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1、模块三、给排水设备管理 第一节、物业给水设备设施管理 项目一 物业给水系统 建筑给水系统是将城镇给水管网 （或自备水源，如蓄水池）中的水 引入一幢建筑或一个建筑群体供人 们生活、生产和消防之用，并满足 各类用水对水质、水量和水压要求 的冷水供应系统。 一、室内给水系统的分类 自建筑物的给水引入管至室内各用水 及配水设施段，称为室内给水部分。 按用途可分三类： l生活给水系统 l生产给水系统 l消防给水系统 二、室内给水系统的组成 l引入管 l水表节点 l给水管道 l给水附件 l升压和储水设备 l室内消防设备 三、室内给水系统的给水方式 l室内给水系统的给水方式必须根据 用户对水质、水压和水量的
2、要求，室外 管网所能提供的水质、水量和水压情况 ，卫生器具及消防设备等用水点在建筑 物内的分布以及用户对供水安全要求等 条件来确定。室内给水系统给水方式主 要有如下几种： 室内给水系统的方式： l直接给水方式 l设置升压设备的给水方式 当室外给水管网的水压低于或周期性低 于建筑物内部给水管网所需水压，而建 筑物内部用水量又很不均匀时，宜采用 设置升压设备的给水方式。 单设水箱给水方式 室内给水系统的方式： 单设水泵给水方式 水泵-水箱联合给水方式 l分区供水的给水方式 l气压罐给水方式 高层建筑的室内给水方式 l由于自重的作用，低层的静水压要比高 处楼层的静水压大。对于高层建筑，底 层的静水压
3、就会很大，这显然是不科学 的，同时也是一种压力浪费，对供水管 道自身的安全也不利。由于高层建筑层 数多，因此其给水系统必须进行竖向 分区。 竖向分区的目的在于： l 避免建筑物下层给水系统管道及设 备承受过大的压力而损坏； l 避免建筑物下层压力过高，管道内 流速过大而引起的流水噪声、震动噪声 、水锤及水锤噪声； l 避免下层给水系统中水龙头流出水 头过大而引起的水流喷溅。 项目二、 室内给水系统常用设备 一、给水常用管材、管件及其连接 1.给水常用管材 常用给水管材一般有钢管、铜管、铸铁管和塑 料管等。但必须注意：生活用水的给水管必须 是无毒的。 （1）钢管 l 钢管有焊接钢管（常用）、无缝
4、钢管两种。 l 室内给水管道通常用普通和加厚焊接钢管。 用于生活给水管道要专门镀锌。 l 规格以公称直径（也称公称口径、公称通径 ）表示，即用字母DN其后附加公称直径数值 （内径）。例如DN40，则表示公称直径为 40mm 。 l 无缝钢管则以外径乘以壁厚来表示规格。 （2）铜管 l主要优点在于其具有很强的抗锈蚀能力 ，强度高，可塑性强，坚固耐用 l能抵受较高的外力负荷，热胀冷缩系数 小，能抗高温环境，防火性能也较好 l使用寿命长，可完全被回收利用，不污 染环境。 l其主要缺点是价格较高。 （3）铸铁管 l与钢管相比具有耐腐蚀性强、造价低、 耐久性好等优点，适合于埋地敷设。 l缺点是质脆、重量
5、大、单管长度小等。 （4）塑料管 l优点是化学性能稳定、耐腐蚀、重量轻 ，管内壁光滑、加工安装方便等。 常用的塑料管材有： l硬聚氯乙烯塑料（UPVC）管材、 l聚乙烯（PE）管材、 l三型聚丙烯（PP.R）管材。 （5）复合管材 l钢塑复合（SP）管材 l铝塑复合（PAP）管材。 l除具有塑料管的优点外，还有耐压强度 好、耐热、可曲挠和美观等优点。 2.管材的选择 l 新建、改建、扩建城市供水管道（400mm 以下）和住宅小区室外给水管道应使用硬聚氯 乙烯、聚乙烯塑料管；大口径城市供水管道可 选用钢塑复合管。 l 新建、改建住宅室内给水管道、热水管道和 供暖管道优先选用铝塑复合管、交联聚乙烯
6、管 等新型管材，淘汰镀锌钢管。 3.给水常用管件 4.给水管道的连接 l给水管道的连接方法有螺纹连 接（又称丝扣连接）、焊接、 法兰连接和承插连接等。 二、给水管道附件 l给水管道附件是安装在管道及 设备上的启闭和调节装置的总 称。 l一般分为配水附件和控制附件 两类。 1.配水附件 2.控制附件 三、水表 l水表是一种计量用户累计用水量的仪表 。 l目前室内给水系统中广泛采用流速式水 表。管径一定时，通过水表的水流速度 与流量成正比的原理来测量 . l流速式水表按翼轮构造不同分为旋翼式 和螺翼式，DN大于50mm时，应采用螺 翼式水表。 四、水泵 l一般采用离心式水泵 l离心式水泵装置形式，
