2019年重庆主城房地产市场报告（4月）

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1、目 录 重庆主城房地产市场分析 2019年4月 中央重申坚持房住不炒，维稳楼市环境 4月土地放量收紧，再现房企“抢地潮”，地王被刷新 宏观政策 土地市场 商品房市场 新开盘市场 4月商品房供应收紧，成交量价齐涨，市场持续小阳春 市场供应放缓，开盘去化率85%，新开盘市场活跃 4月楼市综述 1 宏观政策 2 土地市场 3 商品房市场 4 新开盘市场 宏观政策 中共中央政治局4月19日召开会议，分析研究当前经济形势， 部署当前经济工作。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是 用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责 任的长效调控机制。 u警惕房价上涨风险，政治局会议再提“房住不炒” 政

2、策影响：此次重提表明政策调控信号并未松动，抑制房地产泡沫仍是当前调控的关键，目前市场虽出现“小阳春”，但楼市发 展依然以维稳为主。 宏观政策 12日，中央国家机关住房资金管理中心发布关于调整住房公积 金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知(以下简称 通知)，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付 比例调整为最低六成且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起 执行，以网签日期为准。 u国管公积金“认房又认贷” 政策影响：此次公积金新政对公积金贷款的发放门槛的进一步提高，对市场中的炒房投机行为有抑制作用。 宏观政策 4月17日，自然资源部下发通知，要求各地州盟和百万人口以上县（

3、 县级市），2019年住宅用地供应将根据商品住房库存消化周期，按照 “显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标 ，并明确指出“该快的快、该停的停”。其中特别指出，消化周期在 36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至 12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以 下的，要显著增加并加快供地。 u自然资源部，住宅用地消化周期超三年将停止供地 政策影响：根据各地商品住宅去化周期来针对性地制定供地计划，对稳定底价具有积极意义。 宏观政策 近日，黑龙江省省住房和城乡建设厅发布关于报送违建别墅有关情况的 通知。要求各市(地)住建局对200

4、3年以后的别墅项目建设情况进行全面 清理排查。通知要求，各市(地)要对所辖区域包括所属县(市)城镇规 划区范围内的别墅项目进行统计清理，集中力量开展全面排查，做到“全 覆盖、无死角”。除了黑龙江，福建省住建厅也向省内各地市转发了住建 部通知，要求立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并 对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。 据不完全统计，2019年以来已有诸多违建别墅被拆除。其中包括济南金鸡 岭别墅区、石家庄西美金山湖小镇项目以及长白山(603099)国际旅游度假 区别墅等。 u住建部摸查地方违建别墅，将暂停审批别墅项目 政策影响：增量暂时停止入市，对于存量别墅

5、来说，更具有稀缺性，会进一步增加存量别墅保值增值的价值。 宏观政策 住房和城乡建设部日前批准建筑结构可靠性设计统一标准为国 家标准，编号为GB50068-2018，自今年4月1日起实施。其中，第 3.2.1、3.3.2条为强制性条文，须严格执行。即普通住宅和地下室钢 筋含量都有所增加；增加了地震设计状况。 u住建部新规：确保新建住房的质量与安全 政策影响：一方面住宅和地下车库的质量与安全将更有保障，另一方面钢筋含量提升使造价提高，可能会在一定程度上影响住宅 的价格。 1 宏观政策 2 土地市场 3 商品房市场 4 新开盘市场 10 2019年1-4月土地供应量407万方，同比降低48%，土地成

6、交量359万方，同比降低54% ，楼面价6457元/，同比增长23%。 时间 供应可开发体量 （万方） 成交可开发体量 （万方） 成交楼面价 （元/） 19.4月45457796 19.3月2312316478 18.4月1541546102 环比-81%-81%20% 同比-71%-71%28% 4月大数据：供应45万方，成交45万方，楼面均价7796元/，平均溢价率52% 土地市场 时间 供应可开发体量 （万方） 成交可开发体量 （万方） 成交楼面价 （元/） 19.1-4月4073596457 18.1-4月7907835236 同比 -48%-54%23% 土地市场 4月共成交商住用地

