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1、上海 深圳重庆天津广州资金 土地 团队荆宏细解顺驰北京棋局在中国，似乎没有第二个企业像今天的顺驰一样在如此短暂的时间内受到如此集中的“关注”。作为在顺驰全国化战略布局中最重要的棋子之一，近来北京顺驰受到的“注目”程度更是堪称空前。 众所周知，北京顺驰之所以如此神速地进入人们视野，起因还在于去年12月8日的“世纪第一拍”顺驰以9.05亿的价格竞得大兴黄村卫星城1号地。消息甫出，当时舆论便哗然。自此，北京顺驰踏上了被质疑的“不归路”： 在12月8日顺驰拍得大兴土地后的3个月，一些业界对顺驰的“主流”声音是：顺驰已经弃下2000万定金逃之夭夭。 4月28日，领海方案和3.8万平方米京城超大水景向公众
2、亮相，顺驰面临的新“问题”是：这么大的水体如何维护？成本多大？6月19日能开盘吗？ 6月19日顺驰领海开盘，当日销售过亿，且至今一直旺销，但“问题”又来了：到时候能按时交房吗？ 一位业内人士形容，似乎可以毫不夸张地说，现在但凡是一个搞企业的人，即使不是也罢，就更不用说与房地产沾边了，都有兴趣站出来围绕顺驰现象评论一番。 此顺驰之幸耶、悲耶？我们无意评说。和许多购房者一样，我们意欲了解的是，继顺驰领海之后，在京第三个项目顺驰蓝调国际公寓行将揭幕的北京顺驰的现状究竟怎样？在宏观调控的大势之下，背负着千万双眼睛和全国化战略重要一步棋的双重压力下，北京顺驰未来将走向何处？带着这些问题，7月27日本刊独
3、家专访了顺驰置地（北京）房地产开发有限公司的领军人物、董事长荆宏先生。 第三季度内实现完全“造血“功能 参考消息国际地产参考周刊：6月19日，继顺驰在京第二个项目顺驰领海开盘。您曾经接受媒体访问时说过，北京顺驰顺利发展的基础在于林溪和领海能迅速开盘和清盘。现在两个项目都开盘了，在西二环三路居的第三个项目蓝调国际即将面世，三大项目建筑面积总计达82万平方米，可以说顺驰在京实现了规模开发。这是否意味着北京顺驰已经迈上了顺利发展的道路？北京顺驰已经实现自身的“造血”功能了吗？ 荆宏：我们可以算一笔帐。2004年北京顺驰三个项目计划回款14亿元人民币。根据6、7两月我们实际的销售情况看，对此我们是很有
4、把握的。加上部分银行贷款，到年底北京顺驰总的资金将达到20亿元。在支出中，三个项目的土地款约9亿，工程款约45亿，销售费、管理费用约两亿，一共15亿左右。因此，到年底还将有45亿元余款。 实事求是地说，上半年我们的压力比较大，主要是因为领海还没有开盘；4月13日，我们又拍得三路居的地。两个项目都由林溪一个项目和集团来支撑。林溪的销售在京城别墅中一直名列前茅，但与普通住宅比，别墅回款相对较慢。因此，当时压力的确较大。 领海开盘后，资金迅速回笼。下半年该项目还有土地款要支付，但项目自己能够支付。预计在第三季度内，北京顺驰就可以实现完全“造血”功能。 年底再拿23块地 参考消息国际地产参考周刊：8月
5、31日“大限”将至，据说不少土地找到顺驰。顺驰最近在京可能拿地吗？顺驰在京拿地似乎是从农村包围城市，下一块土地更加倾向于郊区还是城区？ 荆宏：宏观形势变化之后，为了不让资金链绷得过紧，使企业的发展更安全和健康，顺驰也调整了拿地节奏。上半年我们已经拍得三路居一块地，原计划今年我们在北京还要拿45块地。考虑到宏观经济形势，我们放慢了速度，第二、三季度我们不考虑再拿土地，主要集中消化现有三个项目。按计划，第四季度我们预计有45亿元的净现金。为了更好地在北京发展，届时我们考虑再拿23个项目，包括参加竞拍或与其它开发商合作等形式。 对于拿地标准，我们对区位的强调没有那么极端。我们没觉得CBD的地即使天价
