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1、委托单位：南京盛唐艺术投资有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 上海天启企业策划有限公司 报告日期：二00二年三月十四日 天启&开启 地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼 电话：021-64687090 传真：021-64412720 E-mail:key “盛唐艺术园盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告整体定位分析及可行性研究报告 1 目录 总经理摘要第 3 页 第一章：项目简介第 6 页 一、项目位置 二、项目概况 第二章：土地价值研判第 8 页 第三章：项目开发理念第 11 页 一、整体目开发理念 二、产皮设计理念 第四章：项目定位建议第 16 页 一、项目总体定位
2、 二、项目市场定位 三、项目消费者定位 四、市场竞争定位 第五章：总体规划分析及建议第 21 页 一、分区思路 二、分期思路 三、分区中的两种不同布局思路 四、容积率 2 五、各区参数 第六章：项目建筑规划及建议第 26 页 一、产品规划分析 二、物业类型建议 三、单体面积建议 四、面积及房型配比 五、房型设计建议 六、建筑及风格建议 第七章：环境规划分析及建议第 35 页 一、景观环境设计理念 二、景观环境手法 第八章：公共、芙蕖设施规划建议第 39 页 一、艺术馆区建议 二、公共设施建议 第九章：分期推案建议第 43 页 第十章：新材料、新技术的应用第 44 页 第十一章：经济指标建议及财
3、务分析第 45 页 第十二章：盛唐艺术园 2002 年工作推进计划 第 48 页 附件：项目经济指标的多个论证方案第 49 页 3 【总经理提要】【总经理提要】 1 1、本次报告是在前几次报告基础上从项目简介本次报告是在前几次报告基础上从项目简介、土地价值研判土地价值研判、开发理念分析开发理念分析、项目定位项目定位、消费群分析消费群分析、 市场竞争重点、产品建议以及配套、公共服务设施规划、推案建议、项目技术指标分析等多方面进行市场竞争重点、产品建议以及配套、公共服务设施规划、推案建议、项目技术指标分析等多方面进行 了进一步的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应
4、的作用。了进一步的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作用。 2 2、我们一直认为我们一直认为本地块是建造别墅的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；本地块是建造别墅的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；综合本项目的综合本项目的艺术性质艺术性质 立项、容积率限定、低地价取得立项、容积率限定、低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本 项目的开发理应有十分的信心。项目的开发理应有十分的信心。 3、在开发理念思考方面在开发理念思考方面，我们提出我们提出“围绕市场围绕市场，
5、，赚足利润赚足利润” 、 “ 做精品做精品，树品牌树品牌” 、 “既要考量现实既要考量现实，又要又要 适度超前适度超前” 、 “尊重共性，突出个性尊重共性，突出个性” 整体开发的整体开发的四大四大理念，在产品上以理念，在产品上以“一幢一境界，一户一艺境一幢一境界，一户一艺境” 为理念进行规划设计。为理念进行规划设计。 4 4 4、我们将我们将本项目总体定位为本项目总体定位为“南京首座自然生态顶级艺墅社区南京首座自然生态顶级艺墅社区” ，并确定了并确定了“双层次高档物业对应双层次双层次高档物业对应双层次 高档客户群高档客户群”的市场定位。的市场定位。 5 5、我们认为本项目的消费者定位应该是我们
6、认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层，两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层，既包括既包括身家数百身家数百 万、可承担万、可承担 100100 万以上房价的老板阶层（万以上房价的老板阶层（针对高档别墅客户群针对高档别墅客户群） ，也包括可承担总价可承担总价 8080 万以下的较高万以下的较高 收入精英阶层收入精英阶层（针对一般别墅客户群针对一般别墅客户群）；他们的他们的主体年龄分布在主体年龄分布在 35355050 岁之间岁之间，并形成年龄逐渐趋低并形成年龄逐渐趋低 的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在 3535 岁左右和岁左右
7、和 4545 岁左右。岁左右。 6 6、根据南京别墅市场的发展现状，本项目根据南京别墅市场的发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我们作好，因此我们作好针对同类型的针对同类型的 别墅物业（主要对手集中在亚东新区、江宁区）和针对同总价的公寓型社区（对联体别墅而言，主要别墅物业（主要对手集中在亚东新区、江宁区）和针对同总价的公寓型社区（对联体别墅而言，主要 对手集中在河西、城中心一带）实施对手集中在河西、城中心一带）实施“远东战役远东战役”与与“南方会战南方会战”两大战役的准备。两大战役的准备。 7、产品方面产品方面，我们建议我们建议以独栋以独栋、双拼别墅为
8、主双拼别墅为主， ，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品（除传统的独栋除传统的独栋、 双拼别墅外，可考虑引进双立别墅、别墅楼中楼；同时以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品双拼别墅外，可考虑引进双立别墅、别墅楼中楼；同时以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品 5 作为补充，依势而造作为补充，依势而造） 。 8 8、单体面积的设计，单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受 力；力；而而空间是别墅的灵魂，因此必须空间是别墅的灵魂，因此必须从房型
