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1、 第二章 房地产投资分析的基本知识 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经 济效果的影响也不相同，在投资决策时，需要把所有的支出和 收入都折算到同一个时间点，并通过一系列投资效果评价指标 的计算，对投资方案进行比较、分析。 因此，必须掌握相关的现金流量、资金时间价值、资金等 效值和投资经济效果评价指标。 第一节 资金的时间价值 第二节 利息与利率 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 第四节 等值计算公式 第五节 房地产投资经济效果分析 资金的时间价值是指一定数量的资金在生产或流 通 中可以增加新的价值，即资金的价值可以随时间不断 地 发生变化。 同样数额的资金在不同的时间具有
2、不同的价值 ，即 等量不等值 。 资金的时间价值取决于投资利润率、通货膨胀率以及 风险因素 把资金投入生产，可以获取一定数量的利润，而且 当利润率一定时，资金周转越快，取得的利润越多； 把资金存人银行，则可以获得一定数量的利息。利 润和利息体现了资金的增值，表明资金具有时间价值 。 资金具有时间价值，但必须以投人生产或流通为前 提。静止的资金是不会增值的。 第一节 资金的时间价值 一、利息和利率的概念 资金具有时间价值，因此占用资金应付出一定的 代 价，反之，放弃使用资金应得到一定的补偿。 利息：占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的报 酬。利息通常根据利率来计算。 利率：是指经过一个计息周期
3、，所获利息额与借贷金( 即本金)之比，一般以百分数表示。 计息周期是计算利息的时间单位，我国银行存、 贷 款的计息周期多为月或年。若计息周期为月，则利率 称 为月利率；若计息周期为年，则利率称为年利率。 第二节 利息与利率 二、单利和复利 利息的计算有单利计息和复利计息两种。 （一）单利 单利计息指在计算利息时只考虑本金，而不考虑 已 经获得的利息，即利息不再生息 第一年获利息Pi，年末本利和FP+Pi=P(1+i)； 第二年获利息Pi，年末本利和FP+2Pi=P(1+2i) 第三年获利息Pi，年末本利和FP+3Pi=P(1+3i) 第n年年末获利息Pi，本利和FP+nPi=P(1+ni)。
4、若本金为P，年利率为i，则单利计息本利和计算公 式为 FP（1+ni）(21) 式中 F第n个计息周期末的本利和； p本金；i利率；n计息周期数。 例 某人将1000元存人银行，存期为3年，年利率为9, 按单利计息到期后可获本利和多少? 解：FP（1+ni）1000（1+39） 1270(元) 即到期后可获本利和1270元。 （二）复利 复利计息指不仅考虑本金生息，而且考虑已获利息 生息。即把已获利息加到本金中去，以上期末的本 利和作为本期计算利息的本金。 若本金为P，年利率为i，按复利计息各年利息及年 末本利和如下： 第一年获利息Pi，年末本利和FP+Pi=P(1+i)； 第二年获利息P(1
5、+i)i，年末本利和F=P(1+i)2； 第三年获利息P(1+i)2i，年末本利和F=P(1+i)3； 第n年获利息P(1+i)n-1i ，年末本利和FP(1+i)n 若本金为P，年利率为i，复利计息本利和公式为 FP（1+i）n （2-2） 例 某单位贷款20万元，期限10年,年利率为7,分别按 单利计息和复利计息方法计算到期后应偿还的本利 和分别为多少? 解：按单利计息F20(1+107) 34.00(万元) 按复利计息F20(1+7%)1039.34(万元) 三、名义利率和实际利率 在利息计算中，一般采用年利率，但如果银行有效 计息周期小于1年，如季度或月，这时往往需要将季度 利率或月利
6、率换算为年利率。季度利率或月利率为周 期 利率，记为i0，年内计息周期数为m，则有如下两种年 利率表示方法。 （一）名义利率 名义利率是不考虑年内各周期间复利效果的年利率， 计 算公式为 i名i0m (23) 若已知名义利率和年内计息周期数，则可利用上式计 算 周期利率。 如：某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率 为0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次” 。 按单利计算利息时， 名义利率=实际利率 （二）实际利率 实际利率(i实)是考虑年内各周期间复利效果的 年利率。设本金为P，则 P(1+i0)mP(1+i实) 因而可得实际利率计算公式 i实(1+i0)m1 （2-4） 名义利率
7、若已知名义利率和年内计息周期数，则式(24) 可表示为 (25) 分析得出：1）实际利率比名义利率更能反映资金 的 时间价值；2）名义利率越大，计息周期越短，实 际 利率与名义利率的差异越大。3）计息周期=1，实 际 利率大于名义利率。4）计息周期1，实际利率大 于名义利率。 例：某笔住房贷款年利率为12%，贷款额为1000元，期 限为1年，复利计算，分别以一年1次计息；1年4次计 息；1年12月按月利息计息，则1年后的本利和分别为： 解：名义利率=周期利率X每年计息周期数 一年1次计息 F=1000x（1+12%）=1120元 一年4次计息 一年12次计息 周期利率 既是实际利率又是名义利率
8、 例： 现需贷款买房，有两个方案可供选择：第一方 案名义利率为16，每年计息一次；第二方案名义 利率为15，每月计息一次。问应选择哪个贷款方 案? 解：方案一：实际利率i116 方案二：实际利率 因i1i2，故应选择第一贷款方案。 例：已知某项目，计息周期为半年，名义年利率为8% ，则项目的实际年利率为（ ）。 A4% B8% C8.16% D16.64% C 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 一、现金流量图 在投资分析中，为便于分析资金的收支变化， 避免计算时发生错误，经常借助现金流量图。现金 流量图的一般形式如图31所示。 现金流量图的作图规则如下： (1)先画一条水平线，等分成若
