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1、金辉天鹅湾项目营销思考报告 我们面对的是一个品质地产的典范楼盘 我们处于品牌房企云集的沈阳 我们要从众多品质地产中脱颖而出 我们还不可避免的受到经济形势的影响 所以今天的提案 没有长篇大论的市场分析，没有模板式的行活 只解决战略及战术问题 信达行的介入能带来什么？ 信达行拥有高强度作战团队，善打硬仗，迎难而上。多次超额完成任务 在他眼中“不可能完成的任务”，经共同努力，奋勇拼搏，创造了无数的销售奇迹 信达行拥有近十余万组住宅客户数据库管理系统 通过信达行的努力： 在风云莫测的2012年，精准定位产品，确保完成任务！ 沈阳，一个与众不同的城市，你无法将其他一线城市的操作手法在这里复制 应用，它有
2、着执拗的性格，属于东北独有的特性; 这里，曾经有很多一线城市的知名代理公司加入，但由于水土不服渐渐淡出 而信达行在这样一个竞争激烈的格局里，能够扎根十年，持续高速发展，秉 持的是创新、高效、务实、诚信的态度和勇于迎接挑战的精神 。在08年灰色时期，在大浪淘沙形式的席卷之下，依旧坚实、稳定赢得了合作企 业的高度认可，成为了诸多开发企业最信任的合作伙伴！ 信 达 行 服 务 的 部 分 重 点 客 户 部 分 合 作 企 业 评 价 信达行典型代理项目 中体花园一号 安邦大溪地 国奥现代城 成龙国际花园 建赏欧洲 万科四季花城 沈阳皇姑区域项目 公司骨干操盘北部区域项目 中建峰汇广场 万科紫苑 万
3、科四季花城 中远颐和 住宅项目 上置香岛原墅 沈阳SR国际新城 沈阳千缘爱在城 沈阳千缘爱语城 沈阳中街鑫淼人家 鞍山睿达国际花园 鞍山华川英伦印象 鞍山台安迪雅溪谷 沈抚德商国际花园 鞍山颐和城 葫芦岛巴塞罗那 全案代表项目 中建峰汇广场 茂业东方时代广场 台安金山迪雅溪谷 鞍山华川英伦印象 信达行篇信达行典型代理项目分类 u信达行沈阳北部住宅客户资源 1 信达行客户资源数据库管理系统 中体花园一号 安邦大溪地 翔凤山水国际 首创琥珀湾 阳光国际花园 国奥现代城 中建峰汇广场 万科紫苑 万科四季花城 中远颐和俪园 成龙国际花园 建赏欧洲 信达行篇信达行强大的资源整合力 1、万科系客户资源【2
4、0000组】 2、金地系客户资源【10000组】 3、其它项目客户资源【10000组】 信达行扎根沈阳近10年时间，拥有大量客户资源，包括万科系、金地系在内，积累了大 量关注中高端投资的客户，可以再次整合客户资源，对销售有很大的促进作用。 u信达行投资客资源整合（2011年新增投资客资源） 1 信达行客户资源数据库管理系统 信达行篇信达行强大的资源整合力 1 城市论 第一部分 2 传奇观 第二部分 3 第三部分 演绎论 目 录 Catalog 4 第四部分 执行力 5 第五部分 保障篇 审时度势知已知彼 城市论 1 p 宏观市场环境分析 p 沈阳市场分析 p 区域市场环境分析 审时度势知已知彼
5、 p 宏观市场环境分析 p 沈阳市场分析 p 区域市场环境分析 从2012年1月31日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率 作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。 从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行首度下 调存款准备金率。 央行上一次宣布下调存款准备金率是2011年11月30日。中国货币政策2012年将进入“相机抉择”状态。从 当前市场分析，存款准备金率年内将还有3次左右下调。 中国今年首次下调存贷款基准利率和存款准备金率 首套房贷利率松动，住房信贷将差别化 u房贷利率悄然
6、松动 目前不少银行的贷款利率由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率，“当前首套房贷利率下调，只能说是 逐步回归到基准利率，与调控目标并不矛盾。”今年整体房贷交易走势，仍会是稳中有降。 u住房信贷将差别化 房地产调控的主要目的是抑制投机投资性需求，而对于购买首套住房、改善居住条件的需求还是支持的。 u保刚需购房成主调 房地产调控微调和保刚性购房需求将是今年年初楼市调控的主基调。但是这并不意味着楼市调控从紧的基 调会改变。今年房地产政策的基调不会变，会继续保持现有态势，不放松、不动摇。 ” 2012年2月楼市动态 城市论宏观市场环境分析 2012年楼市形势研判 【政策】三限政策整体持续、房产税将扩
