如何破解征地拆迁难题及具体操作办法.

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1、 运用法治思维法律方法破解征地拆迁难题运用法治思维法律方法破解征地拆迁难题 严格执行法律、维护广大群众利益，提高行政效率，实现和谐征拆严格执行法律、维护广大群众利益，提高行政效率，实现和谐征拆 王达 王达新浪博客 一、征地拆迁的规律性 二、征地拆迁强制类型 三、公平补偿、精心设计方案 四、程序正当、职权法定 五、严格规划执法遏制为拆而建 六、司法审查 （一）“三旧”改造 旧厂房改造，是指城镇建设范围内影响城市功能 ，因城乡规划调整不再作为工业用途的厂房（厂 区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类 产业为鼓励类产业或现代服务业和先进制造业为 核心的现代产业的原厂房用地。 旧村庄改造，是指对“

2、城中村”、“园中村”、 “空心村”等在内的旧村庄改造，包括布局散乱 、条件落后，规划确定改造的村庄等。 旧城镇改造 什么是“三旧”改造？ 一、征收拆迁的规律性 （二）做群众工作的方法 座谈会 听证会 风险提示 填写补偿安置清单 1、包头案例 2、崇州两个案例 3、哈尔滨呼兰区太子奶项目 4、山西代县遗留钉子户解决 5、开封城摞城项目 6、广州猎德项目 7、临清曙光路项目 8、莘县燕塔项目 （三）成功案例解读 1、权利保障机制 2、公开透明公平公正机制 3、完善内外监督机制 4、多重复合奖励与评估价对比机制 5、无照房屋超标宅基地认定宽严对比机制及具体操作 6、新旧补差对比机制 7、多途径强制被

3、征收房屋机制 8、多途径对被征收人施加压力机制 （四）补偿安置方案当建立八个机制 1、三旧改造资金的筹集-政府投入、债券融 资、信贷支持、民间资本、企业改造资金投入 ； 2、三旧改造非征收的方式模拟拆迁（附 加条件合同）、竞争机制、村民自治； 3、插花地严格程序原则、就高原则与适当区 分原则、职权法定原则相结合 （五）三旧改造的操作 1、公权力准确定位与行使政府主导 2、公共利益界定开发商出资并不否定公 共利益 3、以强制营造氛围促进协议减少“钉子户” 4、用好司法拘留权，以威慑力实现拆迁（昌 图经验） （六）征地拆迁的行政生态 1、张贴标语 2、征收手册 3、流动宣传车 4、电视访谈 5、座

4、谈会 6、安置清单 7、风险提示 （七）加大宣传 二、强制力保障的依法征收类型及法律依据 1、协议拆迁合同法 （1）合同效力 （2）瑕疵对合同效力没有影响 2、村民会议决议高法2006民立他字第23号答复 3、国土资源局作出责令交出土地决定土地管理法 实施条例四十五条、最高人民法院关于审理涉及农村集 体土地行政案件若干问题的规定第十四条规定 4、县政府作出补偿决定征收条例、最高人民 法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋 征收补偿决定案件若干问题的规定 5、根据土地管理法第六十五条，层报政府收回土地 使用权（代县案例） 6、规划执法作出责令限期拆除决定城乡规划法 行政强制法 7、D级危

5、房鉴定 三、公平补偿、精心设计 1、国有土地上房屋征收以市场评估价为标准 2、集体土地征收安置以当前不降低、长远有保障为 原则，争取“六保”：医保、就业、养老、失业、住 房、就学 3、横向公平、纵向微调 4、村民资格界定 5、确保安置房质量，适度增加安置房选择比例 6、政府诚实守信、及时兑现安置房和各种补助奖励 7、法定最高征地补偿标准与保障结合 三、公平补偿、精心设计 8、科学制订补偿安置方案的八个要点 （1）先拆先选安置房 （2）多重复合奖励 （3）承诺追加条款 （4）协议从宽、强制从严对比条款 （5）竞争压力条款 （6）附加条件合同条款 （7）履约自救 （8）无照房屋的妥善处理与快速强制

6、拆除程序 9、特殊房屋的补偿 （1）租赁 （2）抵押 （3）查封 （4）买卖未过户 （5）产权有争议 （6）住宅改非 （7）经租房（北京经验） 10、举证权利剥夺 四、程序正当、职权法定 1、县政府与开发企业签订“三旧改造投资框架协议”，约束双 方当事人的权利义务包括建设方案、效果图、土地出让、容积 率、优惠政策、补偿资金、安置房建设等事项。 2、根据“投资框架协议”约定，开发企业向政府指定的账号（ 建议设立项目专用账号，而非财政账号）打入足额资金并签订 “三方监管协议”。 3、政府认可开发企业提供的建设方案、效果图、安置房户型 图并予以公示。 4、征收办出具委托书委托某某办事处具体实施曙光地

7、块房屋 征收拆迁工作。 5、起草曙光地块改造房屋征收补偿安置方案（建议稿） ，有关部门审核、修改、完善。 四、程序正当、职权法定 6、修改形成曙光地块改造房屋征收补偿方案（征求意见稿 ）经县政府法制办审查后，以县政府名义发布曙光地块房 屋征收补偿安置方案（征求意见稿）公告，征求意见时间不 少于30天。 7、某某街道办事处向被征收户送达曙光地块改造房屋征收 评估机构选票，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房 屋评估公示。 8、按照程序选定评估公司，征收办与依法选定的评估公司签 订委托协议。 9、以县政府名义发布房屋征收拆迁入户调查公告。 10、测绘组（征收办、办事处、评估公司等）入户勘测丈量