7、6宗，其中纯住用地5宗，商住混合用地1宗。 竞得时间行政区土地位置用 途 土地面积（ ） 建筑规模( ) 容积率 起始价 (万元) 竞得单位 成交价( 万元) 出让方式 土地单价（ 万元/亩） 楼面地价（ 元/） 溢价率 2019/4/10渝北区 渝北区两路组团E标准分区E89- 3/02、E90-1号宗地 二类居住用地3779156686.51.532879融信63200拍卖11151114992% 2019/4/11北碚区 北碚区蔡家组团B分区B27- 2/05、B30-1/04号宗地 二类居住用地、其它 商务用地 5788499117.61.731235融创50000拍卖57650456

8、0% 2019/4/11巴南区 巴南区界石组团N分区N19- 1/03号宗地 二类居住用地35925538881.524358金科38000拍卖705705256% 2019/4/11巴南区 巴南区界石组团N分区N23/03 号宗地 二类居住用地40372605581.527373领地42500拍卖702701855% 2019/4/25巴南区 巴南区李家沱组团S分区S24/05 、S25-1/06号宗地 二类居住用地5613488081.21.636995保利50000拍卖594567735% 2019/4/25两江新区 两江新区两路组团C标准分区 C12-1/04号宗地 二类居住用地601

9、51902271.576693顶融106000拍卖11751174838% 合计-288257448558.31.55229533-349700-779652% 表：4月土地成交明细 土地市场 4月未成交商业用地1宗 截止时间行政区土地位置用 途 土地面积 （） 建筑规模 () 容积率 起始价 (万元) 土地单价 （万元/亩） 起始楼面地价 （元/） 未成交原因 2019/4/11巴南区 巴南区李家沱-鱼洞组团F1 -2/03号宗地 商业用地25213472.21.430057953005 纯商业用地 商业氛围欠缺 表：4月未成交土地明细 渝北区 巴南区 江北区 九龙坡区 内环 外环 渝中区

10、南岸区 沙坪坝区 北碚区 大渡口区 备注：区域商品住宅市场均价统计口径为2019年4月 北碚区 成交宗数：1宗 成交可开发体量：9.9万方 楼面地价：5045元/ 商品住宅市场均价：11125元/ 拿地房企：融创 4月土地成交分布 巴南区 成交宗数：3宗 成交可开发体量：20.3万方 楼面地价：6444元/ 商品房住宅市场均价：9926元/ 拿地房企：金科、领地、保利 两江新区 成交宗数：1宗 成交可开发体量：9.0万方 楼面地价：11748元/ 商品房住宅市场均价：15121元/ 拿地房企：上海顶融 渝北区 成交宗数：1宗 成交可开发体量：5.7万方 楼面地价：11149元/ 商品房住宅市场

11、均价：12735元/ 拿地房企：融信 融信以楼面价11149元/拿下回兴核心地块 典型土地分析 预判产品：小高层+洋房+别墅+商业 第三实现小学校 黄炎培中学校 回兴小学校 木鱼石公园 黄角坪体育公园 宝圣澜公园 妇幼保健院 医科大学附 属第三医院 重庆一中寄宿学校 旭辉朗香郡 兰亭水云涧 山语间 富悦新城 旭辉新里城 复地花屿城 富洲北郡 富都广场 化家湾农贸市场 兴科大道 机 场 路 宝 桐 路 兰亭新都汇 回兴立交 融信 n地块位置：地块位于回兴板块； n交通：毗邻轨道3号线回兴站，轨道9号线规划中； n规划函：.建筑高度限高60米； n教育：重庆一中寄宿学校、黄炎培中学、回兴小学、重庆

