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1、湖南桃江经济开发区 牛潭河片区规划 规划背景规划背景 城市空间重构的推力：由于经济的发展，桃江城市空间正面临 调整，如何整合城市空间，提高城市效率、效益已成重要的研究课题。 能源设施建设的拉力：桃江核电项目的引入，能源瓶颈的突破 ，产业平台提升，必然会推动第二产业的迅速发展。 城市自身成长需要：随着桃江产业的发展，规模化效应的驱动 ，城市需要建立新型的工业园区，满足城市产业发展需求。 在这样的背景下，编制了湖南桃江经济开发区牛潭河分区规划。 项目概况项目概况 湖南桃江经济开发区是经国家 发改委（2006）8号文件批准的 省级经济开发区。区内规划有一 区三园五大集群。“三园” 城东工 业园和曾家
2、坪工业园以及牛潭河 工业园。 本项目湖南桃江经济开发区牛 潭河组团即牛潭河工业园，它与 桃江县城隔水相望，包括牛潭河 乡大部分地区，北临长石铁路， 南靠资江，规划总用地面积约 14.77平方公里。 成果内容成果内容 第一部分：规划策划 第二部分：现状条件分析 第三部分：功能定位研究 第四部分：规划方案 规划策划 第一部分 一、外部发展环境分析 着力点一：“两型”附带效应 未来十五年，我国将形成京津冀、 长江三角洲、珠江三角洲、辽中南、 成渝等五大城市经济区，以及形成哈 大齐、长吉、山东半岛、海峡西岸、 中原、关中、江汉平原、湘东、北部 湾、天山北麓等十个人口-产业集聚 区。 全国城镇体系规划纲
3、要（2005- 2020） 2007年，长株谭成为全国首批的 两个“两型”社会试验区之一。 产业门槛提高，导致产业资本在 空间上的重新分配。 着力点二：湖南35城市群 2007年，湖南提出35城市 城市群发展战略，并确定35为 湖南的交通枢纽，重要的粮食生 产基地、能源原材料基地、现代 装备及高技术产业基地 。 湖南省“3+5”城市群建设与产业 发展对策研究 益阳桃江在长沙1小时经济圈 内。有着很好的产业承接的空间 平台。 区位分析图1 着力点三：益阳产 业空间战略 桃江处于益阳的主 要发展轴上，益阳产 业发展空间战略将桃 江作为了原材料精加 工中心。 结论：桃江面临着很好的产业发展机遇。 能
4、不能把握好 机遇？ 区位分析图2 二、桃江及其经济开发区发展的SWOT分析 （一）发展的优势（S） 1、能源优势 电力充足（桃江核电项目、梯级水电开发）。 2、区位优势：桃江距益阳21公里，距长沙97公里（1小时经济圈） 。 3、交通优势：铁路（洛湛、石长），公路（怀桃），水路（500吨位） 4、资源优势：矿产资源锑（全国第二）、锰（770万吨）等丰富，水资源充足 ，植物资源充足(楠竹70万亩)。 5、产业基础：湖南桃江经开区已15家企业正式落户，其中11家正式投产。 6、自然环境和用地条件优势：牛潭河组团村庄相对疏少，发展余地大，并 与县城总体规划“东接北扩”的整体发展方向相一致；从农业角度
5、看，区块大部分土 地属丘陵和山地，高效农田用地不是很多，建设的限制条件少，投入相对较小，对 今后发展影响小。 （二）发展的难点（W） 1、城市化和工业化水平低：桃江城市化水平居全省中下水平。 2、对外开放水平低，外向带动小：入园企业外资企业较少，企业产 品出口比例不高。 3、产品生产相关性低：产品多为原材料及农业加工产品（竹木、茶叶 等），产业链短，商品附加值不高。 4、市政基础设施相对薄弱：牛潭河组团目前还处于创始期，基础设施 还不具备，包括整个开发区的产业集群战略还需假以时日。 （三）发展的机遇（O） 1、国家中部崛起战略 ：国家实施中部崛起战略，对中部地区在资源开 发、基础设施建设、产业
