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1、北辰高峰路地块定位报告 2015.04 2014年天津市房地产关键字：变 本案于2015年一季度成交 预计2015年10月上市 怎样应对当前的市场之变？ 目标解读目标解读 销额 2015年区域top系列项目 形象 从“名地”转变为“名盘”的成功运作 战略 品牌在北辰市场的绝对地位&知名度 基于目标，本案需要实现2大突破 品牌知名度品牌知名度&首首盘口碑盘口碑 【一】 价 值 区域区域toptop系列系列 【二】 量 价 针对目标，当前阶段，我们需要思考三个问题： Q1：市场环境能否支撑目标？ Q2：本案情况能否支撑目标？ Q3：客户容量能否支撑目标？ 市场环境 本体分析 客户预判 PART 1
2、PART 1 Q1：市场环境能否支撑目标？ Q2：本案情况能否支撑目标？ Q3：客户容量能否支撑目标？ 市场环境 本体分析 客户预判 宏观政策：政策叠重效应，楼市趋于市场化，新格局逐步打开 市场化市场化 对于开发商而言 1.开发商获取开发贷款的难度降低 2.开发商资金压力减少 3.楼盘优惠力度随之波动 存款准备金率下调，释放流动性6800亿元左右，银行将有 更多的资金投放于贷款市场，将对楼市产生一定的影响；推动 融资成本回落，继续实行稳健的货币政策 对于购房者而言 1.购房者申请房贷更简单 2.刺激更多购房者入市买房 3.一定程度上改变楼市的供需关系 双限放松、政策风向双限放松、政策风向降息降
3、准、央行放水降息降准、央行放水 津十六条津十六条 对当前影响居民购房的对当前影响居民购房的限购、限贷和税费限购、限贷和税费三大环节三大环节 均做了调整均做了调整 限购全面取消限购全面取消 本市及非本市户籍购房，本市及非本市户籍购房，不再对其家庭拥有住房情况进行查询不再对其家庭拥有住房情况进行查询； 同时非本市户籍家庭购房，无需提供社保及个税证明同时非本市户籍家庭购房，无需提供社保及个税证明 首套房贷重新认定首套房贷重新认定 首套房：贷款最低首付首套房：贷款最低首付30%30%，贷款利率下限为贷款基准利率，贷款利率下限为贷款基准利率0.70.7倍；倍； 对有对有1 1套住房并已结清相应购房贷款的
4、家庭，再次贷款购买普通商品套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次贷款购买普通商品 住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策 税收支持力度大税收支持力度大 单单套套建筑面积建筑面积144144及及以下且以下且唯一唯一，按照成交按照成交价格的价格的1.51.5%征收契税征收契税 ； 对个人购买对个人购买9090及及以下且以下且唯一，按照成交价格的唯一，按照成交价格的1%1%征收契税征收契税 取消取消70/9070/90限制限制 取消对商品住房户型取消对商品住房户型 “ “9090平方米以下户型占平方米以下户型占70%70%以上以上 ”的限制性规定的限制性规定 宏
5、观政策：新政降低购房门槛，刺激改善型购房需求的提前释放 降门槛降门槛 原政策 4 4个数字看懂个数字看懂楼市最新政策楼市最新政策三箭三箭连发力度连发力度 商贷商贷 公积金公积金 贷款贷款（首套）（首套） 公积金公积金 贷款贷款（二套）（二套） 6365 营业税营业税 免征年限免征年限 二套首付由最低6成 改为4成 首套首付由最低3成 改为2成 二套首付由最低6成 改为3成 423 2 现在 政策 税率5.5%的营业税 由5年后免征改为2年 首付降门槛，改善型需求积极释放 楼房流动性增强 刺激市场购房需求 宏观量价：天津市场下滑明显，年成交不足千万，库存压力大 高库存高库存 35城市楼市存量排名
6、（单位：万平方米 数据截止至2015年1月31日） 城市同比环比 天津 1 沈阳 2 西安 3 长沙 4 青岛 5 上海 6 杭州 7 长春 8 11.5%0.6% 22%-1.8% 12.7%-1.9% 36.7%1.3% -7.5%-1.3% 29.6%-3.5% 20.2%0.9% 房屋存量 2496 2112 2020 1921 1391 1283 1199 11068.5%-3.5% 天津市天津市2011-20142011-2014年商品住宅量价走势图年商品住宅量价走势图 1520.8 886.5 1033.4 888.8 1283.9 1181.9 1381.6 956.6 201
7、1年2012年2013年2014年 10,553 9,347 10,061 10,218 年均成交量触顶，库存风险较大 近四年天津市年均供应量千万左右，成交量逐年上涨，但 存量巨大，市场整体供过于求； 存量去化周期超过2年，对于刚需型主流市场而言，风险 较大。 宏观市场宏观市场 l 从14年6月各城市限购、限贷纷纷松绑，930政策出台，认贷不认房，到公积金政策调整 ，11月降息降准，政策层出，产生叠加效应，为房地产发展提供利好环境。 l 改善型产品去库存化强大利好；公积金首套首付比例降至2成，由于一二线城市总价较高 ，公积金贷款数额有限，影响有限。 政策情况 2014年政策补台 双限松绑，降息
8、降准。 尽管新政策出台，但目前天津可售库存近2500万，位于高位 库存，2014年拿地未有明显起色，进入去库存时代。 天津市场 天津市场进入高位盘整期， 去库存成为主基调 二套房贷款最低首付比例 降至4成改善型库存去化加速 新政出台降低门槛，势必将带来改善型购房需求的积极释放 2015年将进入市场与政府双向拉动的态势！ 中观市场：北辰区月均去化4.3万方，市场存量达196万方，约2.2万套，去化有难度 分面积段 存量 （套数） 存量 （面积） 50平米以下55326107.12 50-70平米5139312072.61 70-90平米8166657538.31 90-120平米59636069
