北京公共租赁住房商业运营可行性研究

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1、北京世联交易事业三部北京世联交易事业三部 20132013年年4 4月月 公共租赁住房 商业运营可行性研究 报告 目录 北京北京世联房地产顾问有限公司世联房地产顾问有限公司 一.一.公租房政策盘点公租房政策盘点 二.二.产业园区公租房案例产业园区公租房案例 三三. .商业运营可行性关键点商业运营可行性关键点 1 公租房政策盘点公租房政策盘点 北京北京市政策市政策 顺义区政策顺义区政策 中关村政策中关村政策 part1 北京市政策北京市政策 申请条件 城市中低收入住房困难家庭 一、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房（以下统称“保障性住房”）轮候家庭。 二、申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使

2、用面积15平方米（含）以下；3口及以下 家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。 （市住房城乡建设主管部门会同市相关部门根据本市人均可支配收入水平变化等对上述标准及时进行动态调整） 三、外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款 规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭 成员在本市均无住房的人员。 （具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定） 产业园区公共租赁住房主要用于解决引进人才和园区就业人员住房困难，具体申请条件由 产业园区管理机构确定并报区县人民政

3、府批准后实施，并报市住房保障工作领导小组办公室 备案。 配租标准 一个家庭只能承租一套公共租赁住房。考虑标准为家庭代际 、性别、年龄结构和家庭人口等因素 家庭人口家庭构成配租套型 1人单身（包括未婚、离异、丧偶）宿舍、单居或小套型 2人 夫妻及子女未满10周岁的单亲家庭单居、小或中套型 子女年满10周岁的单亲家庭中或大套型 3人以上夫妻及子女中或大套型 租赁周期 租赁合同期限为3-5年，租金最多可一次性收取1年期 公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超 过5年 公共租赁住房租金可以按月、季或年收取，但最长不得超过1年 续租：合同期满前3个月向区县住房保障管理部门提出申请， 经

4、复核仍符合规定条件的，产权单位办理续租手续；不符合公共租赁 住房申请条件的，不再续租 part2 顺义区政策顺义区政策 申请条件 本区户籍：执行北京市公共租赁住房申请政策 （一）申请人须具有本区城镇户籍 （二）申请家庭现有住房人均使用面积不超过15平方米 （三）3口人（含）以下家庭年收入不超过10万元； 4口人（含）以上家庭年收入不超过13万元。 申请条件 外省市户籍： （一）申请人须在本区连续稳定工作5年以上，能够提供同期暂住证明、 缴纳住房公积金证明或社会保险证明。 （二）申请人及家庭成员在北京市均无住房；家庭收入符合上款规定的 标准。 （三）申请人所在工作单位应为：本区行政机关、事业单位

5、、国有企业 、集体企业，或连续三年年纳税额达到50万元（含）以上的私营企业、 外资企业、合资（合作）企业。 申请条件 产业园区： 产业园区公共租赁住房主要用于解决引进人才和园区就业人员住房 困难，具体申请条件由产业园区管理机构确定，报区政府批准后实施， 并报市住房保障工作领导小组办公室备案 面向本区产业园区职工定向配租的公租房，由产业园区管理机构负责本园区内企业 和职工的资格审核、配租及动态监管工作，建立房屋出租台账，报区住房城乡建设 委（区政府房改办）备案。 跨园区配租的公租房，由区经济信息化委负责供需双方的对接协调和调剂工作。 房源筹集 由区政府所属机构或区政府批准的机构通过新建、收购、趸

6、 租等方式多渠道筹集 主要模式包括： 1、区政府投资并持有运营； 2、产业园区管理机构投资并持有运营； 3、商品住宅项目配建由开发企业投资并持有运营； 4、社会单位利用自用国有建设用地投资建设并持有运营 租赁管理 由区政府所属机构或区政府批准的机构通过新建、收购、趸 租等方式多渠道筹集 租金标准： 公租房的租金按照同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮，并结合承租家庭负担能 力确定。 优惠政策： 区政府所属机构及区政府批准的机构出租公租房，凡符合国家有关税收规定的，可享 受相关的税收优惠政策。 运营管理： 公租房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位也可委托专业服务企业管理。 part3 中

