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1、上海ARUN机构 研展部徐州住宅市场报告ARUN上海安瑞投资咨询有限公司研展部二零零五年五月目 录 1、徐州宏观环境41.1、地理区位 41.2、行政区划 41.3、人文环境 51.4、交通环境 71.5、经济环境81.6、城市规划 13 2、徐州房地产市场 162.1、徐房指数 162.2、房地产市场一季度主要经济指标172.3、2005走势分析 20 3、徐州房地产细分市场 223.1、市中心板块 233.2、段庄板块26 3.3、滨湖板块 283.4、火车东站板块 294、项目分析 304.1、宗地概况 304.2、环境评价 304.3、项目SWOT分析 314.4、项目定位 321、徐
2、州宏观环境1.1、地理区位徐州位于东经11622,北纬3343-3458。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在3050米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气
3、温14度，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。1.2、行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部
4、由铜山县与市中心区相隔开。1.3、人文环境1.3.1、历史沿革 “自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇帝 刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。 据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。1.3.2、人口状况截止2004年全市户籍人口916.85万
5、， 市区人口172.96,占人口总数18.9%。 其中非农业人口302.55万，占人口总数的33%。 非农业人口数量增长数据：02年250.31万人，同比增加9.6万人；03年284.50万人，增加34.91万人；04年302.55万人，增加18.04万人.可以看出：徐州每年城镇化进度不同；但从非农人口增加的绝对数量来看，尤其是03、04年数据，对徐州房地产住宅市场而言，是利好因素，增加这部分人群必然会消化相当规模的住宅，每年需求量有几十万方。1.4、交通环境1.4.1、徐州外部交通环境优越，A:徐州素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大运河傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东
6、西、南北经济联系的重要“十字路口”。B:徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、 北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。C:徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里，其中一级公路 500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。 D:国内一级航空干线大型民航空港徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极发展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线E:徐州内河航运发达，有黄金水道之
7、称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4 个内河大港，年吞吐量2000多万吨。1.4.2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。A:淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错，构成了徐州市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况较好，行车方便。B:中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通环境欠佳。需要改造的力度较大。C:城市公共汽车营运线路较多，能抵达市区各重要地点;每天运营时间也较其它相同地级市长，部分线路运营至晚上九、十点。1.5、经济环境1.5.1、国民生产总值及人均GDPA:历年国民生产总值a：200
8、4年全市生产总值（GDP）实现超千亿元大关，达到1095.80亿元，占全省7%，比上年增长14.0 %，增幅是1997年以来最高水平，略低于全省14.9%的平均增长水平。其中第一产业增加值153.70亿元，增长10.0 %；第二产业增加值542.43亿元，增长15.3 %；第三产业增加值399.67亿元，增长13.7 %。b：人均GDP12005元（按户籍人口计算），增长13.2 %，而江苏省人均GDP为20000元，为全省平均水平的60%。B:徐州在苏北经济中的地位 徐州人均GDP远远低于江苏省平均水平，仅为60%；城镇人口人均可支配收入也低于全省平均水平，相差562元；地理位置优势较为突出
9、的徐州，未来可上升的空间较大。 无论是从经济总量，还人均各项指标，徐州都居苏北五市这首。 经济总量明显高于其它各市，但人均GDP和城镇人口人均可支配收入与其它各市（宿迁除外）相差不大。1.5.2、产业结构2004年第一产业增加值153.70亿元，增长10.0 %；第二产业增加值542.43亿元，增长15.3 %；第三产业增加值399.67亿元，增长13.7 %；三次产业增加值比例由上年的14.948.736.4，调整为14.049.536.5，第二产业比重提高0.8 个百分点； 从上图及楼据可以看出，工业是徐州经济中的主导，占国民经济总值的近一半（49.5%），从增长速度及增加值来看，工业有逐
10、步加重的趋势;第三产业占据重要地位（36.5%），但增幅较缓；农业地位进一步减弱。1.5.3、消费结构 居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城市为38.2%，农村为43.8%。1.6、徐州城市规划1.6.1、城市总体规划A：整体定位 根据城市总体规划，到年徐州将发展成为市区万人、主城区万人规模的现代化特大城市，成为我国重要的交通枢纽、陇海兰新经济带东段的区域中心城市和徐州都市圈的核心城市、制造业基地。B：布局结构 都市区总体规划中都市区面积平方公里，城市发展为组团式结构布局。城市北部为微山湖湿地保护区和大洞山风景保护区，西北部为城市湿地，东部为吕梁山风景区，南部
11、为云龙风景保护区。重点发展个组团。适度发展个卫星城镇。C： 都市区规划结构的总构架：一心，五组团、十镇。一心是城市主城区，五组团是贾汪、利国、大许、郑集和双沟航空城；十镇是张集、三堡、汉王、大彭、柳新、茅村、大吴、青山泉和汴塘等。D：交通 都市区综合交通规划建设京沪高速铁路、徐州至济宁、枣庄、临沂的铁路，形成“米”字型铁路骨架，预留徐州至郑州方向高速铁路走廊；京福、连霍、徐宿和规划建设的徐丰（沛）、徐州至武汉方向高速公路，形成又一个“米”字型高速公路骨架，加上航空运输和水运，构成现代化综合交通运输体系。放射状的快速道路系统和轨道交通快线系统，联系五个外围组团。E：同时，设置生态敏感区、自然保护
12、区、生态控制区，建立“两湖、四区、六山、八水、十二带”的基本生态框架。1.6.2、主城区用地规划全市居住用地共分为片，其中：中心城区片，九里片区片，金山桥片区片，铜山新区片，城南新区片，坝山片区片，城东新区片。各片区又分为个小片区。1.6.3、公共服务设施 分为市级、区级、片区、居住区级，老城区淮海路商业圈和城市新区环大龙口水库形成两个市级商贸服务中心。1.6.4、徐州新城区徐州市新区位于徐州市东南部，东至京沪高速公路，西抵世纪大道，南临连霍高速公路，北接故黄河风光带，总面积平方公里。“跳出老城区，建设新中心”，形成“双核心、五组团”的空间布局是新一轮城市总体规划所制定的崭新的城市架构，符合省委、省政府提出的“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略，同时对于提高徐州的区域服务功能、塑造现代
