社会消费品市场 社会消费品市场 人民生活水平情况 海淀区经济发展综述 20052007年海淀区经济发展稳步增长，形成了以 第三产业为经济支柱产业的发展态势。从“十五”末的 2005年到“十一五”初期的2006年第三产业成为了主要 增展点。这主要得益为海淀区抓住世界经济良性运行
2、，我国社会主义经济发展得机遇，大力扶持以信息技 术与科学研究为龙头的计算机和高新制造业，形成以 多种所有制经济共同发展的机制，保持了海淀区经济 的大步发展。 2007年上半年，实现生产海淀区总值772.8亿元，比上 年同期增长14%，增速高于上年同期1.9个百分点，高 出全年预期2个百分点。 经济结构继续向科学发展观要求和城市功能拓展区定位 的方向调整，呈现结构均衡趋优的特点。第三产业增加 值比上年同期增长14.4%，占生产总值的83.55%，与 2006年底相比增加2.6个百分点。 2007年1-3季度海淀区完成地区生产总值1233.3亿元， 同比增长15.0%，增幅高于上年同期2.1个百分
3、点。从 三次产业看，第一产业呈下降趋势，二、三产业较快增 长。其中，第一产业实现增加值0.45亿元，同比下降 5.9；第二产业223.2亿元，增长12.9%，增速低于去 年同期0.6个百分点；第三产业1009.6亿元，增长 15.4%，增速高于去年同期2.6个百分点；三次产业的 比重分别为0.04：18.10：81.86。 固定资产投资情况 2007年13季度，海淀区全社会完成固定资产投 资283亿元，同比增长14.4，城镇固定资产投资 保持年初以来的快速增长态势，完成105.2亿元， 增长30.2%。基础设施投资与第三产业投资成为 城镇固定资产投资的主要贡献力量，基础设施投 资比去年同期增长
4、了1倍，对城镇固定资产投资的 贡献率达到98.3%。第三产业投资比去年同期增 长了30.2%,对城镇固定资产投资的贡献率达到 99.2%。 从房屋的施工面积还是竣工面积看，住宅开发已 成为房地产开发企业的主打方向。13季度，住 宅开发完成施工面积688.4万平方米，增长23.9 ，占全部房屋施工面积的54；住宅开发完成竣 工面积119.2万平方米，增长92.9，占全部房屋 竣工面积的73.8；而写字楼及商业、服务业等 经营性用房施工、竣工面积的占比与去年同期相 比均有所下降。 社会消费品市场 2007年以来，海淀区消费品市场继续保持活跃， 各月均实现两位数以上的增长速度。 1-3季度，全区累计
5、实现社会消费品零售额549.7 亿元，比上年同期增长16.6%。 按商品用途划分，吃类零售额120.8亿元，同比增 长了17.1亿元，增速为16.5%，低于平均增速0.1 个百分点；用类378.9亿元，同比增长了50.7亿元 ，增速为15.4%，低于平均增速1.2个百分点；穿 类和烧类零售额增长较快，增速分别为20.7%和 46.3%，均高于零售额平均增速。 金源时代购物中心呈现出快速增长的态势，同比增 长36.8，增幅高于去年同期18.7个百分点。 人民生活水平情况 2007年19月城市居民人均可支配收入达到了 19777.4元，于去年同期相比较上升了19.8。城 市居民人均消费性支出大到了
6、11815.9元，比去年 同期增张6.6，食品支出3650.2元。同比去年增 长16.4，食品支出占城市居民消费性支出的 30.9。 2007年19月海淀区农村居民纯收入达到了 10114.6元，和去年同期相比上涨了14.8 农村居民人均消费支出达到了7383.1元，同比增 张了16.1。其中食品支出2151.3元，比去年同 期增张4.8。食品的支出占农村居民人均生活消 费支出的29.1，比去年同期下降了3.2。 2、海淀区房地产市场投资情况 2007年19月北京市房地产投资情况 2007年19月海淀区房地产投资情况 2007年北京房地产投资情况 2007年前三季度，北京市完成房地产开发投资