8、，评估公司复印房产土地相关档案，准备评估材料。 四、程序正当、职权法定 11、规划执法部门加大违法建筑调查力度，为征收拆迁营造氛 围。 12、发布协议置换公告，在征求意见期间进行协议拆迁。 13、曙光地块改造房屋征收补偿安置方案（征求意见稿） 征求意见期间，以政府办名义组织召开座谈会、听证会，并形 成书面材料。 14、以政府办名义组织公、检、法、司、维稳、综治、信访、 征收、土地、办事处等部门进行征收的社会稳定风险评估论证 ，撰写社会稳定风险评估报告。 15、同时，以村民小组为单位，形成曙光地块改造村民会议 决议。 四、程序正当、职权法定 16、县发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的

9、说 明。 17、县国土局出具是否符合土地利用总体规划的说明。 18、县规划局出具是否符合城市总体规划的说明。 19、准备该项目列入人大2013年度改造工作范围的材料。 20、在征求意见的基础上，某某街道办事处收集、整理意见， 写出总结报告，以政府名义及时公告。 21、征收办、办事处、政府法制办共同根据收集的意见修订、 完善曙光地块改造房屋征收补偿安置方案，形成定稿。 22、曙光地块改造房屋征收补偿安置方案经分管县长提交 政府常务会议讨论通过曙光地块改造房屋征收补偿安置方案 及房屋征收决定。 四、程序正当、职权法定 23、以县政府名义做出房屋征收决定。 24、某某街道办事处继续与被征收人签订补偿

10、安置协议、兑现 奖励、补助。 25、方案规定的期限内不能达成协议的，属于国有土地上房屋 的报请县政府作出房屋征收补偿决定；属于集体土地上房 屋的，送请国土局作出责令交出土地决定或者村民小组向 法院起诉。 26、被征收人起诉的，法制办、征收补偿部门应诉。 27、三个月未起诉的，以县政府或者国土局名义向市法院申请 非诉执行。 28、法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次 性列出清单，及时移送行政审判庭。 29、法院行政审判庭在7日作出执行裁定。 30、法院裁定后，可以（1）移送县政府强制执行，准备强 制执行预案；（2）法院对其进行司法拘留；（3）移送公安 依法追究其拒不履行人民法院裁定

11、罪刑事责任 五、规划执法遏制为补而建 （一）规划执法所涉具体行政行为 1、行政强制措施 2、行政处罚 3、行政强制执行 （二）调查取证 1、向规划许可部门发出询问函询问 （1）是否存在规划审批 （2）是否可以补办手续 2、与违法行为人的谈话笔录 3、向邻居、社区、居委会、物业公司调查笔录 4、勘察笔录 5、航拍图 6、拍照、录像 7、评估报告 8、联合执法 五、规划执法遏制为补而建 （三）行政强制措施 1、送达停工通知书 湖北案例 2、送达查封决定书、张贴封条、拍照录像 辽宁案例 3、移送公安机关治安处罚 太原案例、宿州案例 （四）行政处罚 1、送达拟行政处罚告知通知书 2、组织听证 3、超过

12、2年可以处罚的依据 最高法院司法解释第十一条 土地权利人以土地管理部门 超过两年对非法占地行为进行处罚违法，向人民法院起诉的， 人民法院应当按照行政处罚法第二十九条第二款的规定处理。 行政处罚法第二十九条 违法行为在二年内未被发现的， 不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。 前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为 有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。 4、四种处罚方式 （1）补办手续 （2）补办手续并处罚款 （3）没收 （4）责令限期拆除并处（另处）罚款 5、处以罚款，应当以单体造价作为罚款基数 （1）竣工结算价 （2）施工合同价 （3）委托有资质的造价咨询机构评估确定 6

13、、法律文书送达的五种方式 （五）行政强制执行 公信力、确定力、羁束力、执行力 1、司法解释明确法院不受理 2、期限的法律冲突与法律适用 3、程序：责令拆除决定催告向政府申请执行 4、强制执行预案五个要点 上饶录像及点评 （1）有效控制被执行人； （2）消防车到位； （3）缓冲设备； （4）救护设备； （5）拍摄监督。检察院、监察局 5、罚款的强制执行 6、没收的强制执行 六、司法审查高法判例解读 （一）十大判例解读 1、拆迁许可失效可以转入征收程序 2、征收时应当考虑被征收房屋的安全性和规划的整 体性 3、补偿决定必须保障被征收人的两种选择权 4、类似房地产市场价的理解 5、评估报告未经送达，

14、不得作出补偿决定 6、征收决定后，再选定评估机构（仅适用河南省） 7、被征收房屋性质认定原则上依照房产证为准，其 他主张的由被征收人承担举证责任 8、强制拆除被诉后，行政机关应当承担举证责任 9、违法建筑强拆不能在夜间 10、利害关系人可以起诉政府不履行拆除违建的法 定职责 七、行政诉讼法修订对征收拆迁的影响与对策 1、起诉期限延长至六个月，审理期限分别为6个月和 3个月 2、复议机关共同被告 3、中级法院一审 4、征收补偿安置合同为行政合同 胡萝卜加大棒加快征地拆迁 公平公正合理补偿吸引群众 公开透明完善监督取信群众 科学机制促进协议减少观望 捕捉机会露头就打营造氛围 履行职责敢于担当形成合力 依法征收规避风险志在必得 谢谢！