9、上对南京的别墅房型进行一场从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命空间革命” 。 9、景观方面我们提出景观方面我们提出“大地艺术，唐诗遗韵，自然人文大地艺术，唐诗遗韵，自然人文” ” 的设计理念，的设计理念，本次环境规划的思路应从自然本次环境规划的思路应从自然、 艺术、唐朝的人文历史（如唐诗意境等）中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。艺术、唐朝的人文历史（如唐诗意境等）中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。 1010、 在整体容积率为在整体容积率为 0.30.3 的情况下的情况下， 本项目的开发及建设成本为本项目的开发及建设成本为 2 28888, ,644644,
10、 ,250250 元元， 收益为收益为 409,271,200409,271,200 元元， 利润为利润为 7373, ,560560, ,762762 元，元，利润率为利润率为 1818% %。 6 第一章：项目简介第一章：项目简介 一、项目位置：一、项目位置： 本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线、牛首山风景区整体规划范围之内。基地 南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假 休闲风景区。可直接与江宁城区及南京市中心联系，距市中心新街口约 15 公里，距禄口国际机场约 20 公里， 交通十分便捷。规划和居住环境上是一
11、个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。 由于江宁区将军路沿线的大规模开发，联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况、完善的基础设施与良 好的视觉景观。江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工、共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少 了基地与南京市中心的时距；距将军路 1 公里的机场高速公路，也增强了该区域的交通选择性，为基地成为市 域性地块准备了充足条件。 7 二、项目概况：二、项目概况： 本项目占地面积 500 亩，基地呈方形。规划红线面积 32 公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园 区的建设。基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区， 是将军山
12、脉中自然资源较为丰富的区段，具有一定的环境优势。 基地内地势北高南低，同时具有浅丘、平地、人工湖、林地、沼泽等多种地形地貌 。将军山脉在基地北 侧形成 4 座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有 缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞 天。基地西南部、东北部有两个人工湖（康后湖与韩老洼水库） ，是基地宝贵的景观元素和生态资源。东北部 尚有一景观独特的废旧采石场。整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性、生态性于一体。具备建设高 品位住宅所需的多种资源。 本项目规划容积率为 0.3 左右
13、。 8 第二章：土地价值研判第二章：土地价值研判 土地属性分析：土地属性分析： 尊重每一块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。 我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值： 1 1、先天、先天 资源：将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛；坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖、水 潭；同时具有浅丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石 场也是一道独特的风景景观。应该说，本基地的自然资源在整个南京都属上乘，在将军路沿线更为 突出。 景观：韩府山、翠屏山、将军山的联体山脉，正好在本地块上拐个弯，形成了本地块最好的
14、景观优势，坐 北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景观。 9 位置：整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大 学新校区相连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块的头尾，而且道路沿线均具有良 好的自然景观，符合高档别墅的区位和环境要求。 交通：距市中心 16 公里，距区政府所在地 6 公里，距开发区管委会新址 1.5 里，距禄口国际机场 20 公里。 沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只 需 20 分钟。同时地铁 1、2 号线延长线三年后的接通为交通的更加便利埋下很好的伏笔。 从先天条件看从先天条件看，本地块是一块自然山水生态的绝佳别墅用地本地块是一块自然山水生态的绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区的各种条件具备建造高尚别墅区的各种条件，称得称得 上是上是“山水生态，别墅天成山水生态，别墅天成” 。 2 2、后天、后天 艺术文脉艺术文脉： 本地块本身就是以 “盛唐艺术园” 的名义立项的， 园内必须有 6
