区域商业中心形成案例.

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1、区域商业中心形成案例 2 案例研究出于高新产业和大规模居住片发展两大因素 的发展规律研究 深圳花园城中心深圳花园城中心 大型居住片逐步成熟过程中综合体项 目的发展策略研究 高新产业园区的各功能逐步实现的脉 络及其分布规律 借鉴点 深圳南山文化中心深圳南山文化中心 武汉鲁巷商圈武汉鲁巷商圈 西安小寨商圈西安小寨商圈 站在片区发展规律基础上，顺应趋势，抓住机会，控制风险 3 武汉鲁巷商圈毗邻高新区，周边高校林立，通达性好，为 片区商业中心 区位：位于东湖 高新区的中心地 带，距离最近的 市级商圈街 道口商圈6分钟车 程，周边高校众 多 交通：衔接珞渝 路等多条城市主 干道，数十条公 交线穿行，通达

2、 性好 人口：新增人口 入住率以每年10 万递增，居民以 高知阶层为主 东东 湖湖 新新 技技 术术 开开 发发 区区 鲁巷商圈鲁巷商圈 学府板块学府板块 中心中心 城区城区 鲁巷商圈鲁巷商圈 街道口街道口 商圈商圈 武汉鲁巷商圈武汉鲁巷商圈 4 9090年年0000年年0202年年0707年年 基础基础 建设建设 酒酒 店店 住宅住宅 公寓公寓 pp0000年东湖高新区批准为国家光电子产年东湖高新区批准为国家光电子产 业基地（光谷），业基地（光谷），00年工业总产值213 亿元 pp7 7年年4 4月地铁号线动月地铁号线动 工工 商商 业业 写写 字字 楼楼 p88年成立东湖高新区 p楼市一

3、片空白 p01年本地开发商开始在楚雄大道沿线 开发住宅，02年万科等进入，03年大 量高档楼盘、大盘入市 p07年总供应量约160万平米，为武汉 供应量最集中的几大区域之一，现有居 住人口20万，一半为高校教职工 p自然形成的商业 p百货：0000年鲁广购物中心开业年鲁广购物中心开业 p超市：0101年年1212月鲁广当代超市开业，月鲁广当代超市开业， 0303年年4 4月鲁广关山超市开业月鲁广关山超市开业 p电器：04年11月工贸家电开业，05 年苏宁开业 p04年11月光谷书城开业 p百货：07年中百仓储开业，预 计07年10月大洋百货开业 p超市：07年中商平价开业，预 计07年10月家

4、乐福开业 p家具：欧亚达开业 p休闲娱乐： 预计07年底天河环 艺影城开业 p94年水神客舍开业（准3星） p96年银湖宾馆开业（准3星） p01年龙安大酒店开业（3星） p06年10月华美达酒店开业（准5星） p 预计07年光谷特一号酒店式公 寓入驻 pp 07 07年联合国际入伙（甲级）年联合国际入伙（甲级） p1年高科大厦入伙 pp0303年华乐商务中心、年华乐商务中心、SBISBI创业街、国创业街、国 光大厦（乙级）开发光大厦（乙级）开发 p05年4月慧谷时空入伙 政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发展，01年住宅开发，04年商 业氛围基本形成，05年大量写字楼入伙；07年后

5、商业往地铁口方向发展 武汉鲁巷商圈武汉鲁巷商圈 5 集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达，餐饮分布由商圈核心向外围扩 散；超市可单店存活，专业店扎堆现象显著；写字楼群集处出现酒店 鲁广当代超市 中百超市 关山超市 家乐福 鲁巷购物广场 关山商场 中百仓储 大洋百货 苏宁电器 武汉数码港 工贸家电 光谷通讯城 光谷书城 1 1 1 虎 泉 街 新 竹 路 雄楚大街 鲁 磨 路 关 山 一 路 喻 家 湖 路 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 超 市 百 货 专业 店及 其他 珞 喻 路 民 族 大 道 珞喻东路 关 山 二 路 1 1 2 4 2 5 2 2 2 31 3 2 4 4 1