7、1237.5亿元，比去年同期增长17.5%,增幅同比提 高1.5个百分点。继1-5月投资增速达到今年以来的 最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回 升，前三季度比上半年提高6.6个百分点。 房地产投资增速的较快回升与第三季度新开大项目 投资额较大，以及两限房和保障性用房集中入市有 关。第三季度累计完成投资超过3亿元的新开项目 共计8个（包括两限房项目），合计投资60.1亿元 。目前已入市的两限房项目合计投资25.2亿元。 商品住宅投资增幅回升。前三季度，住宅完成投资 630.5亿元，比去年同期增长17.4%，比上半年增速 提高7.9个百分点。 商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋
8、缓。年 初以来，北京市商品房施工面积保持低速增长，截至 9月底，达到9160万平方米，比去年同期增长2.3%。 其中，本年新开工面积1529.4万平方米，下降20.7% ，降幅比上半年缩小5.1个百分点。 在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降 趋势，截至9月底，全市住宅施工面积为5209.1万平 方米，其中，本年新开工面积995.4万平方米，分别 比去年同期下降6.1%和17%。 前三季度，北京市房地产开发企业本年到位资金2517.2 亿元，比去年同期增长24.9%。进入第三季度，北京市房 地产开发贷款资金来源较为充足，开发贷款较为活跃， 本年到位资金增幅比上半年提高14.9个百分点
9、。分资金 来源看，仍然以银行贷款、自筹资金和定金及预收款为 主，占本年到位资金比重分别为30.2%、22.8%和32.3% 。 2007年以来，北京市前三季度竣工面积达1353.2万平 方米，比去年同期增长7.5%，比上半年降低12.6个百 分点。其中，住宅竣工面积为995万平方米，增长 11.3%，比上半年降低14.7个百分点。商品房期房、 现房销售面积降幅趋缓。 前三季度，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈 下降趋势，现房销售343.1万平方米，期房销售 1062.6万平方米，分别比去年同期下降30.6%和9% 。与上半年相比，降幅分别缩小13.3个和10.5个百分 点。其中，住宅现房销
10、售247.6万平方米，下降 37.4%；住宅期房销售894.3万平方米，下降15.5%。 下降幅度分别比上半年缩小13.3个和10.8个百分点。 9月末，经济适用房住宅施工面积370万平方米，比去年同期下降26%，其中，新开工面积90.4万平方米， 增长31.4%。竣工面积保持年初以来的增长趋势，为148.2万平方米，增长25.5%。 90平方米以下新开工住宅面积比重仍然较低。前三季度新开工住宅面积995.4万平方米，90平方米以下住 宅新开工240.8万平方米，占24.2%，比上半年提高2.2个百分点。 2007年19月海淀区房地产投资情况 2007年19月海淀区完成房地产开发投资额为 17
11、7.8亿元，同比增长7.2。继16月份增张走 低之后又一次下跌，增张速度仅为7.2。 19月海淀区建筑业房屋施工面积为4206.3万平 方米，同比增张13.4%，其中新开工面积为 1226.9万平方米，同比增张4.1。房地产业开发 企业项目完成房屋施工面积为1275.4万平方米， 同比增张21.0。 13季度海淀区建筑业房屋竣工面积为578.6万平方 米，比去年同期增张33.0。房地产业竣工面积为 161.5万平方米，同比增张31.2。 13季度，住宅开发完成施工面积688.4万平方米， 增长23.9，占全部房屋施工面积的54；住宅开 发完成竣工面积119.2万平方米，增长92.9，占全 部房