7、关村政策中关村政策 申请条件 申请单位应为中关村“十百千工程”培育企业、被纳入北京 市重大科技成果转化和产业化统筹支持项目的企业等 申请公共租赁住房的人员必须同时满足以下条件： 1、申请人所在企业(单位)在中关村国家自主创新示范区内注册并纳税； 2、申请人具有大学以上学历，或具有中级以上职称、高级技师资格； 3、申请人必须是与所在企业(单位)签订一年以上劳动合同的从业人员； 4、在北京市范围内无住房且没有享受过中央或北京市的其他优惠住房政策。 符合条件的人员可由单位统一申请 优先申请 备以下条件之一的人员可优先申请： 1、入选中央“”、“北京海外人才聚集工程”、“中关村高端领军人才聚 集工程”

8、的人员，及上述人员所创办企业的人员； 2、列入示范区“十百千工程”、“百家创新型试点”、“瞪羚计划”等范围内的企 业人员； 3、在海外有5年以上学习工作经历，回到中关村工作时间不超过2年，并在中关村创 新创业或就业的人员； 4、属于中央或北京市重点引进的高层次创新人才、开发性创业人才、战略性新兴产 业人才。 租赁管理 1、补贴：市、区两级政府对人才公共租赁住房给予一定比例的租金补贴。 2、租金：按照保本微利的原则，以不高于同地段类似房屋市场租金确定人才公共租 赁住房租金。由产权单位或房屋管理单位提出申请，报区县政府核准后实施。 3、租期：人才公共租赁住房租赁最长不能超过工作合同期限，承租人需继

9、续承租的 ，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续 签租赁合同。连续租赁期限原则上最长不超过3年。符合承租条件的家庭只能承租一 套人才公共租赁住房。 4、罚则：申请人才公共租赁住房单位和个人有开据虚假证明、未如实申报家庭收入 或住房等情况，骗租人才公共租赁住房的，由管理单位或产权单位解除租赁合同，按 同期市场标准补交租金并取消申请资格，5年内不得申请政策性住房。 2 产业园区公租房案例产业园区公租房案例 中关村环保园项目 翠湖翠湖 阅西山阅西山 项目概况 专门满足海淀北部研发服务与高新技术产业聚集区进驻企业 员工的临时性配套居住需求 项目位置 项目位置 位于海

10、淀山后中关村环保园C02-1 地块，温阳路与安阳路交汇处 总建设用地面积（公顷）5.56 总建筑面积（平方米）14.7万 计划项目总投资9亿元 其中 地上建筑面积（平方米）106878 其中 居住建筑面积（平方米）99234 配套公建建筑面积（平方米 ） 7644(含幼儿园2100平方米） 地下建筑面积（平方米）36862 建筑层数（地下/地上）12F/-2F层 容积率1.92 居住户数2056户 居住人数约5757人（按2.8人/户核算） 机动车停车数量668辆 自行车停车数量4200辆（位于各住宅楼地下一层） 户型指标 户型户型面积(平方米)套数(套)套数比例 B 一室一卫 （40m245

11、m2） 42.40m2 130863.6% C43.79m2 D39.72m2 G45.19m2 A 两室两厅一卫 （56m260m2） 59.20m2 74836.4% E56.35m2 F59.99m2 H58.17m2 户型产品 精装修，设施齐备，拎包入住，家电、家具、橱柜厨具、洁 具、窗帘 一梯四户两梯十二户 装修标准 精装修，设施齐备，拎包入住，家电、家具、橱柜厨具、洁 具、窗帘 序号部 件 装修或选材要求 1单元门 钢制电控防盗门 2户门 三防门 3室门 夹板门，预装木门框 4外窗 中空玻璃塑钢窗 5楼梯间前室、走道 墙面：内墙腻子、水性内墙耐擦洗环保涂料；顶棚:水性内墙耐擦洗环保