6、3 4 高新区 管委会 武汉鲁巷商圈武汉鲁巷商圈 6 租金沿主力店向远处逐渐递减，餐饮承租能力较低，仅在 2035元/平米 民 院 路 民 院 路 租金分布图租金分布图 鲁巷购物中心 武汉鲁巷商圈武汉鲁巷商圈 7 西安小寨商圈毗邻高校板块，为师生及新富阶层集中区域， 属片区商业中心 区位：位于二环 外，距城市核心 商圈钟楼商 圈6分钟车程， 集中了西安市最 主要的高校 交通：长安南路 与二环线、小寨 路等多条城市主 干线通过 人口：高校师生 集中，众多新楼 盘新富阶层入住 钟楼商圈钟楼商圈 小寨商圈小寨商圈 西安小寨商圈西安小寨商圈 高高 新新 区区 学学 府府 片片 区区 8 9090年年0

7、303年年0707年年 基础基础 建设建设 酒酒 店店 p03年底对小寨十字四个方向的干 道全面拓宽改造，数座人行天桥投 用，小寨工人文化宫改造 p07年10月地铁2号线开工 商商 业业 写写 字字 楼楼 99年开始发展商业，04年商业氛围初步形成，写字楼和酒店随后入住；商 业业态中超市最先发展，百货与家居电器随后 p55年创建军 人服务社 p百货：0303年民生国贸开业，年民生国贸开业，0404年年1212月月 百盛开业百盛开业，05年1月开米广场潮流街区 开业， 06年7月飞炫地下购物广场开业 p电器：03年5月智圣电器开业，04年6 月苏宁开业，05年5月大中电器开业 p家居：0303年

8、年1212月三森国际家居城开业月三森国际家居城开业 p休闲娱乐：0404年摩登假日洗浴中心年摩登假日洗浴中心 p07年2月家乐福开业 p 92年东方大酒店开业（3星） p04年金石国际酒店（5星）、汇元 酒店（3星）、天德伦酒店开业 p04年5月三北商务酒店开业 p04年三北商务大厦、电子大楼入住 ，0505年开米广场、高速大厦入住，年开米广场、高速大厦入住， 06 06 年阳明国际写字间开发年阳明国际写字间开发 p 9999年国贸大厦开发，年国贸大厦开发，00 00年年 百隆广场、文化大厦、中信百隆广场、文化大厦、中信 大厦开发，大厦开发，0000年嘉汇大厦入年嘉汇大厦入 住住 p超市：99

9、99年年8 8月好又多开业月好又多开业 p 0707年祥源大厦开发 年祥源大厦开发 西安小寨商圈西安小寨商圈 9 商圈成熟区域写字楼大力发展，写字楼集中区域餐饮和休闲娱乐业发达， 附近出现酒店；高校板块商业以中低档为主 家乐福 好又多 海星超市 百盛 开米广场 民生国贸购物中心 百隆广场 大雁塔商厦 大中 新华书店 嘉汇汉唐书城 粤港台灯饰城 光影灯具城 1 1 1 一环南路朱 雀 大 街 小 寨 西 路 青 松 路 长 安 南 路 翠 华 路 雁 塔 路 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 超 市 百 货 专 业 店 及 其 他 小 寨 东 路 1 2 1 2 兴善寺东街 租金250

10、租金180 租金130 租金210 租金170租金120 租金280 1 5 市政府 西安小寨商圈西安小寨商圈 10 南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳大学，片区人口高端，属 区域级商业中心 区位特点：区位特点：南山文化中心位于 深圳南山区，非中心城区，属 区域商业中心 交通：交通：临滨海大道和南海大道 两条城市主干道，交通便利 人口：人口：高新区现有就业人员约 12万，深圳大学有近1万师生 ，片区居住人口多为高新区、 福田区、罗湖区上班一族，人 口素质为深圳各片区之首 高新技术高新技术 产业园产业园 深圳大学深圳大学 南山文化中心南山文化中心 深圳深圳 西站西站 1 2 3 1 2 3