12、市渝 北区职业教育中心、四川外国语大学重庆南方翻译学院； n配套：成熟居住区，社区商业、农贸市场都很齐备，5公里范围 内有圣名世贸城、中央公园商业群； n周边土地情况：回兴老城近五年来无土地出让，附近住宅土地资源稀缺 ； n附近楼盘：兰亭水云涧、旭辉朗香郡、旭辉新里城等 竞得时间用 途 土地面积 建筑规模容积率 成交价 (万元) 楼面地价（ 元/） 溢价率 2019/4/10二类居住用地 57亩5.67万方1.5632001114992% 周边主要项目 备案数据（元/） （2019.4月） 兰亭水云涧高层：9922（二手）；商业：22807（二手）； 复地花屿城别墅：13250； 世茂璀璨天城

13、高层：12328；洋房：13918元/ 区域市场建面均价（元/） 物业2018年2月-2018年4月2019年2月-2019年4月 高层1085110986 洋房- 别墅- 商业- 商务958612698 预判产品：洋房+别墅+商业 金科、领地8.05亿瓜分鹿角2宗地 典型土地分析 保亿湖山鹿鸣 鹿角立交 鱼洞二小 （融创校区） 观山御璟 融创欧麓 花园城协信星麓原 璟樾云山 麓铭府 悦麓山 公园天下 首创奥 特莱斯 内 环 快 速 路 通 江 大 道 福 鹿 大 道 金科、领地 竞得时间用 途 土地面积 建筑规模容积率 成交价 (万元) 楼面地价（ 元/） 溢价率 2019/4/11二类居住

14、用地54亩5.39万方1.538000705256% 2019/4/11二类居住用地61亩6.16万方1.542500701855% 合计-115亩11.55万方1.580500703455.6% 区域市场建面均价（元/） 物业2018年2月-2018年4月2019年2月-2019年4月 高层75459046 洋房928410456 别墅1272814932 商业1824714063 周边主要项目 备案数据（元/） （2019.4月） 荣安公园天下小高层：11601；洋房：10607 融创欧麓花园城高层：8877；洋房：10534；别墅：15991；商业：12712 麓铭府洋房：11716 n

15、地块位置：地块位于鹿角板块，离界石较近； n交通：福鹿大道、金鹿大道以及鹿角立交-内环通达主城各区； n规划函：建筑控制高度30米，交地后3个月内开工，2年半竣工； n教育：3公里内有重庆融创艾乐国际幼儿园、鱼洞二小融创校区、重庆 树人立德小学等学校； n商业：3公里内有首创奥特莱斯商业及周边多个项目社区底商； n项目：周边项目较多，区域进行大规模的开发建设，近几年金科、协 信、保亿、雅居乐、新希望、卓越等开发企业纷纷布局。 预判产品：洋房+别墅+商务+商业 融创斥资5亿，蔡家再下一城 典型土地分析 名流印象 旭辉朗悦郡 中庚城 保亿项目 两江名居小学 兼善中学 人民路小学 蔡家小学 蔡家中央

16、森林公园 蔡家中央大街 蔡家医院 蔡家岗立交 中环快速干道 同源路 蔡通路 嘉 德 大 道 嘉 运 大 道 融创 n地块位置：地块位于蔡家板块； n交通：轨道曹家湾站、蔡家站，16号线远期规划经过本片区； n规划函：建筑控制高度40米，B27-2/05号宗地规划用地性质为其它商 务用地，竞得人需自持计容商务建筑面积不小于12488平方米，自持年 限不低于15年，交地后3个月内开工，开工后2年半竣工； n教育：人民路小学、蔡家小学、两江名居小学； n房企：蔡家布局房企已超20家，且龙湖、金科、万科等重点布局，布局 项目均超过2个； n生活配套：生活配套还有待完善。 竞得时间用 途 土地面积 建筑规模容积率 成交价 (万元) 楼面地价（ 元/） 溢价率 2019/4/11 二类居住用地 其他商务用地 87亩9.91万方1.750000504560% 周边主要项目 备案数据（元/）