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1、精品资料网 房地产宏观调控投融资及税收 政策 上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任 贺倩明 精品资料网 房地产宏观调控房地产宏观调控 国务院层面政策 土地近期政策 银行近期政策 财税近期政策 深圳近期政策 精品资料网 政策政策 07/2707/27国务院常务会议国务院常务会议 主要内主要内 容容 （一）提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征（一）提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征 地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规 范土地出让收支管理，范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款
2、国有土地使用权出让总价款 全额纳入地方预算，实行全额纳入地方预算，实行“收支两条线收支两条线”管理管理。调。调 整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土 地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工 业用地出让最低价标准统一公布制度。（二）完善业用地出让最低价标准统一公布制度。（二）完善 责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行 政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止 “以租代征以租代征”等违法违规用地行为
3、。（三）健全法等违法违规用地行为。（三）健全法 律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化 对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。 严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件 要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。 国家近期房地产宏观政策解析 精品资料网 政策政策建住房建住房20062006171171号六部委号六部委关于关于规范规范房地产市场外资准入和管理房地产市场外资准入和管理 的意见的意见 06/0
4、7/1106/07/11 主要主要 内容内容 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存 在的原则，申请设立外商投资企业在的原则，申请设立外商投资企业 ； 外商投资房地产企业外汇借款结汇规定（外商投资房地产企业外汇借款结汇规定（35%35%资本金，注册资本到资本金，注册资本到 位，土地使用证）；位，土地使用证）； 境外机构人士购买商品房规定（自用自住、对港澳台侨人士网开境外机构人士购买商品房规定（自用自住、对港澳台侨人士网开 一面，一面，经批准从事经营房地产业的企业除外经批准从事经营房地产业的企业除外）；）； 外商投资房地产
5、企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境 内房地产企业，由商务主管部门严格审批内房地产企业，由商务主管部门严格审批。境外投资者并购境内房。境外投资者并购境内房 地产企业，或收购中方股权的，以地产企业，或收购中方股权的，以自有资金一次性支付全部转让金自有资金一次性支付全部转让金 。 外商投资设立房地产企业，投资总额超过外商投资设立房地产企业，投资总额超过10001000万美元（含万美元（含10001000万万 美元）的，注册资本金不得低于投资总额的美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%50%。投资总额低于。投资总额低于 100010
6、00万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 强化对跨境资本流动的监测强化对跨境资本流动的监测 国家近期房地产宏观政策解析 精品资料网 政策政策（国十五条）国办发（国十五条）国办发200620063737号国务院办公厅转发建设部等九部号国务院办公厅转发建设部等九部 门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 06/05/24 06/05/24 主要主要 内容内容 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，把把调整住房供调整住房供 应结构、控制住房价格过快上涨应结构、
7、控制住房价格过快上涨纳入目标责任制纳入目标责任制。 建筑面积建筑面积9090平方米以下住房占平方米以下住房占70%70%以上。以上。 5 5年年/ /营业税营业税 。 项目资本金比例项目资本金比例35%/35%/商业银行贷款商业银行贷款，对空置对空置3 3年以上的商品房，商年以上的商品房，商 业银行不得接受其作为贷款的抵押物业银行不得接受其作为贷款的抵押物 。 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%30%，对购买，对购买自住住房自住住房且套且套 型建筑面积型建筑面积9090平方米以下的仍执行首付款比例平方米以下的仍执行首付款比例20%20%的规定的规定。 开
8、发日期满开发日期满1 1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满满2 2年未动工年未动工 开发的，无偿收回土地使用权开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，。对虽按照合同约定日期动工建设， 但开发建设面积不足但开发建设面积不足1/31/3或已投资额不足或已投资额不足1/41/4，且未经批准中止开发，且未经批准中止开发 建设连续满建设连续满1 1年的，按闲置土地处置年的，按闲置土地处置。 土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的 办法，以招标方式确定开发建设单位。办法，
9、以招标方式确定开发建设单位。 城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。 国家近期房地产宏观政策解析 精品资料网 国家近期房地产宏观政策解析 政策政策20062006年年5 5月月1717日开国务院常务会议新六条日开国务院常务会议新六条 主要主要 内容内容 （一）重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用（一）重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用 住房和廉租住房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的住房和廉租住房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的 调节作用。引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土
10、地供调节作用。引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供 应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理 控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长 。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发 建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和 哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，
11、规范发展 经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地 解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披 露制度。露制度。 精品资料网 国家近期房地产宏观政策解析 政策政策关于切实稳定住房价格的通知关于切实稳定住房价格的通知 （又称国老八条）国办发明电（又称国老八条）国办发明电 2005820058号号 05/03/26 05/03/26 主要主要 内容内容 着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给； 稳定住房价格；
12、严格控制被动性住房需求；稳定住房价格；严格控制被动性住房需求； 政策政策国办发国办发200520052626号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好 稳定住房价格工作意见的通知稳定住房价格工作意见的通知 （又称新八条）又称新八条）05/05/0905/05/09 主要主要 内容内容 对超过出让合同约定的动工开发日期满对超过出让合同约定的动工开发日期满1 1年未动工开发的，征年未动工开发的，征 收土地闲置费；满收土地闲置费；满2 2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让禁止商
13、品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 ， 实行实名制购房实行实名制购房。 普通住房标准：住宅小区建筑容积率在普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.01.0以上、单套建筑面以上、单套建筑面 积在积在120120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平 均交易价格均交易价格1.21.2倍以下倍以下。 2 2年年/ /营业税。营业税。 精品资料网 国家近期土地政策解析 政策政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土 地使用权规范将于地使用权规范将于20062006年年8 8月月1
14、 1日起施行日起施行 主要主要 内容内容 提出：提出：20022002年至年至20052005年，全国出让土地分别为：年，全国出让土地分别为：12.4212.42万、万、19.3619.36 万、万、18.1518.15万、万、16.3216.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.811.81万万 、5.195.19万、万、5.245.24万、万、5.725.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积 的比例分别为的比例分别为14.57%14.57%、26.81%26.81%、28.86%28.86%和和35.06%35.06%。
15、 规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。 以下六类情形必须纳入以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应：供应商商 业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的 工业用地工业用地 政策政策国办发国办发200620065050号号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有 关问题的通知关问题的通知 06/07/13 06/07/13 主要主要 内容内容 广州局督察深圳广州局督察深圳 精品资料网 国家近期土地政策解析
16、 政策政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土 地使用权规范将于地使用权规范将于20062006年年8 8月月1 1日起施行日起施行 主要主要 内容内容 提出：提出：20022002年至年至20052005年，全国出让土地分别为：年，全国出让土地分别为：12.4212.42万、万、19.3619.36 万、万、18.1518.15万、万、16.3216.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.811.81万万 、5.195.19万、万、5.245.24万、万、5.725.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积 的比例分别为的比例分别为14.