7、大。 下半年有可能取消大户型豪宅限购令，但强推房产税 【信贷】适度放松信贷，信托等产品被监察。 信贷政策可能适度放松，尤其是首套放贷可能放松，但信托产品可能成为“搞死”房企的一大原 因 ，信托等产品应该被严控。 【开发商】优胜劣汰持续，加速寡头地产形成。 每一轮宏观调控期都是优胜劣汰期，每轮严厉的调控将导致房企减少15%30%。强者愈强，二 八定律、寡头地产正逐渐成现实，当然，寡头地产真正成形还需要至少十年。 【消费者】继续观望，等待最佳出手时机。 面对当前楼市，消费者多数都采取观望态度，购房日趋理性化，刚需购房成为2012年主导，消费 者依然等待时机成熟。 【营销】花样百出，但有核心表现力。
8、 团购、电商、跨界、二三级联动、保值回购等创新营销将是2012年楼市持续看点. 2012年处于楼市关键节点，开发商陷深度博弈 城市论宏观市场环境分析 房地产开发商有必要进行4大策略调整： 1、由“利润最大化”策略转为“快进快出”策略。 2012年不再是“捂盘”、“捂地”的发展模式横行的时代， 开发“品质地产”以获取高赢利的企业也将举步维艰。 2、由“靓女先嫁”到“丑女先行”。 楼市冬季，“刚需”和“抄底”是两大主要力量，发展商必须由“卖尊贵”转 为“卖实惠”。去劣存优，价格一步到位。 3、卖住宅不如卖商业物业。 预料2012年调控政策不会有大的改变，中心城市住宅类物业销售形势 2012年难以有
9、大幅上升。目前城市居民投资渠道狭窄，不愿或不敢买住宅，但未必不敢买商铺。 4、主动出击，多搞“团购”。熊市营销，核心在于“主动出击”四个字， “团购”形式多样，值得在这个冬 天大为推广为主。 2012年楼市策略调整是关键，营销模式紧抓“快、准、狠” 2012年楼市预测 营销模式紧抓“快、准、狠” 快，即营销模式对市场变化的反应快，对竞争对手的针对性措施响应快； 狠，即营销手段要有足够的技巧和力度，用最合适的方式表达或制造购房 者最感兴趣的买点； 准，即客户的定位更加精准，传播的渠道更加精准。 城市论宏观市场环境分析 审时度势知已知彼 p 宏观市场环境分析 p 沈阳市场环境分析 p 区域市场环境
10、分析 全市2月度经营性土地供销分析 u 供应量分析 1. 2月共推出73宗土地，用地面积294万，较去年同期相比增长了59%，环比增长 72%。 2. 2月推出经营性土地为37宗，占地面积为174万，与去年同期相比增长3.1倍，环比 增长近2倍。 3. 从各区看，本月铁西区公告出让土地面积为全市各区之首，达到108万，占本月全 市公告土地量的37%；苏家屯区以62万位居第二；新民市以17万位居第三。 u 成交量分析 1. 2月共成交土地26宗，占地面积136万，环比增长64%，与去年同期相比小幅上涨 5.5%。 2. 其中经营性土地成交14宗，占地面积64万，环比1月上涨1.6%，同期2011
11、年2月增 长55%。 2月沈阳土地供需分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳土地市场分析 u2月份成交土地分布区域分析 本月经营性土地成交14宗，占地面积63.93万，总建筑面积为129.11万，平均 容积率为2.02，其中居住面积为89.39万，约占总建筑面积的69.22%。 注：经营性土地是指用地性质为：居住、商业、商住、公建。 2月沈阳成交土地分布区域分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳土地市场分析 u 2月份成交价格分析 1. 2月份在经营性土地成交方面，沈阳共有6区有成交量，其中于洪区以31.57万 为本月经营性出让土地成交量的冠军，占本月经营性土地成交量的49.39%。 2. 2月经营性土地