6、也非拿不可，也没有觉得去平谷、顺义拿地就须慎之又慎。区域和地段固然重要，还要看地价、付款条件、拆迁、周边项目、交通、就业等综合因素。前三个项目离城市中心越来越近，纯属偶然。 参考消息国际地产参考周刊：您怎么评价土地和银根收紧对顺驰这样的大型房地产企业的影响，尤其是对北京顺驰这样的后来者？ 荆宏：宏观调控导致贷款的总量减少，门槛提高，程序增加，相对而言，贷款比以前从严。但是，俗话说，“市场大不等于吃得饱，市场小不等于吃不着”。即使银根收紧，金融机构也会支持好企业和好项目。对于顺驰这样的企业，我们唯一需要做的是，让金融机构如何真实了解我们这个企业和项目。 事实上，北京顺驰与银行等金融机构的合作一直
7、很好。上个月兴业银行贷款7千万。凡是与我们合作过的金融机构对顺驰都很有信心。由农业银行做担保，新华信托一个亿的信托今天（7月27日）正好开始发行。为什么银行对我们有信心？领海的按揭由他们来做，农业银行对领海的销售了如指掌。按照现在的销售势头，一亿元的信托也就相当于顺驰领海一个月的销售回款，金融机构就自然没有顾虑；其次，如今所有的土地都升值了，以土地为抵押，银行并无风险。 对于土地而言，“8.31”大限对北京顺驰毫无影响，因为三块土地的获得手续、程序都是通过公开、合法途径获得。当一些企业为土地一筹莫展的时候，我们却一身轻松，一心一意做项目。 参考消息国际地产参考周刊：有业界人士认为，对于土地上市
8、拍卖这种拿地方式，对政府而言是一把双刃剑，地价并非越高越好，还应该考虑到企业的综合实力以及当地经济发展水平。您怎么看待这样的观点？ 荆宏：拍卖的实质是市场化。与协议转让相比，是巨大的进步，或许其中仍有瑕疵，但是发展主流大家应认识到。同时，拍卖使的确想踏踏实实为老百姓盖出好房子的企业有了平等竞争的机会。另一方面，土地的价高并非因拍卖而引起，而是由中国的国情和北京市的实际情况决定的。中国人口众多，土地资源有限，除耕地外，城市土地随着道路、绿地等基础建设用地增加，可用建设用地越来越少，拆迁成本越来越高。土地供应关系决定地价。地价上涨，房价不可能不上涨，只是一个怎么涨的问题。 公开交易的好处在于建立公
9、平的市场机制，市场机制使得土地价值最大化，使得土地价值真实地反映出来，这就使得有实力的公司得以进一步发展壮大。如今北京已经由“占地为王时代”、“概念为王时代”步入“产品为王时代”了，只有有实力、经验、认认真真做产品和服务的开发商才能够长期赢得市场、赢得客户，并长期健康发展。 北京顺驰迎来最好时期 参考消息国际地产参考周刊：一些人称，“顺驰没有8小时工作制”。顺驰的文化里有一句话，叫做“使命般的激情”，您如何理解？如今北京顺驰团队的运行情况如何？ 荆宏：在顺驰工作肯定辛苦，但也并不是说在同一时间内所有人都要工作到很晚。一些项目的时间节点注定有些部门的人在一定时间内要比其它部门的人付出更多。举例说
10、，顺驰领海6月19日开盘，开盘时间的确定是整个项目得以顺利运行的决策性条件，不能更改。由于拿地时间距离开盘时间短暂，这就决定了在前期规划设计阶段，研发、市场等部门的人需要付出更多的时间才可能完成目标。实际上，并非所有人每天都在加班加点。 顺驰是一个非常锻炼人的大熔炉，提供了很多机会。不少年轻人大学毕业后几个月就成为部门经理，很快就升为副总经理甚至总经理。在天津，获得顺驰的职位成为许多年轻人大学毕业后的梦想和首选。试想，如果一个人呆在一个三年才做一个项目的公司，尽管或许感到很悠闲、舒适，但是，他获得锻炼、学习的机会就会很少。 北京的团队在整体能力上已经有一个很好的基础。在这个团队的努力下，北京顺