7、按进水方 式有水泵直接从室外给水管网抽水和水 泵从储水池抽水两种。 l泵直接从管网抽水会使室外管网压力降 低（甚至出现负压），影响对周围其他 用户的正常供水。因此，许多城市都对 直接从管网抽水加以限制。 l水泵房应有良好的通风、采光、防冻 和排水措施。在要求防震、安静的房间 周围不要设置水泵。 l布置要满足维护要求。 l水泵机组应设高度不小于0.1m的独立基 础，不得与建筑物基础相连。 l为减小噪声，在水泵及其吸、压水管上 均应设隔震装置 五、水箱 l 建筑给水系统中，在需要增压、稳压、减压 或者需要储存一定的水量时，均可设置水箱 。 l 玻璃钢水箱重量轻，强度高，耐腐蚀，安装 维修方便，大容
8、积水箱可现场组装，目前应 用越来越多。 l 出水管管口下缘应高出水箱底50100mm， 以防污物流入配水管网。对生活与消防共用 水箱，出水管口应设在消防储水量对应的水 位之上。 水箱构造如图： 水箱的调节水量： l 调节水量应根据用水量和流入水量的变化曲 线确定，实际上这些资料很难获得 l 单设水箱时，对日用水量不大的建筑物，生 活储备水量可取日用水量的50100；对 日用水量较大的建筑物，可取日用水量的25 30。 l 给水系统为水泵水箱联合工作时 ，生活储 水量不小于建筑物最高日用水量的5；当水 泵为人工启动时，不小于最高日用水量的12 。 水箱的消防储水量 l消防储水量按保证室内10mi
9、n的消防设 计流量考虑。 l水箱的安装高度与建筑物高度、配水管 道长度、管径及设计流量有关。水箱的 设置高度应使其最低水位的标高满足建 筑物内最不利配水点所需的流出水头， 并经管道的水力计算确定。 六、气压给水设备 项目三、 室内给水管道的布置与敷设 一、管路布置 1.引入管的布置 l 从配水平衡和供水可靠考虑，宜从建筑物用 水量最大处和不允许断水处引入。 l 当建筑物内卫生用具布置比较均匀时，应在 建筑物中部引入，以缩短管网向最不利点的 输水长度，减少管网的水头损失。 l引入管一般设置一条，当建筑物不允许 间断供水或室内消火栓总数在10个以上 时，需要设置两条 。 l由城市管网的不同侧引入。
10、 l也可由同侧引入。但间距不小于10M。 l生活给水引入管与污水排出管管外壁的 水平距离不得小于1.0m。 l引入管穿过承重墙或基础时，管顶上部 预留净空不得小于建筑物的沉降量，一 般不小于0.15m，并做好防水的技术处 理。 2.室内给水管道的布置 l室内给水管道的布置与建筑物性质，建 筑物外形、结构状况，卫生用具和生产 设备布置情况以及所采用的给水方式等 有关，并应充分利用室外给水管网的压 力。 l应力求长度最短，尽可能呈直线走向， 与墙、梁、柱平行敷设，兼顾美观，并 要考虑施工检修方便。 2.室内给水管道的布置 l室内给水管道不允许敷设在排水沟、烟 道和风道内，不允许穿过大小便槽、橱 窗
11、、壁柜，应尽量避免穿过建筑物的沉 降缝。如果必须穿过时要采取相应的措 施。 二、室内给水的管路敷设 l1明装：即管道在室内沿墙、梁、柱 、天花板下、地板旁暴露敷设。 l明装管道造价低，施工安装、维护修理 均较方便。 l缺点是由于管道表面积灰、产生凝水等 影响环境卫生，有碍房屋美观。 二、室内给水的管路敷设 l2暗装 ：即管道敷设在地下室天花板 下或吊顶中，或在管井、管槽、管沟中 隐蔽敷设。 l卫生条件好，房间美观。暗装的缺点是 造价高，施工、维护均不便。 项目四、 给水系统的管理与维护 l给水设备的状况直接影响给水系统的正常运行 ，关系到业主（使用人）切身利益和物业管理公 司以后的管理工作的正