6、布局、农业投入等方面给予了政策和资金倾斜 。 2、珠三角产业结构调整：珠江三角洲地区持续20年的经济高速增长使 得经济发展与资源供应的矛盾开始显现，产业结构面临巨大调整。许多劳 动密集型产业正试图寻找新的承载空间。其相应的资金呈现北上趋势。 3、长株谭“两型”社会的契机：2007年长株潭城市群和武汉城市圈正 式获批“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区” 。 （四）面临的挑战（T） 1、开发区之间的竞争：湖南省人民政府批准的省级开发区73家 ，其中位 于35城市群范围内的有近40多家，益阳市就有6家。 2、产业与环境之间的博弈：2006年湖南省挂牌督办污染企业163家，关闭 非
7、法排污企业45家，停产治理62家。环境保护与产业发展之间仍在进行博弈。 3、开发与资金间的矛盾：牛潭河组团内山地多，地势起伏大，基础设施严 重缺乏，开发前期投入较大（1亿/平方公里），而相对桃江的财政（约2个亿左右 ）形势不容乐观。 三、桃江经济开发区(牛潭河组团）发展策略 1、把握时机，加强区域协作 充分利用桃江的区位优势，抓住“两型”机遇，通过招商、推介、展销 等活动，广泛开展以项目、资金为纽带的经贸协作，为桃江发展注入更多 的要素。 2、因地制宜，突出产业特色 充分利用桃江的资源优势，将其转化成产品优势、市场优势和经济优 势。合理确定1-2个具有本地特色的地方优势的支柱产业，围绕支柱产业
8、 ，建立起来骨干龙头企业或产品营销公司，对于一些已有一定规模、经营 状况良好的龙头企业，尤其是辐射能力强的、科技含量高的龙头企业，要 多方面支持其扩张规模。同时要抓好产品基地建设，提高规模化和集约化 水平，尽可能实施区域布局连片开发，把一家一户的小生产发展成为群体 生产模式。 3、加快基础设施建设，改善投资环境 针对牛潭河组团，应加强其基础设施建设,以产业生产服务的基础设 施建设为重点，合理组织产业板块，科学划分产业地块，打造高效的产业 平台，创造优良的投资环境。 4、多渠道融资，滚动开发，突破资金瓶颈 为保证园区土地资源的有效利用和园区经济的持续发展，园区的开发 建设采用合理的土地开发模式，
9、整体规划、分片实施、重点推动、滚动发 展，做到规划先行、开发一片、见效一片 。 四、桃江经济开发区(牛潭河组团）土地开发模式 开发区土地开发模式选择： “筑巢引凤”思路 在政府财力充足的情况下，由政府出资进行基础设施建设，变“生”地为“熟”地，再进行土地 一级市场出让，政府虽可获得较多的土地级差收益，但需要承担巨大的投资风险。在处于明 显区位优势的地段，或已开发土地周边明显具有升值潜力的地段，可以采用该开发思路。 “引鸟筑巢”思路 成片土地开发以“生地”形式出让，政府不承担基础设施建设，开发建设主要依赖外来资金。 在该思路下，国有土地的地租收益特别是级差地租收益多为外来资金所获取，造成国有资产
10、 流失。如果一味获取土地收益，圈出土地量大，易导致土地投机。这种思路不适应市场经济 条件下，城市政府进行城市资产经营的思路。 “转让开发权”思路 该思路是政府将土地开发“特许权”委托给开发公司，开发公司负责土地开发，建设基础设施 ，变“生”地为“熟”地，然后由政府将“熟”地出让；出让收入扣除应缴税费后余额作为开发公 司的投资回收、利润予以返还，政府再从利润中按土地出让面积收取适当费用作为土地开发 的回报。这一思路可以解决政府缺资金，企业缺项目的问题，有利于协调政府与企业的关系 ，达到“双赢”。本开发区土地开发可以对此模式进行尝试。 “两级循环”思路 该思路是借鉴上海浦东经验，结合产业集中区财力