9、干间隔，每一间隔 代 表一个计息周期，在投资分析中一般以1年为计 息周期，计息周期总数称为周期数或计算期。直线 自左向右代表时间的延续。始点0代表项目计算期 的开始，即第一年年初，1代表第一年年末，2代 表 第二年年末，其他依次类推。 现金流量：把某一项投资活动作为一个 独立的系统，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。实际发生的这 种资金流出或流入叫做现金流量，现金流出 与现金流入之差，称为净现金流量。 投资、成本、销售收入、出租收入、税 金、利润等经济量，是房地产开发投资项目 现金流量的基本要素，也是投资分析最重要 的基础数据。 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 第
10、三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 (2)箭头表示现金流动方向，箭头向下表示现金 流出，即项目的投资或费用等，箭头向上表示 现金流人，即项目的效益或收入等，箭头线长 度一般应与现金流量的大小大致成比例。 (3)对于实际的建设项目，为便于分析，一般假 设年内的现金流出与现金流入都发生在该年年 末，这一假设对计算期较长的实际投资项目的 评价精度影响不大。对计算期较短的项目，投 资可以画在年初。 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 图31所示的现金流量图表明该项目计算期为 30年，其中前3年为建设期，各年投资分别为 2500万元、3000万元和2000万元，第4年至 第30年为正常运行期，
11、各年效益均为3200万 元，各年运行费均为500万元。 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 二、现金流量表 现金流量表也用于反映现金的收支情况，作用 与 现金流量图相似。但由于现金流量表对现金收 支 反映得更为具体细致，而且便于反映净现金流 量、累计净现金流量等，便于分析计算，表格 制 作也比较方便，因此现金流量表更具有实用价 值。现金流量表的基本格式如表33所示，表 中 栏目可根据需要作增减。 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 序 号 项目 建设期(年)租售期 123430 1现金流人量002000200020002200 2现金流出量40003000500500500500
12、2.1工程投资400030000000 2.2年运行费00500500000500 3净现金流量-4000 -3000 1500150015001700 表33 某房地产开发经营项目现金流量表 第二节 利息与利率 例： 某房地产开发项目建设期为两年，第1 年投入4000万元，第2年投入3000万元， 第3年开始发挥效益，该房地产的租售期 限为30年，租期结束一次性买3000万元， 租赁期间每年的维护费用为500万元，租 金收益2000万元。试绘制该项目现金流量 表。 解：作现金流量表如表33所示。 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 三、资金等值与折现率 （一）资金等值的相关概念 1、等
13、值资金：指在利率一定的条件下，不同时 间上的数额不等，但具有相同经济价值的资金 影响资金等值的因素除利率外，还有资金数额 大小和计息周期的长短。 2、等值计算：把某一时间上的资金值按照所给 定的利率换算为与之等值的另一时间上的资金 值的换算过程。 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 3、折现(贴现)：指把将来某一时间上的资金换 算成始点时间的等值资金。将来时间上的资 金折现后的资金额称为“现值”，与现值等 价的终点时间的资金值称为“终值”或“期 值”。(例如) （二）与折现相关的概念 1、折现率：指把将来某一时间上的资金换算成 始点时间的等值资金的利率。银行借贷利用 利率进行折现计算或其
14、他等值计算，利率 反映银行借贷活动中资金的时间价值。 例如:10000元存5年，2年后提取，则2年的本利和 为多少? 解:(1)存5年到期的本利和 F5=10000（1+5.76%）5=13231元 (2)存2年到期的本利和 F2=10000（1+4.5%）2=10920元 (3)提前支取贴现 G2=13231（1+7.47%）3=10659元 损失为：10920-10659=261元 实际按活期利率计算 H2=10000（1+0.81%）=10163元 损失为:10920-10163=757元 第四节 等值计算公式 等值计算公式主要有一次支付公式、等额多次支付公 式、等差多次支付公式和等比多
15、次支付公式四类。 一、一次支付公式 （一）一次支付终值公式 (1)问题。已知现值P，利率i，计算期n，(如图32)， 求与该现值等值的终值F。 (2)计算公式。 FP(1+i)n（2-6) 式中(1+i)n称为一次支付终值系数，表示为(F/P，i， n)，可直接计算，也可从复利因子表中查取 第四节 等值计算公式 P P F F 0 1 2 3 4 5 n-1 n0 1 2 3 4 5 n-1 n 图图3-2 3-2 现金流量图现金流量图 第四节 等值计算公式 例： 某工程向银行贷款100万元，年利率为6 ，问第5年末应偿还的本利和为多少? 解：已知P100万元，i6，n=5，则 FP(1+i)
16、n100(1+6)51001.3382 133.82(万元) 也可查复利因子表得(F/P，6，5)1.3382 故F=P（F/P，i, n)1001.3382133.82(万 元) 第四节 等值计算公式 (二）一次支付现值公式 (1)问题。已知终值F，利率i，计算期n，求与 该终值等值的现值P。 (2)计算公式。一次支付现值计算是一次支付终 值计算的逆运算，因此可由式(2-6)得 (2-7) 式中 称为一次支付现值系数，表示 为(P/F，i,n)，可直接计算或查表。 第四节 等值计算公式 例： 某开发商想在10年后拥有20000万元投资资金， 若年利率为6%，问现在应一次存入银行多少现金? 解：已知P20000万元，i6，n10年，则 或查复利因子表得(P/F，6%，10)0.5584 故PF(P/F，6，10)200000.