12、常开展。 l物业管理公司一定要严格验收接管制度，并从 管理制度制定与完善着手，及时对发生的故障进 行维修，切实落实对物业设备设施的维护，确保 高效的物业管理。 一、 给水系统的管理与维护， 主要工作内容有： l (1)建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内外给 排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。 l (2)建立给排水运行管理和维修保养管理制度。 l (3)建立给排水工程技术档案，特别要收集保存好隐 蔽的和地下的工程、管道的图纸资料。 l (4)配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量 的零备件和易损易耗品。 l (5)制订供水计划，保证供水的水压、水质。 如需限水、停水，则要提前通知用
13、户。 l (6)有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事 件的应急措施。 l (7)做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。积极 协助用户安排合理的用水计划。 l (8)对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测 算，为管理费的收取提供依据。 l (9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 。 二、给水排水设备基础资料管理 l设备合格证 l设备验收证 l设备卡片 l维修档案 l运行记录 l检查记录 l考评记录 三、管理范围 l总水表为界 l界线以外包括总水表自来水公司负 责 l界线以内业主负责 四、水泵房管理 l 管理规定的内容主要涉及到以下几个方面： l 保证水泵房通风、照明良好及应急灯在停电状态下 的正常使
14、用； l 水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟； l 水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处； l 非值班人员不准进入水泵房； l 每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房 内的设备设施，确保泵房地面和设备外表的清洁； l 水池的观察孔应加盖上锁，水泵房应当做到随时上 锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，不得私自配钥 匙等等。 l 交接班要求 l 交接班人员应按规定准时交接班，并且在交接 班时，接班人员应认真听取交班人交代，并查看交 接班时填写的给排水设备设施运行日记。检查 工具、物品是否齐全，确认无误后按规定在给排 水设备设施运行日记上签名。如果出现违反规定 或特殊情况一般不准交接班
15、，如上班运行情况未交 代清楚，填写的日记不完整、不规范、不清晰，未 按规定打扫水泵房，接岗人不到位，出现异常事故 正在处理中，此时应由交接人员负责继续处理，接 班人协助进行。 五、日常巡检 l 巡视工作内容主要包括： l 水泵房由水泵管理员每2巡视一次， l 水泵房有无异常的声响或大的振动， l 压力表指示，电机控制框的指示灯指示有无异常， l 电机温升是否正常， l 闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵漏水是否成线， l 水池、水箱水位是否正常，止回阀、浮球阀、液位控制器是否 动作可靠。 l 同时水泵房管理员每周巡视一次小区内主供水管上闸阀及道路 上的给水井、检查井、雨水井是否有堵塞现象等等。 l
16、 水泵房管理员在巡视过程中发现不正常情况时应及时采取措施 ，解决不了的问题，立即上报工程部水泵房组长或主管，请求 协助解决。 六、异常情况处理 l水管爆裂 l水泵房火灾 l停电 l浸水 七、水箱清洁操作制度 l根据环境和卫生部门要求，为确保水箱水质符 合标准，必须定期（三个月）对水箱清洗。通 常操作要求如下： （1）准备阶段 l 清洗水箱操作人员须有卫生防疫部门核发的体检合 格证。 l 通知租、用户以免发生不必要的误会。 l 关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时 水泵、橡皮管，打开水箱进口盖。 （2）清洗工作阶段 l 当双联水箱内水位降低到一半或13时，将 待洗水箱出水阀门关闭，打开底部排污阀，同 时打开另一联
