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1、婚姻法解释(三) 房产纠纷十大焦点解读 安徽金亚太律师事务所 王汉波律师 o 司法实践中，房产作为家庭财产中价值最高 的一类财产，往往成为夫妻离婚纠纷中财产 分割的焦点。新婚姻法解释(三)自 2011年8月13日起施行，对婚姻房产纠纷 问题作出了新解释。 十大焦点 o 夫妻不离婚，可否请求分割共同房产 o 婚前房产婚后增值部分，离婚时归谁 o 承诺赠与对方房产，赠与方能否反悔 o 一方父母出资购买的房产，是否属于夫妻共 同财产 o 双方父母出资购买的房屋，离婚时怎样分割 十大焦点 o 按揭贷款购房，离婚时房产归谁 o 婚前按揭购房婚后共同还贷，房产增值部分归谁 o 夫妻一方私自卖房，另一方能否
2、追回 o 夫妻出资购买一方父母名义的房改房，离婚时能 否按夫妻共同财产分割 o 以协议离婚为条件的房产分割协议，是否生效 一、夫妻不离婚，可否请求分割共同房产 o 婚姻法解释(三)第四条规定：“婚姻关系存续期间 ，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持 ，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外： (一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共 同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财 产利益行为的; (二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医 治，另一方不同意支付相关医疗费用的。 解 读案 例 【律师解读】 o在婚姻关系存续期间，夫妻财产原则上是共同共有，但书面协议 分别所有
3、的除外。依据物权法第九十九条规定：共有人约定 不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照 约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定 或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人 在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因 分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。夫妻双方在共有 的基础丧失(即离婚时)，由于婚姻关系解除，当然可以分割共同 财产。但是出现本条规定的“重大理由”时，也可以分割夫妻共同 财产。这是我国婚姻财产分割制度的重大突破，在符合一定条件 的情况下，不用以解除婚姻关系为代价，也可以在婚内直接起诉 要求分割夫妻共同财产，是对
4、弱势方权益的有力保护。 【案例】 o 小严和小陶结婚10多年后，小陶患了胃癌，已花了一大笔手 术费。医生说术后必须使用进口的化疗药物，才可能遏止癌 细胞的扩散，而这种药物价格非常昂贵。小严觉得癌症是治 不好的，花巨款买进口药是在做无用功，故主张做保守治疗 。无奈之下，小陶将小严告上法院，要求分割夫妻共有财产 来治疗但小陶念在多年的情感上，并不想和小严离婚，在这 种情况下，法院会受理小陶的财产分割案件吗？ 本案中，小陶的情况正好符合解释三第四条规定的情况，只要该 财产分割没有损害夫妻债权人的利益，小陶的主张可以得到支持。 二、婚前房产婚后增值的部分，离婚时归谁 o 婚姻法解释(三)第五条规定：“
5、夫妻一方 个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然 增值外，应认定为夫妻共同财产。 解 读案 例 【律师解读】 o夫妻一方个人财产属于个人所有，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共 同财产。我国物权法对于原物与孳息之间的关系及孳息的取得原则，自 然孳息采用所有权主义及用益物权主义，法定孳息采用协商及交易习惯 原则。婚前房产是夫妻一方个人的重要财产，在婚后的收益主要包括孳 息、投资经营收益及自然增值。婚姻法第十七条规定：夫妻在婚姻 关系存续期间所得的生产、经营的收益、知识产权的收益归夫妻共同所 有。婚姻法解释(二)第十一条规定：婚姻关系存续期间，一方以个 人财产投资取得的收益，为夫妻共同所有。但对孳息
6、和自然增值这两种 情形如何认定未予明确。婚姻法解释(三)第五条对此作出明确规定 ：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定 为夫妻共同财产，首次明确了夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然 增值不是共同财产。 【案例】 o 小赵结婚前购买了500克黄金，小赵与小刘 结婚数年后，这些黄金的价格已经涨了2倍 多。黄金这些年的增值，小刘有份吗? 本案中，小赵婚前买的黄金，在婚后价值增高，但增值仍属于 小赵个人财产。 三、承诺赠与对方房产，赠与方能否反悔 o 婚姻法解释(三)第六条规定：“婚前或者 婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有 的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更 登记之
7、前撤销赠与，另一方请求判令继续履 行的，人民法院可以按照合同法第一百八十 六条的规定处理。” 解 读案 例 【律师解读】 o现实生活中，恋爱中的男女为了取悦恋人，许诺将自己的房产赠 与对方，而随着感情破裂而反悔，赠与方能否撤销赠与?婚姻 法解释(三)第六条规定，赠与方在赠与房产变更登记之前，可 以按照合同法第一百八十六条的规定处理。合同法第一百八 十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救 灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠 与合同，不适用前款规定。”也就是说，除了特殊情况以外，一般 情况下，房屋赠与都必须要到房屋变更登记以后才能生效，如果 没有变更登记，
8、赠与方是有权撤销赠与的。对于婚姻关系存续期 间的婚内赠与，由于夫妻财产原则上为共同共有，司法解释将条 件设定为将一方所有的房产赠与另一方，这在实践中应予以注意 。 【案例】 o 小卢与小田结婚前写下一纸合同，许诺将自 己的一套房产赠送给小田，但一直没有办理 房屋过户手续。婚后，小田怕伤了感情就没 有强求办理过户手续。不想几年之后竟闹起 离婚，小卢不同意将那套房子给小田，小田 却要求他履行合同。那么，那份婚前合同有 效吗? 本案中，房子还归小卢所有，小田要求小卢履行赠与合同，办 理房屋过户的主张不会得到法院支持。 四、一方父母出资购买的房产，是否属于夫妻共同财产 o 婚姻法解释(三)第七条第一款
9、规定：“婚 后由一方父母出资为子女购买的不动产，产 权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法 第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子 女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方 的个人财产。” 解 读案 例 【律师解读】 o在我们国家，儿女结婚，父母为子女出资购买结婚房非常普遍， 房子是家庭的重要财产，有的父母倾其大半辈子积蓄为子女购买 了一套房子。按以前的规定，夫妻婚后购买的房子，不管登记在 哪一方的名下，不管是谁出的钱，都属于夫妻的共同财产。这些 年来离婚率呈上升趋势，父母倾其所有给子女买的房，如果离婚 时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房 的初衷和意愿，也侵害了出资购房父
