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1、珠江铂世湾竞品口径及拍地培训,2019年6月,1、广地花园说辞培训,黑历史,【生活环境差】遗留的产权问题并未完全解决，有股权纠纷、业主纠纷、劳资纠纷、债务纠纷，至今有业主没有 拿到房产证长期有业主因房产证问题未解决上访，拉横幅，邻里生活环境差； 【产权缩水】1999年9月的地块，至今已经缩水20年； 【二手成交量价低】目前共二手挂牌109套房源，三个月仅成交1套，价格在2-2.7万/，无人敢接手,广地花园自南驰地产接手以来，产权问题已经解决，新的楼栋五证齐全，可以放心购买,广地说辞,对抗性说辞,综合性说辞：如果你是刚需自住，广地遗留产权问题至今没有解决，生活环境差；如果是投资，广地被封为广州最
2、大 的烂尾楼，楼盘口碑差，楼盘产权也已经缩水20年，导致二手市场成交量低价低，放盘出去都无人敢接手；,南驰品牌,【发展历史】南驰集团旗下很多项目都是中途收购的，公司属性更偏向一家风险投资公司，近十年来依靠收购烂 尾项目实现原始积累，不是专注于产品、品质的开发商，近年真正意义开发的只有花都的都湖国际项目。 【物业服务】物业管理以及费用制度问题前后不同，项目前后纠纷多，归属方不清晰，业主利益无法得到保障。 例如16年的水蓝郡花园物管交接风波，14年的物管费涨价风波。,南驰集团植根于广州，潜心发展房地产开发业务，始终坚持高品质物业的开发，在广州有华林国际、水蓝 郡花园等高端项目，4-5万价格,广地说
3、辞,对抗性说辞,水蓝郡花园物管交接风波,海珠江山国际学位风波,综合性说辞：珠江的品牌价值优于南驰，更加具有保值性，物业管理也是国家一级资质，日后居住品质有保障,交通情况,【嘈杂、安全隐患】位处番禺华快出口，自驾5分钟就可以上华快，但是在广地南侧和西侧有聚集了大量工业园， 来往大型、重型货车都会经过广地，路况复杂，尘埃满天，项目对面没有斑马线，安全存在隐患； 【地铁较远】宣称可接驳3号线和7号线，但实际步行到大石、南村万博地铁站需要2公里，30-38分钟；虽然已 经有楼巴接驳，但目前只有黄埔大道和中山大道两条线，换程的时间成本大。,广地花园近万博CBD，华快出口，15分钟上天河；接驳3号线大石、
4、7号线南村万博。,广地说辞,对抗性说辞,综合性说辞：广地临近华快高速，大型货车来往经过频繁，项目门口也没有斑马线，老人小孩安全得不到保障；宣传 是有地铁接驳，但实际换程的成本高，而我们项目距离员岗步行400米，刚需自住完全可以步行到达。,生活环境,【环境差，管理乱】底层店铺只在西北门，数量少档次低，小区生活不便；大量别墅烂尾无人居住，或者被周边 村民改造后居住；水池长满青苔无人打理；大量树木警示危险勿近。从目前的规划来看，新1期广地国际虽然换 了开发商，但并没有独立管理，未来改造难度大，改善空间不大。 【无景观、有臭涌】首推产品不可望园林景观，北向星河湾的空地未来将会建楼造成遮挡，河涌滋生蚊虫
5、和臭味； 南向望旧小区，距离近，视野受到遮挡；楼栋点式一子排布，感觉非常密集、压抑,小区北望小区自然河景资源、星河湾，南望小区园林，配有足球场、游泳池等设施，貌似资源无可比拟,广地说辞,对抗性说辞,综合性说辞：广地小区环境堪称灾难，脏乱差且有安全隐患，走在小区都有阴森的感觉；新推单位北望臭涌，南望旧 小区，无园林，生活舒适感大大降低。,93三房两厅一卫,一卫， 无主套,所有房门互对,无入户花 园,生活阳台,赠送面积 高,客厅、阳台 大气宽敞,带主套,西北向，小河涌，卫生处 理不当会有异味、蚊虫,西南向，无景观，靠近小 学有噪音，楼间距密集,北向，超宽楼间距，望花 园,3+1功能房，实用,动静分