11、 南山文化中心（区域商业中心） 华强北商圈（市级商业中心） 东门商圈（市级商业中心） 蛇口商圈（区域商业中心） 南山区南山区 政府政府 华强北商圈2020分钟分钟南山文化中心 高新技术产业园6 6分钟分钟南山文化中心 深圳大学4 4分钟分钟南山文化中心 深圳西站5 5分钟分钟南山文化中心 中心城区中心城区 4 4 深圳南山文化中心深圳南山文化中心 11 9090年年9494年年9 9年年0202年年0505年年 基础基础 建设建设 酒酒 店店 住宅住宅 公寓公寓 p90年成立南山区 pp9696年年9 9月成立高新技术产月成立高新技术产 业园业园 pp年滨海大道开通年滨海大道开通 p04年对南

12、海大道、后海大道进行 美化重建 p05年区委政府大楼迁入 pp年地铁号线和西部通道开工年地铁号线和西部通道开工 p06年对火车西站改造 商商 业业 写写 字字 楼楼 96年高新区成立，99年住宅开始大力开发，02年商业进入发展期，04年写 字楼开始良性发展；商业业态中超市最先启动，百货及家居电器随后发展 p83年创办深 圳大学 p缓慢发展 p9年大规模住宅开发 p01年百分百公寓入伙，03年桂花苑 商务公寓入伙 p年开发楼盘量迅速增 加，居住人口猛增 p85年始建南 油大道商业街 p94年修建创业路商业街、 后海大道商业街 p超市：9696年家乐福开业年家乐福开业 p百货：9999年年1212

13、月海雅百货开业月海雅百货开业，02 年曼哈商业广场开业（已关闭）， 03 年儿童世界开业， 04年天虹商场开业 p超市：0202年年1212月人人乐超市开业月人人乐超市开业 p家居： 02年8月乐安居开业 p电器：03年国美、苏宁开业 p百货：预计07年底海岸城购物 中心开业 p电器：05年1月顺电开业，05年 4月永乐家电开业 p家居： 05年1月时尚家居广场开 业 p年月中油酒店开 业（星） p99年8月东华假日酒店开业（4星） p03年新桃园酒店开业（4星） p05年东方雅典商务酒店开业 p年月凯宾斯基酒店开业（ 星） p05年荔园大厦入伙 p年月海岸城东座写字楼 入伙（甲级） p年天利

14、中央广场入伙（ 甲级 p年保利大厦开发（甲级，一 直出租困难，04年开始良性发展） p04年西海明珠商务大厦（无广告 即销售一空）、万商大厦入伙 p年海王大厦、新绿岛 大厦投用 p97年新能源大厦入伙 深圳南山文化中心深圳南山文化中心 12 商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展，且商业、写字 楼和酒店档次走高 年滨海大道 开通后，周边住 宅大规模开发， 商圈往南海大道 与滨河大道交汇 处发展 年深港西部 通道开工，受利 好因素影响，商 圈、写字楼和酒 店往规划路周边 发展 随着时间发展， 商业、写字楼和 酒店档次走高 96年，家乐福为民房改造 99年，海雅百货开业 拟07年底，海岸城购物中心开

15、业 深圳南山文化中心深圳南山文化中心 13 家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达，以海雅 百货为代表的集中式商业周边写字楼林立，写字楼群集 处出现酒店 家乐福 人人乐 家家惠 海雅百货 曼哈购物广场（已关闭） 儿童世界 天虹商场 海岸城购物中心 领跑体育服饰 荟芳园商业内街 满家福百货 乐安居 国美 苏宁 顺电 时尚家居广场 永乐电器 西部电子 金香江家具 深圳书城 家居广场 1 1 1 10 桃 园 路 常 兴 路 学 府 路 桂 庙 路 海德二道 南 山 大 道 南 光 路 南 海 大 道 创 业 路 10 滨海大道 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 公寓 超 市 百 货 专 业 店 及 其 他 8 8 9 10 11 12 11 南山区政府 深圳南山文化中心深圳南山文化中心 14 写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面，在规划利好的带动下甲级写 字楼明显放量 入伙时间入伙时间 写字楼档次和建面写字楼档次和建面 租售状况租售状况 客户构成客户构成 海王大厦海王大厦西海明珠商务大厦西海明珠商务大厦天利中央商务广场天利中央商务广场 1996年2004年2006年 商住甲级甲级，5万平米 东临规划的西部通道东临规划的西部通道 开盘1年销售93% 区位区位 南山区政府