10、母的利益，对出资一方的父 母来说很不公平。这在司法实践中，引起了很大争议。婚姻法 解释(三)第一次明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产 权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。将房屋 产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子 女一方的赠与，比较合情合理，这样即兼顾了中国国情与社会常 理，有助于纠纷的解决，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的 权益。 【案例】 o 小周结婚5年后，父母给他买了一套房子， 产权证上写的是小周的名字。那么，他的妻 子小吕对这套房子有份吗? 本案中，房屋应为小周个人所有 。 五、双方父母出资购买的房屋，离婚时怎样分割 o 婚姻法解释(三)第
11、七条第二款规定：“由 双方父母出资购买的不动产，产权登记在一 方子女名下的，该不动产可认定为双方按照 各自父母的出资份额按份共有，但当事人另 有约定的除外。” 解 读 【律师解读】 o 我国婚姻法第十八条规定：“有下列情形之一的，为 夫妻一方的财产：(三)遗嘱或赠与合同中确定只归 夫或妻一方的财产。婚姻法解释(二)第二十二 条规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的， 该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示 赠与一方的除外。”房子由于其巨大的经济价值，男女结 婚时考虑有无房产?结婚后房子在谁的名下?离婚时房产 怎样分割?已成为男女双方及家庭不得不考虑的重要问题 。婚姻法解释(三)
12、第七条第二款明确规定，除当事 人另有约定的情况外，将房产按照各自父母的出资份额 按份共有，即符合社会常理，也能够起到定纷止争的效 果。 六、按揭贷款购房，离婚时房产归谁 o 婚姻法解释(三)第十条规定：“夫妻一方婚前签 订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行 贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付 款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 o 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不 动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一 方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相 对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条 第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方
13、进行补 偿。” 解 读案 例 【律师解读】 o 离婚案件中，按揭房屋的分割是一个焦点问题，如 果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为标 准，划分按揭房屋属于婚前个人财产或者是婚后夫 妻共同财产，可能出现对一方显失公平的情况。对 此，婚姻法解释(三)第十条作出了明确规定： 一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司 支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行 完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的 全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自 然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方 个人财产相对比较公平。 【案例】 o 2006年初，小王拿出自己全部积蓄，再加上父母支援，靠
14、按揭贷款购买了一套小户型房子。2006年底，小王与小李 结婚后搬到新房居住，两人一起承担月供，1年后小王取得 了房屋所有权证。但如今双方闹起离婚，小李主张房子本是 婚后取得的，应以夫妻共同财产进行分割。小王主张房子是 其婚前个人财产，现在房屋增值了2倍，也与小李无关。 本案中，房屋应归小王所有，但应结合夫妻共同还贷的数额占 总购房款的比例以及对应的房屋增值，并根据保护女方权益的 原则，由小王给予小李相应补偿。 七、婚前按揭购房婚后共同还贷，房产增谁值部分归 o 婚姻法解释(三)第十条第二款规定：“依 前款规定不能达成协议的，人民法院可以判 决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷 款为产权登记一
15、方的个人债务。双方婚后共 同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分 ，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规 定的原则，由产权登记一方对另一方进行补 偿。” 解 读 【律师解读】 o在现实社会中，结婚前一方贷款买房，结婚后双方共同还贷的 情况十分普遍。一般情况下，是男方提供住房，女方陪送嫁妆 。房产登记在男方名下，婚后夫妻共同还贷。如果若干年后一 旦离婚，共同使用的嫁妆可能损耗了，但房产作为家里最值钱 的部分可能增值。如果对此不予考虑，对婚后参与还贷的房产 增值部分不做分割，则显示公平。根据婚姻法解释(三)第十 条规定，在离婚财产分割时，应当考虑配偶一方参与共同还贷 支付的款项及其相对应的财产增值
16、部分，根据婚姻法第三 十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记 一方对另一方进行补偿。也就是说，离婚时夫妻两人先商量房 子的归属，协商不成再由法院根据上述原则裁决。考虑房产增 值利益，由房屋产权人给予配偶一定的补偿，是婚姻法解释(三) 的一大亮点，从一定程度上说明老公老婆都是“房东”，更加公平 。 八、夫妻一方私自卖房，另一方能否追回 o 婚姻法解释(三)第十一条规定：“一方未 经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第 三人善意购买、支付合理对价并办理产权登 记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法 院不予支持。 o 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一 方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人 民法院应予支持。” 解 读案 例 【律师解读】 o婚姻关系存续期间，登记在夫妻一方名下的共同共有房屋，属 于夫妻共同财产。夫妻一方未经对方同意擅自单方出卖的，属 于无权处分行为。根据物权法第一百零六条规定：“无处分 权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法 律