11、驰迎来了历史上最好时期。现在，这支团队深深懂得集体发力的重要性，老孙（即顺驰创始人孙宏斌）将顺驰的核心竞争力总结为“很强的执行力”。 去年12月8日在拍得大兴领海这块地的现场，我曾对媒体说项目明年6月开盘，当时包括业内许多人没有人相信。现在这个项目如期开盘，体现了很高的专业标准水平，销售实现了预期，且越来越好。当初我们定的开盘均价为每平方米5500元，许多人也认为不可能，事实上，在售出的房中，临湖的房子已经卖到每平方米9800元，还有人在在抢着买。整个项目我们有信心均价卖到每平方米8000元以上。为什么？因为购房者对我们的产品有信心。 所有这一切，都靠整个团队战略执行力来实现。随着一个个项目由
12、蓝图变为现实，大家士气高涨，北京顺驰真正发力的时候已经到来。顺驰缘何频受质疑 孙宏斌直面七重拷问速写顺驰：自顺驰杀出天津，它在各地所挑起的风波不断，在十几个城市的一手房二手房市场均有涉猎。高价拿地，高调传闻，高速扩张，更让顺驰与它的领袖孙宏斌争议不断。它到底触动了谁的规则？它独特的企业文化是否会让它在地产界创造一个奇迹？ 北京代表作品:顺驰林溪顺驰领海顺驰蓝调 关于传言： 人才过于年轻，资金链条要断，扩张速度过快，从顺驰走出天津，这样的声音就一直不断，面对传言这位有着传奇色彩的地产领袖总结了三点原因“了解少，对市场的判断相异，不同媒体追求不同”。 孙宏斌：一是不了解，有人认为顺驰没有资金实力、
13、没有过硬的团队、没有过硬的产品，怎么还那么快扩张？这是不了解引起的。顺驰从事房地产开发已经10年，我们在天津是一个非常强势的品牌，去年仅在天津的开发量达200万平方米，销售量达130万平方米；我们做房地产项目几乎把中国房地产界所有的奖都得过，把建设部所有的奖都得过，最近我们又入围詹天佑奖；我们在开始全国化战略前，已经有近4000人的团队，我们的团队也是非常有战斗力的团队。二是大家的判断不同。如果判断不同，肯定会有很多质疑。你判断土地要降价，我判断要涨价，所以我买地的时候，你肯定会认为我胡来。再有，我认为这块地值200万，而他认为200万太贵了，这样就会产生质疑。判断不同让我们和业内其他的部分同
14、行有了分歧，但正因为有了这种分歧，才让顺驰有了机会现在回头再看，包括大兴项目在内，我们的判断都是对的。三是，可能和某些小媒体有关。对我们的质疑，大媒体没有，主流媒体没有，基本是一些小媒体对一些小媒体来说，有几个方面原因会让他们对顺驰产生质疑，如要通过这些负面消息吸引眼球等等。 如何面对这些问题？不管别人说什么，把自己该干的事儿干好。同时要正面看这些争议。舆论本身就是双仞剑，这么多关于顺驰的争议快速地增加了我们的知名度。这些争议也促进我们进步。同时也要相信大多数人的判断，现在对我们的做法肯定的人就越来越多。 关于速度： 不管孙宏斌和王石是否愿意，大多数的媒体还是会将二者放在一起，关注谁会是中国地产业的排头兵，按照他的说法，我们累加得出了超过120亿元的销售额，尽管孙说，他们不是想做业内老大，他们只是按照自己的步伐前进。但是，顺驰今年肯定将超过万科。而这一切又似乎是基础早早就打好了。 孙宏斌：关于去年年底定下的2004年100个亿的销售额目标，现在看，今年的销售额肯定要超过100个亿了：上半年顺驰在天津的销售回款是34亿元，下半年在天津的销售回款将在45亿元以上；北京今年的目标作了一个调整，由原来既定的20个亿调整到了14亿元，