9、49.28 120-144平米1318170780.61 144-180平米687105926.83 180-250平米33566518.31 250-300平米41039.96 300-400平米3612135.58 存量222011959068 北辰区自2014年1月至今，集中供应阶段在2014年3-8月，此外11月出现较大供应； 成交情况较为稳定，月均成交面积在4.3万左右，成交均价9024元/； 北辰区整体库存较大，库存套数约2.2万套，库存面积达196万左右，细分库存较大户型为70-90面积区间。 注：数据选取近三个月项目成交均价 京津塘高速 地铁1号线 地铁3号线 【双口青光板块】
10、 新房：10168 二手：92220 【双街板块】 新房：9532 二手：9260 【京津公路板块】 新房：13393 二手：13047 【宜兴埠板块】 新房：10804 二手：12500 【津围公路板块】 新房：6246 二手：7580 【瑞景板块】 新房：14168 二手：11800 板块在售代表项目价格水平（元/平米） 京津公路板块 红星国际广场 泽天下 双发金玺城 13393 宜兴埠板块旷世新城 金悦花园10804 瑞景板块珑著14168 双口青光板块五矿正信林溪地 10168 双街板块 国耀上河城 柴楼新庄园 9532 津围公路板块 欧铂城、新天地盛景 湾 凤凰小镇 6246 不同板
11、块受区域发展成熟度的影响，价格水平拉开一定 梯度 板块价格由高至低为：瑞景京津公路宜兴埠双口青 光双街津围公路 本案主要受到京津路、瑞景及宜兴埠的影响 中观市场：区域最高价位瑞景板块，均价15000元/，该价格为区域支撑 在售竞争： 13 双街双街 京京 津津 公公 路路 本案 观锦 金钟河金钟河 诺德中心 天物未来城 珑著珑著 泽天下泽天下 双发金玺城双发金玺城 旷世新城 半湾半岛 国耀上河城 柴楼新庄园 部分分流 其他干扰 北城红星国际北城红星国际 区 域 板块项目产品类型主力户型面积 2014 存量 （万） 2015 推量 （万） 月均 去化 去化 周期 （月） 去化周期 重叠与否 近半
12、年 成交均价 （元/） 北 辰 双街 柴楼新庄园高层、小高93-96三室3.8无743尾盘8784 国耀上河城高层 91-92两室 131三室 0.9无59152016.29467 半湾半岛高层多层小高 82-82两室 112-128三室 8.91057272017.210133 京津路 沿线 泽天下小高80-110两室9.8无258基本售罄13127 双发金玺城高层 80-92两房 120-130三房 4.4无7342017.915310 北辰红星国际高层 50两室（LOFT） 99、119-130三室 3.015812尾盘13283 天物未来城高层 90-95两室 115-126三室 7.
13、46.97 1102024.912578 瑞景珑著小高，高层 80-94两室 120-130三室 6.42.51823尾盘14194 宜兴埠旷世新城高层 96两室 132-144三室 4.8无59112015.1011533 河 北 金钟河 观锦高层90-105两室5.23.836412018.414566 诺德中心高层、小高 85-94两室 122-146三室 3.13.735152016.219562 本案洋房、高层93-96两室/约8.8/ p以快速路沿线和项目周边辐射圈进行在售竞品项目梳理： 价格较低 分流作用 同一板块 分流显著 成熟社区 分流显著 拦截河北 客户 p 区域内在售项目
14、存量较小，主要集中双发金玺城、半湾半岛、天物未来城等项目 合计2014年存量57.7万方，2015预计供货量27.9万方 区域内在售项目存量较小，北辰主要存量集中在双发金玺城、半湾半岛、 天物未来城，目前区域内存量约57.7万方 北辰区土地整理力度加大，本案所在的京津公路沿线是未来土地供应的热点板块 ； 周边3公里范围内挂牌土地已超过百万体量，未来仍有大量后续供应，加速区域发展的 同时面临竞争风险；特别是1、4、5、6、7、8、9、10八块地未来严重威胁本项目。 区域板块编号成交日期 预计 地块属性受让企业 楼面地价总建面 容积率 商业 入市时间（元/） （万）占比 红桥丁字沽12013.72
15、016.3 住宅/商服/ 科教 振业79599.932.4 河北 河北中山路22013.112015.12住宅/商业房信集团782041.54.1412% 河北小王庄32014.52016.5住宅/商业首创900223.193.3-4.154% 北辰京津路沿线 4预计20152015.11住宅/商业 中储 （意向） 1191.817% 5预计20162018住宅/商业941.8 62013.12015.11 住宅/ 天房333930.21.928% 科教/商业 72015.32016居住/教育 金地&农垦 &平安 541237.72.00% 瑞景 82013.92016.2住宅/商服星河城置业
16、818472.012% 92014.52016.5住宅/商服天房发展730843.49214% 双街 102014.22016.2住宅/商服天津市政50002.91.014% 112014.52016.7住宅双街盛兴2531491.0-1.89% 津围公路122014.62017.3住宅/商服财富嘉苑722219.54237% 未挂牌地块 10 11 1 2 3 4 5 6 8 9 宗地宗地 12 天重地块 中储地块 天房地块（限价房） 天房地块 星河城地块 其他竞争地块 重点竞争地块 振业地块 7 金地&农垦地块 盛兴小街地块 p 以快速路沿线和项目周边辐射圈进行2013年至今土地梳理： 潜在竞争：主力竞争为潜在地块，中储、天重等地块集中供货，未来三年超百万方 微观竞争：核心竞争思考为南部中储地块，天重地块，其他则为干扰分流 瑞 景 板