12、涂料；地面：防滑地砖楼面； 踢脚：地砖踢脚。 6阳台 门窗：普通塑钢窗；墙面：水性内墙耐擦洗环保涂料；地面：防滑地砖；天棚：水性内墙耐擦洗环保 涂料。配晾衣杆。 7起居室、卧室墙面、天棚面：内墙腻子、水性内墙耐擦洗环保涂料；地面：防滑地砖；踢脚：地砖踢脚。配窗帘杆 8厨房 地面：防滑地砖；墙面：贴瓷砖到顶；天棚：铝扣板吊顶；配备橱柜、灶具、排烟机、洗菜盆、节水 型龙头。 9卫生间 地面：防滑地砖；墙面：贴瓷砖到顶；天棚：铝扣板吊顶；配备洗面盆、盥洗镜、节水座便器、节水 型淋浴喷头。 装修标准 工作排期 配租计划 一、5月1日前拟订配租方案并上报区住保办和海淀园管委会产规处； 二、5月15日前确

13、定该项目租金和物业服务费价格，并将配租方案上报区 政府审核； 三、7月1日前配租方案取得区政府批准，同步进行配租准备工作，并向 进驻企业正式公布相关信息。 四、7月份完成租赁协议签订工作，收取租金及保证金。 五、10月份物业进驻，并作交房前演练。 六、11月中旬交房入住，部分配套商业设施同时开业。 配租方案 1、原则：优先趸租，优先大客户 趸租：签订12年租期，租期内租金价格不变，租金一次性支付（约30万）。供暖费和物业费、能源 费按正常收费办法缴纳。趸租客户每套房免费提供一个地下车位。 散租：合同租期3年。合同到期后另行签约，租金从新评估确定。 2、租金（起始年）：约1.2元每日每平米。（不

14、含能源费、物业费、供暖费） 3、物业费：2.28元每月每平米。 4、供暖费：30元每平米每供暖季。 5、能源费：按北京市居住生活标准收取。 6、租金补贴：由入驻企业向区房管局和海淀园管委会产规处申请，补贴额度为租金35%-40%。 3 商业运营可行性关键点商业运营可行性关键点 申请资格申请资格 租赁周期租赁周期 租金价格租金价格 申请资格 申请资格面向全社会放开，突破户籍、收入、工作条件等限 制 申请资格限制 突破申请资格限制，面向社会全面放开 租赁周期 突破租赁周期限制，延长租期，加大市场受众度 延长租赁周期 提高客户心理预期 租金价格 2016年配租公租房项目情况 序号项目名称 总套数 （

15、套） 面积区间 （m2） 租金价格 （m2月 ） 租金区间 （月） 预计交付时间 1燕保常营家园200443-60421823-2517 2燕保双桥家园129638-62371378-2278 3燕保高米店家园137330-62351060-2170 4管庄北二里项目46341-63421720-26502016.4.30后 5燕保马泉营家园314044-63371640-23302016.4.30后 6燕保温泉家园104631-5632990-17902016.5.31后 7岳各庄（阅园）76044-62451790-28002016.5.31后 8亦庄新城项目70142-61301270-

16、18402016.4.30后 9燕保马驹桥家园300429-6024690-14302016.8.31后 10燕保大学城家园87430-5930900-17702016.7.31后 合计均价14661-35.41770 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 租金价格 突破现有条件限制，实现利润最大化 租金标准限制： 公租房的租金按照同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮，并结合承租家庭负担能力确定。 （2016年北京市配租公租房租金均价约为35.4元m2/天） 租金收取限制： 公共租赁住房租金可以按月、季或年收取，但最长不得超过1年 突破租金收取限制及定价限制 实现利润最大化 谢谢聆听 THANKS