6、离,电梯井 封闭,2卧室+客厅北向,受 02 遮 挡,户型对比 本案98 VS广地93，3+1房功能房，本案带主套，舒适性赢太多,成本测算,综合性说辞：按照目前三房房型，本案面积多了5个平方，首付多15万就可以多一个卫生间以及多一个房间，相当于 用三房的价格，买了四房，实际上价格上相差不多，但是何必花冤枉钱买一个功能性差的广地？一步到位住的也舒适， 以后二手放出去也容易找到人接手。,赠送面积高,3+1功能房，实用,客厅、阳台 大气宽敞,117三房两厅两卫,过 道 浪 费,本案98 VS广地117，总面积省19个方，多主卧套房和入户花园，性价比高,衣帽间,无入户花园,西北向，小河涌，卫生处 理不
7、当会有异味,北向，超宽楼间距，望花 园,靠近小学,动静分离,两个卧室 朝东向,户型对比,综合说辞：在产品设计上，广地花园是20年前拿地时定规的户型，产品设计过时，虽然尺度大但舒适性不高；1、电梯井是封闭的， 通风性差；2、房门互对，私密性差；3、主卧不带套房，无入户花园，实用性差；4、卧室朝东向，采光通风不好；,成本测算,综合性说辞：同样是三房，本案三房多一个卫生间以及多一个入户花园，实用性和赠送面积更多，住的更加舒适；面 积劲省下19个方，虽然单价贵，但是总价却省了34万，首付省了10万，这些钱都可以买齐全屋家电外加一辆车。并 且117现在市面上普遍都是做四房带套房了，以后这样的户型想置换，
8、都没有人接手。,【品牌及物业对比】 广地遗留产权问题至今没有解决，被封为广州最大的烂尾楼，楼盘口碑差，楼盘产权也已经缩水20年，二手市 场成交量低价低，放盘出去都无人敢接手。 珠江的品牌价值优于南驰，更加具有保值性，物业管理也是国家一级资质，日后居住品质有保障 【外部环境】 广地临近华快高速，大型货车来往经过频繁，项目门口也没有斑马线，老人小孩安全得不到保障；宣传是有地 铁接驳，但实际换程的成本高，而我们项目距离员岗步行400米，刚需自住完全可以步行到达。 铂世湾的景观资源相对广地也有绝对的优势，江景、山景、高尔夫球景观以及园景等自然生态景观，居住舒适 感更加好。 【内部环境】 广地小区环境堪
9、称灾难，脏乱差且有安全隐患，走在小区都有阴森的感觉；新推单位北望臭涌，南望旧小区， 无园林，生活舒适感大大降低。 铂世湾是500亩的大城配套，自身配有10万方园林，幼儿园小学、3万方商业街，以及泳池和会所等丰富社区配 套，居住品质感和舒适感高。,对比说辞总结,对比说辞总结,【户型】 户型设计：在产品设计上，广地花园是20年前拿地时定规的户型，产品设计过时，虽然尺度大但舒适性不高；1、 电梯井是封闭的，通风性差；2、房门互对，私密性差；3、主卧不带套房，无入户花园，实用性差；4、卧室朝东 向，采光通风不好； 装修：广地配备了一些概念性智能家居，例如电热毛巾架，或者新鲜的设计迷惑消费者，磁感中置板
10、叶（容易损 坏，修缮麻烦），这些附加值在现实生活中实用性和可行性因人而异，实际作用不大，更多是通过噱头吸引客户， 盈利手段，而非专注优化客户生活，买房还是要关注户型。 93对比：本案面积多了5个平方，首付多14万就可以多一个卫生间以及多一个房间，相当于用三房的价格，买 了四房，实际上价格上相差不多，但是何必花冤枉钱买一个功能性差的广地？一步到位住的也舒适，以后二手放 出去也容易找到人接手。 117对比：本案三房多一个卫生间以及多一个入户花园，实用性和赠送面积更多，住的更加舒适；面积劲省下 19个方，虽然单价贵，但是总价却省了45万，首付省了14万，这些钱都可以买齐全屋家电外加一辆车。并且117
11、 现在市面上普遍都是做四房带套房了，以后这样的户型想置换，都没有人接手。 【居住人群】 综合来看，无论是品牌、物业服务、生活环境、户型设计、性价比都完全不能和本案相比，铂世湾居住舒适感 更好，选择这里的人群都是素质较高的白领，企事业单位的高管、老板等等；而广地花园客群更加刚需，多为 周边工厂的蓝领、店铺的小老板，整体素质一般。,2、碧桂园樾时光说辞培训,区域对比,洛浦板块，番禺北大门，广州主城区，南拓第一站，距离海珠、荔湾一江之隔,广碧说辞,对抗性说辞,【华南板块是番禺20年南拓重点】番禺公布的城市发展纲要中提出，将按照“一带一轴三圈多园”的空间结构推进。重 点推动南大干线和东部干线沿线的更新