11、不足实际，以开发区域内土地为载体，利 用商业性公司进行开发，并由政府宏观调控。即通过建设重点园区和房地产等重点开发项目 来带动整个相关地区的开发，以达到“以点带面，以面成片，最终形成整体”的开发战略。 重园区发展的灵活性（适应市场） 重园区的开放性（内部流通通畅） 注重园区软、硬环境建设 更多设立商务办公区、物流中心、科研设施 园区把生活居住和工业发展融合在一起 园区内部建筑密度较小，景观所占比重较大，具有环境的亲和性。 西方工业园区发展趋势 美国伊利诺州 Meridian工业园 德国雷根斯堡 Gewerbepark园区 Gewerberpark Regensburg, Germany 五、案
12、例借鉴 国内工业园发展趋势 竞争激励 发展重点（科学技术的引进与创 新，国外技术转移和当地技术革新少于预 期 园区开发（特色鲜明） 寻求园区发展的多样性 注重园区软环境的建设（孵化器、培 训等） 重视园区的配套服务区的运营 苏州工业园 南京新城科技园 （）从整个城市空间发展的角度出发选择开发区发展方向 （）合理、准确的确定开发区性质和规模 （ 3）规划弹性及灵活性 规划应结合与适应市场需求，尽可能保持最大灵活性地使用土地 ，尤其考虑大块土地可以容纳一个或几个大型企业的关键用户；预 留一些土地给辅助工业使用 （4）创建完善的配套设施 提供富裕及可靠的公用设施 提供良好的环境 （5）管理的创新 提
13、供高质量的园区管理服务 发展积极有效的商务及市场发展计划 对本开发区启示 现状条件分析 第二部分 现状社会经济概况 规划区内原乡镇驻地 内人口密集，而未开发地区 的农村人口分布零散。包括 邹家河居委会634人，现状 总人口约11000人（牛潭河 区域规划外村庄人口共 4746人未计入）。 牛潭河区域农村经济基本情况统计表 土地利用现状 土 地 利 用 现 状 图 现状建设用地：136.77ha 公共设施用地缺乏：0.6% 无仓储和公共绿地: 0 未建设用地面积： 1477.6ha （耕地504.56ha） 现状用地汇总表现状建设用地汇总表 土地利用现状 用地评价 高程80m的土地占： 36.7
14、% 高程4080m的土地占： 11.2% 高程40m的土地占： 52.1 沿江地面堤内地面高程在36.5- 38.4米之间，一般洪水位高出地面2 -4米，历年最高洪水位高出地面5-7 米。防洪堤西起罗家潭村，东至潭 沙河村，全长12.025公里，现有长 港洲、沙港口、鹿鸣桥和杨泗庙四 处涵闸以及沙港口、鹿鸣桥等3处 电排。 牛潭河垸防洪大堤修建年代久 远，土质基础差，一些附属设施也 严重老化，现状防洪标准为7-9年一 遇，排涝能力为5-6年。防洪堤规划 堤顶高程44米，防洪标准50年一遇 。 现状用地高程分析图 用地评价图 禁止用地占总用地： 20.5% 限制用地占总用地： 16.2% 适宜用
15、地占总用地： 63.3 用地评价 1、规划区内现有初中有一 所：牛潭河中学；现状小学有 3所：装柴埠小学、划船港小 学和狮子山小学 2、医院一所（桃江康复医 院） 3、工厂：桃江造船厂、牛 潭河麻石场，桃江县麻石场， 以及牛潭河乡造纸厂、福利纸 厂和群联纸厂等四处小纸厂 4、市政：桃江第二自来水 厂 5、对外交通：桃江火车站 现状基础设施分布图 现状单位 1.区位优势（紧靠火车站，同时处城市下游） 2.土地资源优势（相对县城周边，存量丰富） 3.水资源优势（紧靠资江河） 优势 不足 1.现状基础设施薄弱，需要投资大 2.地块内的一些山体需要平整 3.跨河发展（现有桥梁一座） 结论 功能定位研究 第三部分 一、上层次规划解读 桃江县城总体规划（20022020） 城市性质 桃江县的政治、经济、文化中心，山水 型生态旅游城市和竹城。 用地发展方向 采用有机疏散、开辟新区、拉开建设的 措施。力争优化结构、改造旧区，重点 向北向南发展，把芙蓉路以南、资江以 北区域作为桃江城区发展的主要空间。 城市总体布局 “一心两轴三区”的城市结构 城北区：