12、屋竣工面积的73.8；而写字楼及商业、服务 业等经营性用房施工、竣工面积的占比与去年同期 相比均有所下降。 13季度海淀区商品房销售面积大到了194.9万平方 米，同比增长8.2 3、海淀区土地市场分析 2007年海淀区土地市场交易情况 2007年北京市两限房土地供应情况 2007年海淀区交易土地简介 海淀区土地市场分析 截至到2007年10月底，海淀区通过挂牌和招标形 式交易5块土地成交土地面积为48.85万平方米， 建筑面积74.92万平方米，共计成交价格为 245084.86万元，土地均价为5017元/平方米，楼 面均价为7274元/平方米。由于海淀区两限房土地 出让面积占了大部份比例，
13、所以海淀区土地均价 为近几年最低价格，这也看出海淀区政府响应宏 观调控房价的决心。 四块招标形式地块总成交面积为47.53万平方米， 交易总价为230484.86万元，土地均价为4849。四 块土地有两块两限房基础用地，分别是区西三旗（ 原北京轮胎厂）住宅及配套项目用地 和海淀区清河 小营（加气混凝土厂）住宅及配套项目用地 。西三 旗两限房于07年11月开工，而清河小营地块也于9 月底完成了搬迁工作。 交易形式分析 海淀区招标形式出让土地占为主导。5块土地中 ，四块土地均是招标形式出让，只有一块土地为 挂牌出让的形式出让。 仅有的一块挂牌土地为海淀区西四环北路136号 商业楼项目用地 ，成交面
14、积为13194平方米，成 交价格14600万元，土地均价为11066元/平方米 。也是唯一一块商业形式用地。 土地交易面积分析 2007年海淀区成交面积中，有91的为两限房土 地，商业土地占据了3的份额，居住类用地占了 6（两限房用地除外），由此可见海淀区依然是 以出让住宅用地为主。 从五块出让地中只有两块土地面积达到了10万平方 米以上，西三期两限房土地面积最大为31.08万平方 米，规划面积为48。8万平方米，容积率为2.17。 其次是清河小营地块面积为12.8万平方米，规划面 积为14.24万平方米，容积率为2.0。 土地面积在510万平方米的地块，海淀没有供应， 说明海淀区大面积的土地
15、已经处于基本饱和的状态。 而另外三块交易土地均在3万平方米以下，其中海淀 区太平路36号居住、商业项目用地的土地面积在 2.16万平方米，规划建筑面积为5.96万平方米，容 积率为2.76。 海淀区西四环北路136号商业楼项目用地土地面积 1.3万平方米位列第四位，此地块规划面积为3.96 万平方米，容积率为3.0。 海淀区花园路25号居住用地在1万平方米以下，土 地面积仅为0.808万平方米，规划建筑面积为1.941 万平方米，容积率为2.4。 成交价格分析 成交总价方面，两限房土地由于受到土地面积较大， 分列第一位和第二位，成交总价分别为13.98亿元和 4.65亿元。北太平路位于西四环中
16、路，由于受到地理 位置的影响，土地面积虽然不是很大，但是成交总价 为3.18亿元排名第三。西四环北路商业用地总价达到 了1.46亿元排名第四，而花园路由于土地面积的影响 ，成交总价为1.238亿元的总价排名第五。 成交均价分析 进入2007年以来，北京城区土地供应趋紧，四环附近 地块成为开发商竞争的热点，从海淀土地交易均价情 况不难看出来，四环沿线的三块交易土地花园路、太 平路和西四环北路商业用地出让均价为15312、4721 、11066元/平方米，与起始均价上涨分别为33.03 、6.25和8.52% 海淀区限价房由于受到楼面价格的限制，从而影响到了 土地成交均价两块地都没有到5000元/平米,有利于控制 北京房屋价格。西三期两限房土地成交均价为4395元/ 平方米，楼面均价为6261元/平方米，地价增幅 10.08%. 清河小营两限房土地成交均价为3646元/平方米，楼面 均价为6560元/平方米，与起始平均价格上涨16.83 由