12、改造，其中洛浦片区属于三枝香水两岸提升圈，发展定位为广州创新、文化、生态、 活力之岛，功能以科技创新、创意家居、岭南文化为特质的生态休闲商业区；华南板块属于国际科创新城综合提升圈，肩 负推动番禺产业转型升级和完善城市功能的重任将成为商务区品质的支点，也将成为番禺整体发展的标杆。,综合性说辞：二十年成熟华南板块，“政府强力打造”真正万博地段远胜 “边缘”“落后”“岛居”交通不便的南浦 板块，板块定位不是一个重量级，南CBD万博参考北CBD珠城的发展态势，PK南浦落后的工业、农业的格局,交通对比,紧靠南浦三桥，距南浦地铁站800米，3站到南站，规划4高速3快线2轨道，快速通达珠三角,【路网缺乏】全
13、岛3条通往外界行车线路，南浦大桥通往广州市唯一道路，塞车严重，南浦三桥，通往番禺， 东新高速，无论去番禺还是广州，大大增加行车路程，行车不便，制约经济发展，升值难。另外南浦大桥计 划扩建、规划大石二桥等只听规划，未见动工，不知猴年马月。,地铁2号线 （南浦站） 广州碧桂园 约 80 0米,对抗性说辞,大学城南,站,琶 洲 站,珠江新 城站,万胜围站 （换乘8 号线）,珠 江,铂 世员岗,湾 站,洛溪,站,广州南 站 换乘2号,线、22 号线,江南 西,汉溪长隆 站（换乘 3号线）,冼村 站,石榴岗,站,沙溪 站,南村万 博站,客村站 （换乘8 号线）,22号 线 （规,划中）,7 号 线,4
14、号 线,18 号 线 规,划 中,3号线,2 号 线,白鹅 潭站,西 朗 站,祈福 站,广州碧桂园,站）,地铁2 号线 （南浦 约 800 米,广碧说辞,对抗性说辞,综合性说辞：交通是硬伤，全岛目前3条通往外界的线路，还有一条大石二桥还在规划中，交通路网缺乏，塞车严重， 行车不便，严重制约经济发展；而我们项目“5地铁+5快速+5干道”，秒杀广碧。,配套对比,【医疗教育水平低】项目周边5公里范围只有6所学校，学校资源普通，均是市一级学校，项目自身配18班幼儿园；整个洛 浦岛仅有三所医院，医疗资源十分紧缺。无论自身还是周边配套均比不上我们项目。 【商业配套档次低】周边无大型购物商场，村镇较多，商业
15、配套档次低端，主要以餐饮、超市、菜市、各种专卖店为主，购 物生活还是要去乐峰、万博或者广州城区。,对抗性说辞,三大商圈环绕，17分钟广州南站，21分钟万博商圈，30分钟珠江新城商圈,广碧说辞,铂世湾,樾时光,恒润实验小学,洛浦西一小学,洛溪新城中学,洛浦中心小学,番禺明智小学,5公里范围,5公里范围,番禺中心洛浦分院,番禺大石人民医院 武警广东番禺分院 石北中学,综合性说辞：洛浦发展缓慢，房价一直是番禺的洼地，主要由于生活配套不便，偌大的洛浦一个像样的大型商超都没 有，现有的配套档次低，生活娱乐还要依托旁边的海珠，或者要去到万博、天河；项目周边大型小区很多，但五公里 仅有6所学校，学位紧张，均
16、都是市一级，质量也不高。而我们项目周边省级名校环伺，自身还有幼儿园小学配套。,环境对比,对抗性说辞,项目四周被珠水环绕，出则繁华，入则宁静,广碧说辞,广州碧桂园,达斯 工业 园 金华 美工 业园,恒达 工业 园,丰晟 工业 园,深蓝 工业,日立 电梯 工业 园,石北 工业 园,全兴 工业 园,0.9千米,3千米,【工厂环绕】项目周边居住面貌以村屋、农田、果林、厂房等构成，3公里内多达10个工业园，最接近项目日立 电梯仅900米，居住舒适感打折。 【水道面窄】水道面仅为200米，充其量为河涌景观，与本案750米江景面天差地别,综合性说辞：洛浦岛开发时间早，岛内整体开发规模不大，公建设施和城市建设都有待完善，项目周边居住面貌以村 屋、农田、果林、厂房等构成，3公里内多达10个工业园，最接近仅900米，居住舒适感打折。而本项目集珠江