12、平均土地单价为1993元/，平均楼面地价为987元/。 2月沈阳成交土地价格分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳土地市场分析 二月春风似剪刀，沈阳楼市经历1月份短暂成交低迷后，2月迎来复苏之“风” 2月份沈阳商品房供应量分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 u2月份沈阳商品房供应量分析 2月沈阳商品房总供应量为2827万，28万套（其中新增供应量为2435套，35万 ），商品房总供应量环比上涨0.43%，新增供应量环比下降51.37%。 u商品房成交量分析 2月商品房共成交62万，总计6917套，较2012年1月份37万，环比上升68.77% ，同比2011年2月份减少了51.97%。 2
13、月份沈阳商品房成交结构分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 u2月份商品房成交结构 2月成交的商品房中，普通住宅为45.65万，占总成交量的73.8%，较 2012年1月份增长65.9% ,公寓和别墅共成交了3.35万，占总成交量的 5.4%，本月商业网点总成交面积约为9.45万，占总成交量的15.29%。 2月份沈阳商品住宅销售排行榜 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 u 2月商品住宅销售排行榜 月沈阳市商品住宅销售排行榜前10的项 目共计备案13.46万，环比1月增 长59.65%，同比2011年2月下降 63.36%。以项目所在片区看，本月 于洪、苏家屯各有三个项目进入排
14、行榜前10，浑南有2个项目入围， 和平区有1个项目名列第6。本月排 行榜前三名，分别为亚都名苑备案 3.18万，奥园国际新城备案2.05 万，益格豪尔名邸备案1.74万 。 2月份沈阳商品住宅供应量分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 u2月沈阳商品住宅供应情况分析 2012年2月商品住宅总供应量为2031 万，共计21万套，其中新增供应量为32万 ，共计2367套，商品住宅总供应量环比2012年1月微弱上涨0.26%，新增供应量环比 下降41.13%，同比2011年2月增长30.9%。 u2月沈阳商品住宅销售量月度环比 2012年2月，沈阳市商品住宅共销售了49万，2012年1月商品
15、住宅共销售了31万 ，环比增长59.34%，同比2011年2月份下降59.83%。 2.26-3.3份沈阳商品住宅供应量分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 2.26-3.3份沈阳商品住宅成交量分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 2月份沈阳商品住宅成交价格分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 2月份沈阳各区商品住宅供应量分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 2月份沈阳各环线 商品住宅销售量及比例分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 u 各环线商品住宅销售量及比例 1. 本月一环内与一至二环成交量相近，分别为为5.73万与6.96万，共占总 成交量的25
16、.89%，各环线成交量除一环外，均有不同程度的增长。 2. 一环内本月环比下降0.66%，一至二环小幅上涨9.01%，二环至三环本月成交 20.72万，环比增长91.84%，三环本月成交15.59万，环比增长99.87%。 3. 限购政策调控下的沈阳房地产市场，各环线的商品住宅销售走势逐渐发生了变 化，消费者对二环、三环的购买热情渐趋高涨。 2月份沈阳各区商品住宅销售量对比分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 u2月份沈阳各区商品住宅成交情况， 于洪、铁西延续1月走势，继续领导各区，浑南新区进入三甲，名列第三位。三区销 售量之和约为25.51万，约占全市销售总量的52%。浑南新区成交量略有反弹，本 月成交量为6.08万，环比增长近1.3倍。 2月份沈阳商品住宅各面积段成交分析 城市论沈阳市场环境分析沈阳住宅市场分析 u 2月份商品住宅各面积段成交情况分析 1. 成交的商品住宅产品面积主要集中在60-90，约占总成
